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南方都市报:深圳出台新《物业管理条例》!业主高空抛物,将这样明确责任

  共有物业的收益明确归业主所有,业主大会被赋予法律身份,可以单独开设银行账户或共管账户存入共有资金。

  历经三审的《深圳经济特区物业管理条例》(表决稿)昨日通过深圳市人大常委会表决,明确业主及物业使用人的高空抛物责任。

  历经三审,2017年启动修订的《深圳经济特区物业管理条例》(表决稿)昨日通过深圳市六届人大常委会第35次会议审议。在深圳市人大三审物管条例之前,南都报道了深圳多个小区向市人大提出的修改建议,相较此前的修改草案稿,表决稿吸纳了这些意见并进行了修改。

  由于物管条例关注度较高,表决稿通过后,深圳市人大法委专门进行了解释和说明。“此次表决稿体现了共建共治共享的精神,强调业主自治是一方面,还要共治,起到共同治理的作用,这是可以兼顾的。”深圳市人大法委主任委员刘曙光解释,表决稿规定了物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

  表决稿规定了,街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,调解物业管理纠纷,并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。

  突破

  共有物业的收益归业主所有

  表决稿还有几大突破,一是明确共有物业的收益归业主所有。表决稿规定,利用物业管理区域的共有物业进行经营活动的,应当由业主共同决定,其收益归业主共有。“为推动物业管理公司经营积极性,业主大会可以与物业管理公司商量,采取酬金制的形式。”刘曙光解释,这是一个大制度转变,此前共有物业的收益一般为物业管理公司所得。

  社区问题专家、深圳市物管学会高级顾问邹家健认为,表决稿较为详细地列出了小区共有物业的主要范围,保持了同最高人民法院司法审判指导标准的相对一致:非专有即共有。这对解决深圳小区物管矛盾纠纷,将起到止纷解惑的积极作用。

  赋予了业主大会法律身份

  表决稿还赋予了业主大会法律身份,以前没有合法登记,业主大会就没有银行账号,共有资金落不了地。表决稿规定,业委会向区住建部门备案后可获得统一社会信用代码证书。深圳市住建局解释,业主大会可以据此开设独立的银行账户,也可以开设共管账户,对共有资金进行管理,所有业主都可以在网上查询账户里资金流水及余额等。

  表决稿规定,业主大会可以在数据共享银行开设业主共有资金基本账户,也可以继续使用物业服务企业在数据共享银行开设的业主共有资金共管账户。业主共有资金开户单位应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度,保证资金安全,并通过物业管理信息平台,向全体业主实时公开业主共有资金基本账户或者共管账户信息。

  业主共有资金包括:共有物业收益;物业专项维修资金;物业管理费;业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用;其他合法收入。

  深圳天然居业委会主任杨志敏认为,新制度将改变分散的业主面对物业管理公司的弱势地位,分散的业主交纳的物管费等资金,依法都是业主共有资金。业主大会成立后,物管企业更是须无条件执行大会决定,无论是继续在已有企业名下共管账户还是将所有资金转至业主大会账户。

  可采取监控采集相应证据

  “表决稿还对高空抛物作出明确规定,上升为法律行为。”刘曙光解释,高空抛物最难的是取证,对此,表决稿规定,经业主共同决定,物业服务企业可以采取适当的技术措施就前款禁止的行为采集相应证据,但是不得侵犯他人隐私。

  表决稿还规定,业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

  焦点

  监管业委会:实行主任任期和离任经济责任审计

  表决稿还对业委会等提出监管。规定业主委员会委员不领取劳动报酬。业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况,决定给予其适当津贴。实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计,审计事项由业主大会决定,审计费用从业主共有资金中列支。

  另外,业主委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员不得有收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益等行为。业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主,并每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。

  业主大会投票权:符合法律规定比例

  对投票权、车位、换届选举、公开招标等热点问题,深圳市人大法委也作了进一步解释。表决稿规定,业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的,业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定,应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。这使得业主大会开会、申效门槛降低。

  车位:房地产买卖合同中明示

  车位问题涉及权属问题,也是矛盾焦点。表决稿也有了明确规定,规划和自然资源部门应当在土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域的车位、车库权属。

  住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的,其所有的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域的业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时,将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示,并在房地产买卖合同中明示。“也就是在买房的时候就要明确车位、车库权属。”刘曙光解释,避免产生争议。

  更换物管公司:应当公开招标

  对更换物管公司,表决稿也进一步明确。表决稿规定,除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外,住宅物业业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。投标人少于三个的,应当依法重新招标;重新招标后投标人仍少于三个的,经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。刘曙光解释,这也是防止物管企业通过不正常手段进行公关等。

  南都记者张小玲

  编辑:李美钰


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