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新《条例》充分保障业主合法权益——在践行以人民为中心的发展思想上先行示范

  一是明确业主共有物业的范围,并明确规定利用业主共有物业进行经营活动的,其收益归业主共有。新《条例》明确了物业管理区域的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施属于业主共有,并且对产权登记提出要求。新《条例》规定利用共有物业进行经营活动的,其收益归业主共有,充分保障了业主应有的收益权。

  二是完善业主大会备案制度,发放统一社会信用代码证书,业主大会可以开设独立的银行账户。按现行条例规定,业主大会成立后直接向主管部门备案,国家《民法总则》也没有明确规定业主大会的民事主体地位,因此,业主大会无法开设银行账户,业主共有资金只能存放于物业服务企业的银行账户,导致资金使用不透明。为此,根据深圳经济特区实际,经国家住建部、国家发改委等上级部门同意,新《条例》规定,由区主管部门在业主大会依法成立并办理备案后发放统一社会信用代码证书,业主大会可凭统一社会信用代码证书到相关银行开设独立的业主共有资金基本账户,或选择与物业服务企业继续使用共管账户。

  三是加强对业主共有资金的监管,要求业主共有资金的使用公开透明,确保共有资金的安全。新《条例》建立了共有资金账户信息公开制度,规定业主共有资金基本账户或者共管账户信息应当通过物业管理信息平台向全体业主实时公开,共有资金可以受到全体业主的监督;明确禁止业委会委员侵占、挪用共有资金,明确未经业主大会决定或者授权,任何单位和个人不得使用业主共有资金;规定业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外,不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保;规定业主监事会或者业主大会委托的其他机构对共有资金收支情况进行定期检查并公示检查情况,业主对共有资金收支情况有异议的可以提议业主大会进行审计,业主对审计报告有异议的,可以申请街道办事处组织进行审计,通过制度设计和信息化手段切实保障业主共有资金的安全。

  四是加强对物业专项维修资金缴纳的监督管理,在确保资金安全的基础上方便使用。新《条例》规定,建设单位未按照规定缴清首期归集的专项维修资金的,不动产登记机构不予办理该项目不动产首次登记,并且授权市政府可以根据本市实际情况,对首期归集的专项维修资金缴纳标准在不超过国家规定的幅度范围内进行适度调整。而对于日常收取的专项维修资金,新《条例》保留了对未缴清专项维修资金业主转移物业的限制,但考虑到国家减证便民、优化服务的政策导向,新《条例》从操作层面作出调整,规定对未缴清物业专项维修资金的业主,物业专项维修资金管理机构可以向不动产登记机构提出不予办理转移或者抵押登记的意见,不动产登记机构不予办理转移或者抵押登记,业主缴清物业专项维修资金后,物业专项维修资金管理机构应当及时告知不动产登记机构解除对其房地产登记限制措施,既保证了主管部门对物业专项维修资金的监管,又减少了当事人的义务。新《条例》规定,物业专项维修资金是业主共有资金的一部分,也要实时公开账户信息和定期公示账目,以使专项维修资金的管理和使用公开透明;在加强监管的同时,新《条例》也明确了可以使用专项维修资金的紧急情形和资金划拨使用的具体办法,既保证专款专用,又方便资金使用。

  五是明确今后车位权属的确定方式,建立车位、车库使用、管理制度,优先满足业主的停车需求。

  物业管理实践中,对于停车位的权属和使用争议较大、纠纷较多。新《条例》在《物权法》关于车位、车库权属规定的基础上,建立了停车位(库)使用和管理规则,明确物业管理区域用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的停车需要,而且物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。虽然新《条例》无法对我市历史遗留的车位权属问题进行规定,但明确要求今后规划和自然资源部门应当在土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域的车位、车库权属,同时规定住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的,只能出售、附赠、出租给业主,且建设单位应当在房屋预售或者现售时,应当将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示,并在房地产买卖合同中明示,旨在用新的规则引导历史遗留问题的解决。新《条例》还明确了物业管理区域依法配建的人防工程用作停车位的,应开放使用并保持人防功能,并按照“谁受益,谁负责”原则确定维修责任的主体。

  六是加强物业使用安全管理,明确房屋安全责任,提升物业安全管理水平。新《条例》规定了物业管理区域九种禁止行为,严禁对建筑物进行改变主体结构和使用功能、影响消防安全的改造;明确了物业服务企业和业主分别对共有物业和专有物业负有安全检查和维护保养责任,并授权建立房屋安全定期检测检验制度,规定业主大会应当委托专业机构对房屋安全定期进行检测检验,加强房屋安全管理,以保证房屋建筑的宜居和使用安全,延长其使用寿命,实现物业的保值增值。

  七是加强对高空抛物行为的治管,保障业主人身安全。高空抛坠物是物业管理区域的安全隐患之一,社会各界多方呼吁通过立法加强对高空抛坠物的监管和制约。结合《侵权责任法》的规定和司法实践情况,新《条例》规定业主或者物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任;明确物业服务企业应当对物业区域加强安全巡查以及发现安全隐患的通知报告责任;规定物业管理区域禁止高空抛物行为,经业主共同决定,物业服务企业可以在不侵犯他人隐私的前提下采取适当的技术措施对于高空抛物行为采集相应证据。


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