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新《条例》进一步规范业主大会和业主委员会运作——在业主自我管理、自我约束上先行示范

  一是修改业主大会的生效和表决门槛,与民事基本法保持一致。按现行条例规定,业主大会与会业主投票权数及人数均超过全体半数的,会议有效;与会业主投票权数及人数均过半数同意的,一般决议有效,重大决议则需与会业主投票权数及人数均超过三分之二。据了解,民法典物权编已经全国人大常委会两次审议,将于明年生效实施,新的物权编将进一步降低业主大会的表决门槛,修改为业主三分之二参会会议有效,参会业主过半数即可通过决议,虽比现行条例的门槛高,但已降低了现行物权法的规定。而且,新《条例》在保留传统纸质投票的基础上,同时规定了业主大会表决可以采用互联网方式,并要求市主管部门建立统一的物业管理信息平台,建立电子投票系统供业主大会互联网表决使用,信息化的普及也将提高业主大会召开和表决的有效性。因此,为了与民事基本法规定保持一致,对于业主大会的生效和表决门槛,新《条例》未对具体比例作出规定,而是统一表述为“符合法律规定的比例”。新《条例》实施后,业主大会会议效力和决议生效的条件,将按照民法典物权编相关规定执行。

  二是降低业委会选举门槛,提高业委会成立率,推动业主自治。虽然业主大会会议生效和表决的门槛相比现行条例有所提高,但因考虑到深圳是一座移民城市,外来人口多、工作节奏快、物业出租率高,业主参与小区事务的积极性不高,业委会成立率较低,新《条例》调整了业委会委员有效当选的条件,规定采用两轮投票的方式,首轮参会双过半的候选人直接当选;未能选出或足额选出的,采用第二轮投票,按照该轮选举的得票顺序当选,无须获得“双过半”,从而保证业委会能够有效成立。为促进业委会的成立,新《条例》充分发挥街道办事处和居民委员会的作用,加强政府对首次业主大会会议筹备组、业委会换届小组等事项的参与和指导。

  三是加强对业委会的监管,提高业主自治的能力和水平,推进和规范业主自治管理。为避免业委会不作为、乱作为,新《条例》进一步加强了对业委会的监管,提高了业委会委员的任职条件,增加了业委会人员禁止性行为及相应的处罚条款,明确了业委会人员职务中止和终止行为,明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利,不得授权业委会行使,规定实行业委会主任任期和离任经济责任审计,并设定了对业委会及其成员的相关法律责任,还规定每半年公示业委会委员、候补委员缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。新《条例》还要求由市住房和建设部门制定业主监事会监督业委会工作具体办法、换届小组具体组成和工作办法等若干配套规范性文件,这些配套文件与《条例》共同构建了一个规则体系,业委会作为业主大会的执行机构,将根据法律法规文件及业主大会的授权处理物业管理事宜,从而保证了业委会的规范运作。

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