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新《条例》强调要加强党的领导和政府监管——在加强党的领导、党的建设和创新社会治理上先行示范

  一是明确社区党组织领导社区物业管理的法律地位和具体方式。新《条例》规定业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会的领导下依法依规开展物业管理活动,业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织,开展党的活动,并且规定社区党委或者物业管理区域基层党组织派员作为筹备组和换届小组成员,鼓励和支持符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织委员会委员通过规定程序担任业主委员会委员,在业主委员会委员候选人推选环节增加“社区党委可以向筹备组推荐候选人”的规定,明确要求“筹备组在确定候选人名单之前应当征得物业所在地社区党委同意”。

  二是在鼓励和推动业主自治的同时,加强政府监管与服务。物业管理既关系到业主私有物权,也涉及小区业主共同利益,目前我市物业管理行业还处于发展阶段,政府应当发挥必要的指导、协调和监督作用。新《条例》在总则里就明确规定了物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则,规定由街道办事处组织成立首次业主大会会议筹备组和业主委员会换届小组,并对业主委员会的选举、换届以及共有物业的承接查验等进行指导监督;街道办事处可以责令业主委员会限期召集业主大会,逾期未召集的,由街道办事处组织召集;对于业主大会、业主委员会作出的不适当的决定,街道办事处可以责令其改正,拒不改正的,由街道办事处予以撤销;前期物业服务合同届满,但业主大会尚未成立,物业服务企业继续提供服务的,符合一定比例的业主可以联名向街道办事处申请更换物业服务企业,由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

  三是充分发挥社区居民委员会在物业管理中的作用。城乡社区是社会治理的基本单元,为全面提升社区治理法治化、科学化、精细化水平和组织化程度,促进社区治理体系和治理能力现代化,根据中发〔2017〕13号文中提出“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督”的要求,新《条例》规定,“支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用”,并要求社区居民委员会派员参加筹备组和换届小组、派员列席会议或者了解会议召开情况。根据中发〔2017〕13号文提出“探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理”的意见,新《条例》参照现行条例,规定在未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区,可以由社区居民委员会代行业主大会和业主委员会部分职责的内容,并且取消了现行条例关于业主同意人数的规定,使其更具有操作性。

  新《条例》明确,物业管理是社会治理体系的一部分。发挥基层党组织对物业管理的领导核心作用,加强街道办事处和居民委员会对物业管理事务的参与和指导监督,旨在构建以基层党组织为核心、街道办事处和居民委员会于一体的基层共建共治共享的社会治理格局,在此基础上积极探索和完善我市共建共治共享的社会治理体系。


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