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深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局关于印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知(试行)》的通知

深建规〔2022〕8号

各有关单位:

  《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知(试行)》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。

  深圳市住房和建设局         深圳市规划和自然资源局

  2022年12月9日

 关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知(试行)

  为了规范既有非居住房屋改建保障性租赁住房行为,切实增加保障性租赁住房供给,有效缓解新市民、青年人等群体住房困难,根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)、《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(粤府办〔2021〕39号)、《深圳市人民政府办公厅印发<关于加快发展保障性租赁住房的实施意见>的通知》(深府办函〔2022〕23号)等文件规定,结合我市实际,现就既有非居住房屋改建保障性租赁住房有关事项通知如下:

  一、适用范围

  既有非居住房屋改建保障性租赁住房,是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的行为。

  工业用地或者物流仓储用地上厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋应当在保障产业发展需求的前提下进行改建。

  对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的工业用地和存放易燃、易爆和剧毒等危险品的仓储用地上的厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋,不得实施改建。

  二、基本原则

  (一)合理选址,供需匹配。既有非居住房屋改建保障性租赁住房,应当符合规划原则、区域功能定位和产业发展等要求,重点在产业功能区、商业商务聚集区、城市建设重点片区等就业岗位集中片区,以及轨道交通站点附近等交通便捷区域开展和实施,有效缓解供需匹配问题。

  (二)市场运作,政策支持。充分发挥市场机制作用,积极引导市场主体将既有非居住房屋改建作为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质、土地使用年限以及原已批规划许可文件,不补缴土地价款,按照国家规定享受土地、财税、金融等对保障性租赁住房的专门支持政策。

  (三)市级统筹,区级实施。市保障性租赁住房发展工作领导小组(以下简称市领导小组),统筹推进全市保障性租赁住房发展。市住房建设部门承担市领导小组办公室职责,牵头制定完善改建政策,统筹推进改建工作。区政府建立相关部门联动协调机制,落实本区改建项目的建设和管理工作,引导、督促企业规范实施改建。其他有关部门按职责予以配合。

  三、改建条件

  既有非居住房屋改建保障性租赁住房应当同时符合以下条件:

  (一)具有不动产权属证书,且房屋用途为商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储或者科研教育等。

  (二)不存在查封登记、异议登记等情形;存在抵押登记等他项权益的,应当取得所有他项权益人同意。

  (三)未被纳入城市更新单元计划、棚户区改造计划、土地整备计划和房屋征收计划。

  (四)商业、办公、旅馆(酒店)、科研教育、研发用房应当以栋、座或者相对独立的整层为单位进行改建,厂房、仓储用房应当以栋或者座为单位进行改建。单个项目改建总建筑面积不低于1000平方米。

  (五)改建项目所在宗地存在两个以上共有人的,应当经全体共同共有人或者占份额三分之二以上的按份共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外;建筑物区分所有权的,应当由宗地内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并取得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意改建。

  (六)法律、法规和规章规定的其他条件。

  四、改建要求

  (一)结构安全。改建项目不涉及拆改、变动房屋结构的,由房屋所有权人或者受其委托实施改建、运营的单位委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位对拟改建房屋的荷载、抗震等原结构设计是否满足改建后房屋安全使用要求进行复核。改建项目涉及拆改、变动房屋结构,或者虽不涉及拆改、变动房屋结构但拟改建房屋原结构设计不满足改建后房屋安全使用要求的,房屋所有权人或者受其委托实施改建、运营的单位应当按规定委托符合要求的鉴定机构进行房屋安全鉴定,并在改建设计方案中通过加固设计等方式确保房屋结构安全。房屋所有权人或者受其委托实施改建、运营的单位应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案、出具施工图,并委托有相应资质等级的施工单位实施改建。

  (二)消防安全。改建项目按照不低于非住宅类(公寓或者宿舍)居住建筑的相关标准和防火要求进行设计、施工,并按规定办理消防审查备案手续。新旧消防技术标准的适用,可参照《住房和城乡建设部办公厅关于开展既有建筑改造利用消防设计审查验收试点的通知》(建办科函[2021]164号)有关规定执行。

  (三)设计施工技术标准。改建项目的设计和施工应当符合国家、省和本市现行相关标准和规范,鼓励按照国家及本市装配式装修标准或者规范进行室内装配式装修。改建项目中建筑面积70平方米以下的套(间)占比原则上不低于80%。改建为宿舍形式租赁住房应当执行《宿舍建筑设计规范》或者《旅馆建筑设计规范》及相关标准。

  (四)水电气设施。改建项目供水、供电、供气设施改建应当符合国家、省和本市相关标准、规范,并实行抄表到户。按层改建的项目经水、电、燃气等市政公用服务企业认定具备抄表到户条件的,应当实行抄表到户;不具备抄表到户条件的,应当实行分户计量。改建项目符合优质饮用水入户改建条件的,改建后的供水设施(含供水管网、二次供水设施等)应当符合我市《优质饮用水工程技术规程》《二次供水设施技术规程》等相关标准、规范要求。项目改建后,供水、排水等需求不得超过现状市政设施的承载范围,并且排水设施应当符合雨污分流要求。

  (五)环保卫生。改建后的保障性租赁住房应当具备良好的卫生、通风等居住条件,并且符合国家、省和本市的相关标准。改建项目竣工验收时应当按照《民用建筑工程室内环境污染控制标准》(GB50325-2020)进行室内环境污染物浓度检测,符合规定标准后方可对外出租。

  (六)节能与绿色改造。改建后的门窗等围护结构以及设施设备,应当满足国家、省和本市现行建筑节能的相关规范要求。以栋为单位改建的项目应当按照《既有建筑绿色改造评价标准》(GB/T 51141)进行改建,改建后至少达到既有建筑绿色改造评价一星级的要求。

  (七)物业规范。改建后的保障性租赁住房所在的物业管理区域应当具备符合《深圳经济特区物业管理条例》等规定的物业管理用房,并按规定实施物业管理。

  五、改建程序

  既有非居住房屋改建保障性租赁住房项目的申请人可以是房屋所有权人,也可以是受其委托实际开展住房租赁运营的专业化住房租赁企业等市场主体。申请人按照以下规定申请项目认定、实施改建。

  (一)认定申请

  改建项目申请人应当向项目所在辖区住房建设部门提交以下材料申请项目认定:

  1.书面申请书。

  2.申请人身份材料:

  (1)申请人是房屋所有权人的,属于自然人的应当提交本人有效身份材料,属于企事业单位的应当提交营业执照、法人证书以及法定代表人或者负责人的有效身份材料;

  (2)申请人是受委托的住房租赁企业等市场主体的,应当提交受托企业营业执照、法定代表人有效身份材料以及房屋所有权人有效身份材料和同意改建的书面材料;

  (3)申请人委托代理人办理的,还需提供申请人授权委托书、代理人有效身份材料。

  3.不动产权属证书。

  4.存在抵押登记等他项权益的,提交所有他项权益人的身份材料及同意改建的书面意见。

  5.改建项目所在宗地存在两个以上共有人或者建筑物区分所有权的,提交法律规定数量的共有人或者业主同意改建的书面意见。

  6.改建设计图纸,包括项目改建平面图、剖面图以及消防、供排水、电路、燃气分析图等必要详图;改变建筑外立面的,需提供立面图。

  7.房屋安全鉴定报告或者原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位对拟改建房屋原结构设计满足改建后房屋安全使用要求的书面意见(盖公章)。

  8.承诺书。承诺内容包括但不限于拟改建房屋所有权和使用权来源合法、不存在依法应当停止使用或者整体拆除的情况、项目运营期间不改变保障性租赁住房用途、项目停止运营后依法依约处理房屋租赁关系等事项以及因此引起的纠纷、诉讼等。

  (二)项目认定

  区住房建设部门统一受理本区的改建项目申请,区政府统筹组织本辖区住房建设、规划和自然资源、更新整备、产业、教育、水务等部门,区规划土地监察机构、市不动产登记机构,以及水、电、燃气等市政公用服务企业,按照认定指引(详见附件1)对改建项目进行初审,初审通过后报市领导小组办公室。市领导小组办公室按规定组织市相关部门研究提出复核意见,报经市领导小组同意后,由区政府出具项目认定书并向社会公示。项目认定书有效期原则上为6年,期满后符合条件的可续期。

  (三)项目实施

  申请人取得项目认定书后,应当按照经认定的改建设计实施改建并办理相关报建手续:

  1.向发展改革部门申请项目核准或者备案。

  2.按照《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》(住房和城乡建设部令第51号)等有关规定向区住房建设部门申请消防设计审查、消防验收或者消防验收备案。按照规定进行消防验收备案的项目纳入消防验收备案检查对象。

  3.按照规定将具有相应资质的设计单位出具的施工图设计文件、房屋结构安全复核意见等材料上传至深圳市建设工程勘察设计管理系统后,凭项目认定书,参照未改变建设工程规划许可的二次装修工程相关要求,向区住房建设部门办理建设工程施工许可手续。

  4.改建项目工程设计、施工、监理、检测等活动应当遵循建设工程质量安全管理等有关规定。

  (四)竣工联合验收

  改建项目竣工并且经申请人组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收后,经申请人提出申请,由区住房建设部门组织本辖区规划和自然资源、更新整备等部门按照《深圳市建设工程竣工联合(现场)验收管理办法》有关规定进行竣工联合验收。竣工联合验收时,区住房建设部门应当委托具有资质的第三方检测机构对改建项目室内环境污染物浓度进行监督抽检,且抽检数量不得少于3间。

  六、监督管理

  (一)改建后的保障性租赁住房通过竣工联合验收后方可投入使用;用作保障性租赁住房期间,按照我市保障性租赁住房管理相关规定进行管理,不得上市销售或变相销售,不得擅自改变保障性租赁住房用途。引导申请人自竣工联合验收之日持续运营6年以上。使用期间,因土地整备或者城市更新等需拆除的,按照改建前的房屋用途和建筑面积予以补偿。

  (二)改建后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租,租金确定和调整按照我市保障性租赁住房相关规定执行;对外出租单次租赁期限应当在项目认定书的有效期限内,引导对外出租单次租赁期限不低于30天;经承租人同意,可以按月、季收取租金,但应当按照住房租赁资金监管规定进行监管。改建为宿舍形式的保障性租赁住房,原则上应当趸租给用工单位,作为单位员工宿舍使用。

  (三)改建后的保障性租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行,出租人不得以管理费、超出价格标准等形式向承租人收取额外的水、电、气费用。出租人应当编制房屋使用说明书,告知承租人房屋及配套设施的使用方式,提示消防、用电、燃气等使用事项,并在出租前书面告知承租人房屋的教育、车位等公共配套情况,作为住房租赁合同附件。

  (四)市住房建设部门应当健全市住房租赁监管服务平台,加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。项目认定书出具后,区住房建设部门应当及时录入改建项目基本信息、开工建设日期、竣工验收日期等情况并上传项目认定书等材料至市住房租赁监管服务平台。

  (五)区住房建设部门应当建立既有非居住房屋改建保障性租赁住房监管机制,对提供虚假资料申请改建、已取得认定书项目未经竣工联合验收或者竣工联合验收未通过即投入使用、通过“以租代售”等形式违规转让、改建后用于非保障性租赁住房用途等违规行为以及申请人取得项目认定书后不实施改建的,依法采取终止改建行为、限期改正、纳入信用监管等措施;构成违法行为的,依法予以处罚。区住房建设部门应当对改建完成的项目进行定期检查;根据工作需要,可会同市场监管部门、规划土地监察机构以及街道办事处等进行联合检查。

  七、项目续期与退出

  (一)改建项目有效期届满前三个月,申请人可以向区住房建设部门提出续期申请,并按照本通知规定重新申请项目认定。

  (二)改建项目有效期届满未申请续期或者申请续期未获通过的,注销项目认定;改建项目自竣工联合验收通过之日起已运营满3年但按套(间)计算的出租率不足60%且持续6个月以上的,可以申请变更或者注销项目认定。

  (三)申请变更或者注销项目认定的,房屋所有权人应当向区住房建设部门提交以下材料:

  1.变更或者注销项目认定申请书;

  2.原项目认定书;

  3.委托运营的,需提交与受托的住房租赁企业变更委托事项或者解除委托关系的材料;

  4.住房租赁合同尚未到期且不再作为保障性租赁住房的,需提交依法依约解除或者终止住房租赁合同的相关材料。

  (四)区住房建设部门经审核后,报区政府核发变更或者注销项目认定文件,并且抄送水、电、燃气等市政公用服务企业。改建项目注销后,取消其民用水、电、气价格优惠,不再享受国家对保障性租赁住房的其他专门支持政策。

  (五)房屋所有权人应当将不再作为保障性租赁住房的房源恢复为原用途使用,不得作为居住用途使用;涉及拆除工程的,房屋所有权人应当委托有相应资质的企业实施,并在施工前按照燃气管理有关要求做好燃气设施保护工作。房屋所有权人未将保障性租赁住房恢复为原用途使用的,视为擅自改变建筑物功能、非法改变土地用途,由规划土地监察机构、产业主管部门等依法查处。

  八、保障措施

  (一)市住房建设部门应当加强对各区既有非居住房屋改建保障性租赁住房工作的指导和监督,建立项目跟踪评估机制,研究解决相关疑难问题,及时总结经验,完善实施机制。区住房建设部门应当于每年12月31日前将年度既有非居住房屋改建保障性租赁住房工作情况报市住房建设部门。

  (二)区政府应当组织住房建设、规划和自然资源、更新整备、产业、教育、水务等相关主管部门,以及水、电、燃气等市政公用服务企业建立联动协调机制,负责统筹研究、协调解决改建项目推进的困难和问题。各区可以结合本区实际情况,制定实施细则,推进工作落地。

  九、其他事项

  (一)本通知发布前将具有不动产权属证书的商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储或者科研教育等既有非居住房屋(不含经依法处理取得产权的农村城市化历史遗留违法建筑)改建为租赁住房的项目,区政府可参照本通知要求组织评估,对符合规划原则、结构安全、消防安全等要求的,按规定程序报经市领导小组同意后,由区政府出具项目认定书;其中,在《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)发布之日前改建的项目,须经规划土地监察机构处理并确定可以继续使用,再按照前述规定出具项目认定书。

  (二)本通知自2022年12月9日起施行,有效期3年。

  附件:1.深圳市既有非居住房屋改建保障性租赁住房项目认定指引

  2.相关格式范本

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