本次预公告提前将深圳市长圳公共住房项目工程总承包招标有关事项予以公开，其主要目的是为了使潜在投标人有充分时间做好投标准备工作，以提高本次招标投标工作的质量，为打造“深圳公共住房标杆项目”奠定基础。本次预公告事项存在一定的不确定性，招标人不能承诺最终的招标公告与本次预公告事项完全一致，并以最终正式的招标公告内容为准。
一、项目概况
长圳公共住房项目（以下简称长圳项目）位于光明新区光侨路与科裕路交汇处东北侧，根据市规划国土委光明管理局《关于长圳车辆段保障性住房地块相关法定图则调整事宜的通告》等相关文件，项目用地面积约20.7公顷，其中：二类居住用地面积约16公顷，道路、水域和绿化面积约4.78公顷。项目总建设规模约115万㎡，其中计容建筑面积85.7万㎡，包括住宅建筑面积不超过76万㎡，商业建筑面积约6.5万㎡，公共配套设施3.2万㎡，车库等不计容面积约30万㎡（停车位配置符合《深圳市城市规划标准与准则》相关要求即可），其他规划控制要求将在本项目招标文件中明确。
本项目住宅总数不少于9500套，户型比例总体分配原则：建筑面积65㎡住房约为5900套（不少于5850套）、建筑面积80㎡住房约为2850套（不少于2800套）、建筑面积100㎡住房约为700套（不少于650套）、建筑面积150㎡住房约为100套（不少于80套）。
现场情况：场地建筑物已拆迁完毕，用地范围内有一条河流正在整治施工中，有两条高压线，预计其他单位将于今年年底前完成河流整治施工和高压线迁改工作。红线外周边长圳地铁车辆段、地铁站及上盖物业其他单位正在施工中。
二、项目定位
（一）打造我市公共住房优质精品的标杆
贯彻深圳市委市政府“城市质量提升年”的工作部署，高标准建设，打造我市公共住房优质精品的标杆，在方案规划、建筑立面、园林景观、建筑装饰选材、设备选型等方面充分体现“深圳质量、深圳标准”，并作为我市公共住房优质精品的样板工程。
（二）打造符合国际惯例的EPC管理标杆
按国际上通行做法开展EPC（Engineering Procurement Construction，即“设计采购和施工”模式，又称交钥匙工程总承包模式）招标工作。确定我市公共住房的技术标准和验收标准，以总价包干作为主要的合同计价模式。为我市公共住房工程提供符合国际惯例的EPC招标案例。
（三）打造建筑技术综合应用的标杆
综合应用BIM技术（Building Information Modeling，即建筑信息模型）、装配式建筑、绿色、信息化智能监管等技术。
（四）打造CM模式高效推进的标杆
采用CM模式(Construction Management，即快速路径法）组织施工，合理优化项目建设流程，高效推进项目建设进程。
三、预公告事项
（一）发包内容与范围
发包内容包括：设计、施工、采购、验收、移交、维保以及与工程建设密切相关的咨询服务、报批报建等工作。
发包范围包括：约115万㎡的房屋建筑工程；30m宽市政道路约350m、12m宽城市支路约400m；室外园林绿化及鹅颈水景观工程等。
（二）标段与预计招标金额
本项目不分标段，确定一个EPC工程总承包单位。预计招标金额约为60亿元。
（三）拟定的建设周期
约42个月，即在2021年6月前验收并交付使用。
（四）投标人资格条件
具有工程总承包管理能力的独立法人单位，包括设计、施工、开发商或其他项目管理单位，或前述单位组成的联合体。
（五）评定标方法
定性评审，评定分离。
在过多投标人淘汰环节，以择优为主，重点考虑投标人是否具有工程总承包管理能力以及投标人的信誉情况。定标时，在设计方案合理、投标报价详实合理的投标人中，优先选择工程总承包管理能力较强、信誉较好的投标人，同等情况下选择投标报价较低的投标人。
（六）招标需求的明确方式
1、关于规模指标：明确总建筑面积、各户型套数、地下停车位数、人防面积（或比例）等；
2、关于建设标准
主要设备材料（包括电梯、高低压变配电、水泵、电缆、瓷砖、涂料、铝合金门窗等）将会有详尽参数、规格、指标等，以确保投标人报价时需求明确，验收时标准统一。
对于不能明确的设备材料档次，拟由招标人指定已投入使用的住宅小区作为报价与验收的样板（即参考楼盘），同时投标人也可自行选择档次相近的样板。
四、预计正式招标时间安排
拟于8月中旬发正式招标公告，应标时间约60天，10月底截标，11中旬定标。
五、潜在投标人的准备工作
为了做好本次招标投标工作，建议潜在投标人先行做好以下准备工作。
（一）现场考察
潜在投标人应自行前往现场进行实地考察，了解建设用地的相关情况，特别是了解周边在建项目、建筑物及其他与本工程建设相关的因素，为投标做好充分的准备工作。
（二）进行方案设计
本次EPC工程总承包招标的模式是招标人给定建设用地的红线，并明确建筑规模，由投标人自带设计方案投标。为了有充足的设计方案比选与优化时间，潜在投标人应及早准备，避免正式招标的时间较为有限，不能充分发挥投标人的实际能力。
特别说明：设计方案与工程造价紧密相关，经济、合理、实用、美观的设计方案，不仅有利于提升投标报价的竞争力，同时也能体现投标人的工程总承包管理能力。
（三）排定总体工期计划
在招标人给定的42个月时间里，给出详细、合理、可行的工期计划。
（四）选择优秀的项目管理团队
预先选择优秀的项目管理团队，包括项目负责人、项目副总、工程总监、设计总监、机电总监、质量总监、安全总监，以及管理团队的其他成员。本项目为EPC工程总承包招标，要求投标人选派的上述人员具有相应的总承包管理经验。
（五）寻找潜在的合作伙伴
拟定项目实施的组织方式，预先选定合作伙伴，可能包括设计、监理（也可不需要）、服务、主要材料设备供应商、施工单位等，提供1-3个备选单位。招标人将会通过投标人拟定的合作伙伴的综合实力及信誉，判断投标人的综合履约能力。
（六）根据各自的设计方案，编制估算工程量清单并初步确定投标单价
估算工程量清单是否准确，是否与设计方案相匹配，将会成为招标人评估投标人工程总承包管理能力的重要因素。投标人应保留估算工程量清单的计算过程，分区、分部计算并累加，以方便招标人进行评估。如果投标人在正式投标时只提供汇总的估算工程量，没有提供计算式和累加过程，招标人将需要耗费很长时间和很多精力去核对估算工程量的准确性，不但浪费时间和人力资源，同时投标人也不能因此取得招标人的信任。
（七）准确地进行市场询价，为投标报价做准备
投标报价过高，不但不能取得招标人的信任，同时也将失去与其他投标人竞争的优势。投标报价过低，虽然可提高在竞标中胜出的概率，但可能亏本，不利于长期发展，管理难度也加大，最终结果可能是名利皆失。因此，潜在投标人应进行充分的市场调研和询价，为最终合理报价做好准备。投标人最优的报价策略是，既要考虑合理的利润，又要确保一定的竞争优势。
如果投标人是开发商或施工企业，则在投标报价时，可将以往类似项目的成本（含预算或结算资料）作为此次投标报价的参考，并在投标时提供有关的证明材料，以快速地取得招标人对自身报价合理性的认可。
（八）寻找合适的参考楼盘（即已完工项目实例）
招标文件中关于建设标准的尺度，可能有的材料和设备无法通过事先约定的方式予以确定，招标人会在招标文件中指定这些材料和设备实物样板（指已完成的工程，可能是一个项目，也可能是多个项目不同部位的组合）作为参考，并作为报价和验收的依据。投标人也可根据招标人指定样板的档次，选择其开发或施工的楼盘作为参考楼盘，该样板投标人应有足够的理由证明其品质和档次不低于招标人指定的参考楼盘，否则招标人可能作出对其不利的评价。
六、其他事项
1.招标人将按照《EPC工程总承包招标工作指导规则（试行）》（深建市场[2016]16号）开展本次招标工作，请有意参与投标的单位，认真研究该文件，并做好相关准备工作。
该文件可以在深圳市住房和建设局官网下载，也可在百度中搜索下载。
2.联系方式：lixiaomin@szjs.gov.cn。潜在投标人有任何意见或建议，请以书面形式发送至上述邮箱，招标人经评估后将在招标文件中予以体现。
七、附件
1、长圳项目用地红线图（非正式）
2、长圳项目初勘报告
3、关于长圳车辆段保障性住房地块法定图则调整事宜的通告
深圳市住房保障署
2017年8月7日
