项目编号：

深圳市 （住宅区）

物业服务招标文件

（示范文本）

项目名称： （住宅区）物业服务招标项目

招标人： （住宅区）业主大会

招标代理机构：

年 月 日

目 录

使用说明	1

第一部分 项目需求书	5

第二部分 投标人须知	14

第一节 投标须知	14

投标文件组成和格式	43

第三节 评审用表（供招标人设置时参考）	74

第三部分 物业服务合同	89

使用说明

一、为了规范物业服务项目招标投标活动，保障招标人和投标人的合法权益，根据国家及深圳市有关法律、法规、规章和规范性文件的规定，结合我市实际，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，深圳市住房和建设局制定了《深圳市物业服务招标文件（示范文本）》（以下简称“本范本”）。

二、本范本适用于采用电子招标投标及计算机评标的深圳市物业服务招标投标。

三、本范本的主要编写依据及参考：

《中华人民共和国民法典》；

《中华人民共和国招标投标法》；

《中华人民共和国招标投标法实施条例》；

《电子招标投标办法》；

《深圳市物业服务招标投标指导规则》；

《深圳市物业管理专家及专家库管理办法》；

其他有关物业管理、物业服务的法律、法规、规章和规范性文件。

四、本物业服务招标投标活动通过全市统一的物业服务招标投标交易平台进行（网址： ），以下简称招标投标平台。

五、招标人和投标人应事先办理企业机构数字证书以及相关人员的数字证书。

六、有关招标问题的说明

招标文件中的所有空格招标人必须按实填写，无内容者或不采用者应填写“无”。

招标文件的招标项目需求应描述整个项目的概况、服务要求、商务要求以及其他重要内容和注意事项等。

招标文件的投标须知前附表，应准确填写本次招标项目中的有关内容。

（四）招标人通过招标投标平台进入在线编标系统编制招标文件，最终提交的电子招标文件格式应为“.WYZB”。

七、有关投标问题的说明

参加投标的单位应当在物业管理信息平台进行企业信息登记。

投标人获取招标文件后，应仔细阅读招标文件及附件（若有）的全部内容，附件与招标文件具有同等效力。

投标人应在投标截止时间之前，登录招标投标平台免费查阅或下载招标文件、答疑及招标文件补充公告。

投标人或者其他利害关系人对招标文件有质疑的，应在招标投标平台实名向招标人提出。

投标人应在遵循招标文件的各项规定和要求的前提下，编制投标文件。投标文件必须满足招标文件中的实质性要求和条件。投标文件若出现否决性条款的情形，其投标将会被否决。

投标人应严格按招标文件要求，在截标前使用投标人企业机构数字证书，通过招标投标平台递交电子投标文件，上传成功后打印回执；为防止网络阻塞，建议预留充足时间上传投标文件。

招标投标平台是投标人获取招标文件的唯一合法渠道。

投标人应当遵守招标投标平台的相关规定，违反规定导致的不利后果，由投标人自行承担。

投标人须对投标资料的真实性负责。招标人有权将投标文件的部分内容向外公示，若公示期间收到有关弄虚作假投诉的，招标人将提请有关部门查处。一旦查实将严格按照法律法规作出处理。

投标人注意事项：

1.投标文件编制软件可在招标投标平台→服务指南→资料下载中下载，请注意使用正确的版本，并及时更新。

2.电子投标文件必须按招标文件要求有数字证书签名方为合法的投标文件。未对电子文件进行数字证书签名的以及对投标文件进行加密但在开标会规定的时间内没有进行解密的，开标会现场将作为不予受理的投标文件处理。

3.评标时以电子标书为准，因此在制作电子标书的时候，需要反复核对相关报价。如果递交的投标文件已加密但未在规定时间内成功解密，则视为此投标文件无法读取导入。

投标人可使用投标文件编制系统中的加密功能对网上传输的投标文件中各部分内容进行加密，其中用于投标文件加密的数字证书必须是本单位的数字证书，包括机构数字证书、机构业务数字证书、机构个人数字证书。

4.在编制技术标投标文件时，如果需要粘贴图片，则务必使用JPG格式的文件，并且每张图片的分辨率应小于100dpi，最终的标书文件所占用的磁盘空间必须小于50M；资格后审文件占用的磁盘空间必须小于50M。

本项目的招标投标采用电子招标投标系统，请认真阅读本说明。

八、本范本中有关“没收投标保证金”的说明

若本次招标规定的投标担保形式为投标保函或保证保险，则本招标文件中有关“没收投标保证金”的条款，应按照相应的担保形式调整为“招标人有权要求保证人承担保证责任（或要求保险人承担保险责任）”。

招标人：

统一社会信用代码：

地址：

邮政编码：	招标代理机构：

统一社会信用代码：

法定代表人：

地址：
邮箱：

联系人：

联系电话：	邮政编码：

邮箱：

联系人：
传真： 联系电话：

传真：

第一部分 项目需求书

一、概况

（一）项目概况

位于 （项目地点）的 （项目名称）相关情况如下表：

序号	内容	相关数据资料
1	总占地面积	㎡
2	总建筑面积	㎡
3	计容积率

总建筑面积	㎡
4	竣工时间
交付时间
5

各种类型物业建筑面积及相关情况	住宅	㎡	商业	㎡
公厕	㎡	幼儿园	㎡
社区文化中心	㎡	社区健康服务中心	㎡
垃圾站	㎡	社区居委会	㎡
物业服务办公用房	㎡	业主委员会办公用房	㎡
物业管理设施设备用房	㎡	其他物业	㎡
带电梯楼宇	栋	不带电梯楼宇	栋
6	停车位数量	室内

停车位	个	室外（含露天）停车位	个
7	相关指标数据	建筑物

栋数	栋	建筑容积率	%
建筑

覆盖率	%	绿化率	%
（二）户型情况

本项目共有 套住宅，有 种户型设计：其中 户型有 套，单套建筑面积为 ㎡； 户型有 套，单套建筑面积为 ㎡；其他： 。

（三）建筑物功能简介

本项目共建有 栋建筑物，具体如下：

1.住宅：分别为 栋、 栋、 栋；

2.商业：分别为 栋、 栋、 栋；

3.其他： 。

（四）主要设备、设施介绍

物业管理区域内房屋建筑本体之外的共用设施设备情况	车辆出入口	个	人行出入口	个
道路	㎡	车行道	㎡
绿化面积	㎡	园林建筑小品	座
污水管长	米	污水检查井	座
雨水管长	米	雨水检查井	座
雨水进水井	米	化粪池	座
路灯	个	地灯	个
草坪灯	个	其他照明设施	个
垃圾箱	个	垃圾房建筑面积	㎡
体育设施	处
儿童娱乐设施	处
休闲设施	处

房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备	电梯	数量	台	功率	KW
品牌型号
启用时间	年 月
配电房变压器	数量	台	容量	KVA
品牌型号
启用时间	年 月
发电

机组	功率	KW	品牌型号
启用时间	年 月
生活

蓄水池	个	消防水池	个	消防

水箱	个
生活

水泵	个	功率	KW	启用

时间	年 月
消防

水泵	个	功率	KW	启用

时间	年 月
排污

水泵	个	功率	KW	启用

时间	年 月
消防系统情况
智能化系统情况
其他设施设备

情况
业主委员会办公用房	坐落位置：
物业服务办公

用房	坐落位置：
物业管理设施

设备用房	坐落位置：
其他
说明：本表未提供的数据，投标人踏勘现场时进行了解。

（五）物业专项维修资金账户余额情况

截至 年 月 日，本项目物业专项维修资金账户余额为：人民币 元（大写： ）。

二、服务要求

（一）物业服务范围

以下文本中，甲方指选聘本项目物业服务企业的招标人，即 ，乙方指向本项目提供物业服务的物业服务企业。

1.房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备等的维修、养护和管理。

2.本物业管理区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备（道路、室外上下水管道、化粪池等）的维修、养护和管理。

3.本物业管理区域公共场所、公共环境的清洁卫生、绿化养护、垃圾的收集和清运等。

4.维护本物业管理区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主或物业使用人的人身、财产安全。

5.物业及物业管理档案、资料的管理。

6.办理本物业管理区域的停车库（场）《深圳市经营性停车场许可证》，对本物业管理区域的停车库（场）进行统一管理、维护。

7.对本物业管理区域交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。

8.组织本物业管理区域文化娱乐活动、体育活动。

9.积极支持、协助本物业管理区域进行业主委员会（换届）选举，协助甲方组织召开业主大会及其他活动。

10.招标人在招标文件中要求或法规和政策规定由乙方提供的其他物业服务项目： 。

（二）物业服务标准及要求

合同期限内，物业服务的分项标准要求如下：

序号	物业服务内容	服务标准
1	房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备等的维修、养护和管理	详见本招标文件第三部分

《物业服务合同》内容

2	本物业管理区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备的维修、养护和管理
3	环境卫生管理
4	绿化管理
5	公共秩序维护
6	物业档案资料管理
7	其他

商务要求

物业管理费和物业服务费

1.物业管理费价格

多层住宅： 元/平方米·月

高层住宅： 元/平方米·月

别墅： 元/平方米·月

商业： 元/平方米·月

其他： 元/平方米·月

2.物业服务费最高价格（注：招标人从以下方式中选择一种作为确定物业服务费的方式）

□按比例确定：本项目业主或者物业使用人应缴纳的物业管理费的 %。

□按固定金额确定：人民币 万元/月，合计 万元/年。

投标人对物业服务费的报价不得高于此价格。

3.物业服务费的调整

双方签订物业服务合同后履行第二年度起，甲方每年度可根据乙方上年度物业服务评价等级情况，在上年度物业服务费标准的基础上做如下调整：

□每下降一个等级，物业服务费则在上年度物业服务费标准的基础上下降 %（或 万元）。

□每上升一个等级，物业服务费则在上年度物业服务费标准的基础上上调 %（或 万元）。

签订合同当年乙方没有上年度物业服务评价等级的，从第三年度起调整。

（注：物业服务企业的年度物业服务评价等级由市住房和建设部门依据《深圳市物业服务评价管理办法》（深建规〔2021〕15号）认定，可通过“深圳市住房和建设局官网—物业管理服务主页—我要查询—物业服务评价信息查询”或者通过“深圳市住房和建设局微信公众号—业务办理—物业—信息公开—物业服务评价”查询。）

（二）服务期限

本项目服务期限为 年，具体签订方式、合同起止日期由甲、乙双方约定。

（三）付款方式

具体按物业服务合同相关约定执行。

（四）物业管理有关说明

1.专项服务聘请

乙方可聘请具有一定资质的专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域全部或主体物业服务一并委托或转包给其他单位或个人。

2.有关物业管理事项的说明

（1）乙方的物业管理费测算，应包含上述“项目概况”中的“主要设备、设施介绍”所列明的设备设施的维护费、材料费、配件费及法律法规规定的其他费用。

（2）本物业管理区域业主共有收入采用共有资金管理模式（即开设业主共有资金基本账户或共管账户进行管理），业主共有收入包括但不限于共有物业收益、物业专项维修资金、物业管理费、业主根据管理规约或者业主大会决定分摊的费用、其他合法收入： 。

（3）乙方应与甲方建立定期和不定期的沟通协商会议机制，及时处理物业管理热点、难点及其他有关问题，共同创造一个和谐、稳定、优美、舒适、有幸福感的生活居住环境。

（4）关于停车场现状：本物业管理区域地下停车场有停车位 个，内部地面停车位 个，外部地面停车位 个，合计 个车位。目前收费标准为：月卡车辆 元/月（当前月卡数量为 个），内部临时卡车辆停车费为 元/天，外部停车费用为 。

3.其他服务事项： 。

四、其他重要内容

（一）物业管理费支出

物业管理费支出包括以下部分：

1.人工费用；

2.行政管理费用；

3.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含物业共用部位水、电费）；

4.环境清洁卫生费用；

5.绿化养护费用；

6.公共秩序维护费用；

7.管理设备分摊及固定资产折旧费；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.必要的社区文化、体育活动费用；

10.业主大会和业主委员会活动经费、业主委员会委员津贴、业主委员会执行秘书和聘请的财务人员的报酬；

11.物业管理专项审计费用；

12.税费；

13.按约定应支付的物业服务费；

14.其他（经业主大会同意的其他费用等）。

按照《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2020〕8号）的相关规定，属于物业专项维修资金使用范围的物业共用部位、共用设施设备的安全检测鉴定、维修、更新和改造，其费用可从物业专项维修资金中列支，不计入物业管理费支出。

（二）合同订立方式

中标结果公示期满后30日内，业主委员会应当以业主大会名义向中标人发出中标通知书，并按照招标文件和中标人的投标文件与中标人签订书面物业服务合同，且双方不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第二部分 投标人须知

第一节 投标须知

特别提示：本项目招标投标信息发布等活动在招标投标平台进行（网址： ），投标人应遵守该平台的相关交易服务规定，投标人违反上述交易服务规定可能导致不利后果，责任由投标人自负。

一、投标须知前附表

序号	内容	规定
1	投标人资格要求	详见本节总则中投标人资格要求相关内容
2	联合体投标	不接受
3	踏勘现场	组织（ ） 不组织（ ）
若组织须填写以下内容：

联系人： 联系电话：

集合时间： 地点：
4	招标文件质疑	质疑截止时间：投标截止时间10日前提出。
5	投标货币	人民币
6	投标有效期	日历天（从投标截止之日算起）
7	投标担保（若招标人设有）	金额：人民币 元

（大写： ）

担保形式：

□投标保函（电子/纸质）：由投标人基本账户开户银行所在网点或其上级银行机构出具；

□保证金（现金/支票）：从投标人基本账户汇出；

□保证保险（电子/纸质）：保费通过投标人基本账户支付。

应在 年 月 日前到账。

收款人全称：

开户银行：

帐 号：

（注：投标人基本账户被冻结的，可以选择使用一般账户，但应当说明基本账户被冻结的原因。该说明须与投标担保一起提供，并加盖公章，格式自拟。）
8	投标人的替代方案	□允许 □不允许
9	投标文件的内容	详见本招标文件第二部分中第二节“投标文件的组成和格式”有关内容。
10	投标文件的提交	（1）投标文件提交截止时间：详见招标公告；

（2）投标文件提交方式：通过招标投标平台提交投标文件。
11	评标委员会	由业主委员会依法组建。

（注：评标委员会由物业服务项目评标专家组成，人数为5人以上单数。）
12	评标方法	□方法一：择优评审法

评标委员会应当最终按照合格投标人数的50%（采取四舍五入取整）择优推荐进入定标环节，但原则上不多于8名、少于3名。

□方法二：定性评审法

（注：两种评标方法由业主大会选择其一。）
13	定标方法	□方法一：票决定标法

□方法二：票决抽签定标法

定标委员会由业主委员会依法组建。

（注：定标委员会由业主代表组成，成员人数为9名以上单数，最高不得超过15名）

□方法三：授权评标委员会经评审择优确定中

标人（注：业主大会授权评标委员会确定中标人的，应当在招标文件中载明评标委员会定标的方法和具体程序。）

（注：三种定标方法由业主大会选择其一。

业主大会会议表决确定评标方法采用择优评审法的，定标方法应当采用票决定标法；评标方法采用定性评审法的，定标方法可以采用票决抽签定标法；招标人也可以授权评标委员会经评审择优确定中标人。）
14	签订合同	中标人应与业主委员会签订书面物业服务合同，且双方不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。合同实质性内容主要包含服务范围、服务期限、服务质量、服务价款等。
15	相关费用的承担	（1）投标人须自行承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用；

（2）投标人须自行承担踏勘现场所发生的自身费用；

（3）本次招标的交易服务费、专家评审费、 等相关费用由 承担。
16	招标会议时间及地点	开标会、评标会、定标会议时间及地点，在招标投标平台—场地信息中进行查询。
17	其他

二、总则

（一）招标说明

本项目按照《深圳经济特区物业管理条例》和《深圳市物业服务招标投标指导规则》的规定，通过公开招标择优选定一家物业服务企业。

（二）定义

招标文件中下列术语应解释为：

1.“物业服务招标投标”系指招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理项目物业服务企业的活动。

2.“招标人”或“招标方”系指业主大会，业主委员会作为业主大会的常设机构具体实施招标活动。

3.“投标人”或“投标方”系指参加投标竞争的依法成立的物业服务企业，并愿意按照招标文件要求向招标人提供物业服务的法人。

4.“物业”系指招标项目所包括的各类房屋、相配套的公用设施、设备及公共场地。

5.“物业管理”系指对招标项目所包括的各类建筑物、构筑物及其配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

6.“物业管理费”系指由业主或物业使用人缴纳的物业管理预付金，包括支付给物业服务企业的物业服务费和除物业专项维修资金以外其他应当由业主共同支付的管理费用。

7.“物业服务费”系指由招标人与中标的物业服务企业签订的物业服务合同中约定从物业管理费中提取并支付给物业服务企业的报酬。

8.“评标委员会”是依据《深圳市物业服务招标投标指导规则》的有关规定组建的专门负责本次招标评标工作的临时性机构。

9.“物业服务评价等级”是指市住房和建设部门依据《深圳市物业服务评价管理办法》（深建规〔2021〕15号）认定的物业服务企业和项目负责人的物业服务评价等级。

10.“日期”指公历日。

11.“合同”指由本次招标所产生的合同或合约文件。

12.招标文件中的标题或题名仅起引导作用，而不应视为对招标文件内容的理解和解释。

13.其他 。

（三）投标人资格要求

1.中国境内登记注册的独立法人机构（须提供营业执照原件扫描件）。

2.投标人近三年（从招标公告发布之日起倒算）全国在管的物业管理项目中有单个项目规模超过 万平方米（须提供物业服务合同关键页扫描件）（注：招标人设置单个项目规模不得超过本次招标物业项目规模的50%）。

3.投标人财务状况良好，不存在侵占或非法挪用业主的物业管理费、物业专项维修资金、公共收益等款项的行为（须提供承诺书，格式自拟）。

4.存在下列情形之一的投标人视为不具备投标资格：

□投标人近三年（从招标公告发布之日起倒算）被物业管理行政主管部门处罚或被查处有围标、串标、弄虚作假等行为的（须提供承诺书，格式自拟）；

□被列入失信被执行人、重大税收违法失信主体、政府采购严重违法失信行为记录名单（须提供查询结果截图，截图应当包括查询日期及时间）（注：“失信被执行人、重大税收违法失信主体”通过“信用中国－信用服务”查询；“政府采购严重违法失信行为记录名单”通过“中国政府采购网”查询）；

□投标人或其拟派驻本项目的项目负责人在招标公告发布之日前被列入“深圳市物业服务评价风险名单”且在公示期内（须提供查询结果截图，截图应当包括查询日期及时间）（注：“深圳市物业服务评价风险名单”通过“深圳市住房和建设局微信公众号—业务办理—物业—信息公开—物业服务评价—风险名单”查询）；

□参与本项目的不同投标人的单位负责人为同一人或存在控股、从属关系的（须提供承诺书，格式自拟）；

□挂靠投标。如经查实中标人将被取消中标资格，招标人保留追诉有关权利（须提供承诺书，格式自拟）；

其他： 。

5.本项目不接受联合体投标。

6.其他： 。

注：招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，包括但不限于以下内容：

1.设定的资格、技术、商务条件与招标项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关；

2.以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖项作为加分条件或者中标条件；

3.对潜在投标人或者投标人采取不同的资格审查或者评标标准；

4.限定或者指定特定的专利、商标、品牌、原产地或者供应商；

5.非法限定潜在投标人或者投标人的所有制形式或者组织形式；

6.以其他不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标人。

（四）联合体投标

本项目不允许投标人组成联合体投标。

（五）踏勘现场

1.招标人如果确定组织现场踏勘，将按照前附表规定的时间和地点，组织投标人踏勘现场及周围环境。投标人应承担踏勘现场所发生的自身费用。

2.招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论不负责任。

3.经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。

三、招标文件

（一）招标文件的组成

1.招标文件包括但不限于下列内容：

招标文件
第一部分 项目需求书
一、概况
二、服务要求
三、商务要求
四、其他重要内容
第二部分 投标人须知
第一节 投标须知
一、投标须知前附表
二、总则
三、招标文件
四、投标文件
五、递交投标文件
六、开标
七、评标委员会
八、评标程序
九、评标方法
十、评标报告和评标结果公示
十一、定标方法
十二、中标结果公示、中标通知书以及重新定标的情形
十三、投标文件的否决性条款

十四、应予废标的情形及后续处理
十五、合同的订立及其他
十六、异议以及投诉处理
十七、保密及其他规定
第二节 投标文件的组成和格式
一、投标文件的组成
二、投标文件的格式
第三节 评审用表（供招标人设置时参考）
第三部分 物业服务合同
2.招标文件除以上内容外，招标人在招标期间发出的其他澄清、补遗函件，均对投标人起约束作用。

3.投标人取得招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，同时应认真审阅招标文件所有的事项、格式、条款和规范要求等，如果投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险应由投标人自行承担，并且根据有关条款规定，其投标有可能被否决。

4.任何人或任何组织向投标人提交的任何书面或口头资料，未经招标人在招标投标平台发布或书面通知，均作无效处理，不得作为招标文件的组成部分。招标人对投标人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。

5.招标文件备案后，业主委员会应当及时在招标投标平台发布招标公告和招标文件。自招标文件发布之日起至投标人提交投标文件截止之日止，时间不得少于20日。

（二）招标文件的澄清或补遗

业主委员会可以对已发出的招标文件含义不明确的内容作出必要的澄清或补遗，但澄清或补遗不得变更业主大会表决通过的物业服务期限、投标报价要求、投标人的资格条件、评标方法、定标方法等实质性内容。

业主委员会对已发出的招标文件进行必要的澄清或者补遗的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少5日前在招标投标平台上发布。该澄清或者补遗的内容为招标文件的组成部分。

（三）招标文件的质疑与具体方式

1.提出时间：投标人或者其他利害关系人对招标文件的质疑，应当在投标截止时间10日前提出。业主委员会应当在投标截止时间5日前作出答疑、补遗。

2.具体方式：通过招标投标平台实名提出。

四、投标文件

（一）投标文件的语言及度量单位

1.投标人与招标人之间有关投标的所有往来通知、函件和投标文件均用中文表述。投标人随投标文件提供的证明文件和资料可以为其他语言，但须附中文译文。解释投标文件应以中文为准。

2.除技术规范另有规定外，投标文件使用的度量单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。

（二）投标文件的组成和格式

招标文件的组成详见本招标文件第二部分第二节中“投标文件的组成和格式”有关内容。

投标人提交的投标文件应按本招标文件第二部分规定的投标文件格式的顺序编排。本招标文件提供的投标文件格式可以按同样格式扩展。本招标文件未提供的投标文件格式由投标人自拟。

（三）投标货币

本项目投标报价采用的币种，见“投标须知前附表”。

（四）投标有效期

1.投标有效期为 日历天（从投标截止之日算起），在此期限内，所有投标文件均保持有效。

2.在特殊的情况下，招标人在原定的投标有效期满之前，可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复，投标人可以拒绝招标人此项要求，而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标人不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标担保的有效期，在延长的投标有效期内本须知关于投标保证金的退还与没收的规定仍然适用。

（五）投标担保（若招标人设有）

1.投标担保的形式

投标人应按“投标须知前附表”的规定提交投标担保，并作为其投标的一部分，如没有按规定提交投标担保，其投标将被否决。

2.投标担保是为了保护招标人免因投标人的行为而蒙受损失。招标人因投标人的行为受到损害时可根据本须知的有关规定没收投标人的保证金或向保证人提起索赔或要求保险人承担保险责任。

3.如发生下列任一情形，将没收投标保证金：

（1）投标人在招标文件规定的投标有效期内撤回其投标；

（2）投标人在投标有效期内收到招标人发出的中标通知后，不能或拒绝按招标文件的规定签署物业服务合同；

（3）投标人提供虚假投标文件或虚假补充文件或其他影响招标投标活动的弄虚作假行为；

（4）投标人有围标串标行为或采用不正当的手段骗取中标；

（5）招标人规定的其他情形： ；

（6）法律法规规定的其他情形。

4.未中标的投标人的投标保证金将在招标人规定的投标有效期或经投标人同意的延长的投标有效期期满后5日内予以退还。

5.出现下列情形之一时，招标人应在5日内退还投标人的投标保证金：

（1）中标人与招标人订立了书面的物业服务合同；

（2）招标过程中招标活动因正当理由被招标人宣布终止；

（3）招标失败需重新组织招标；

（4）投标有效期满而投标人不同意作出延长。

（六）投标文件的书写及编制要求

1.投标人应认真阅读招标文件的全部内容（包括招标文件的澄清、答疑和补遗），并严格履行招标文件的各项规定、要求。如果投标人不能履行招标文件的规定和要求，或者随投标文件提供的证明材料不能对招标文件的要求作出实质性响应，可能导致其投标被否决。

2.投标人应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件中所引用的顺序和编号应与招标文件一致，但可以增加说明或描述性文字。投标文件对招标文件未提出异议的条款，均视为接受和同意。

3.投标文件中的相关文书须加盖投标单位公章并经单位法定代表人或经正式授权的委托代理人签字。

五、递交投标文件

（一）投标文件的提交

1.投标文件截止时间和提交地点。投标人应根据“投标须知前附表”的规定，在投标截止时间前通过招标投标平台提交投标文件。

2.投标截止后如投标人少于 3 名，按照本须知中“应予废标的情形”的有关规定执行。

（二）投标文件的修改和撤销

1.投标截止以后，投标人不得修改投标文件。

2.投标有效期内，投标人不得撤回其投标。

3.招标人不退还投标文件。

六、开标

（一）开标方式

1.开标应当在招标投标平台上进行。（注：开标时间由招标人自行确定，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间后。）

2.开标时业主委员会应当核实投标人名称、投标价格、投标保证金缴纳情况以及招标文件规定的其他内容 。

3.投标人不足3个的，或者开标通过核实的投标人少于3个的，应当依法重新招标。

（二）开标异议和开标结果公开

1.开标由业主委员会组织开展，并应当邀请所有投标人参加。

2.开标过程中，投标人有异议的应当在开标期间提出，业主委员会应在开标结束前作出答复。

3.开标结束后，业主委员会应于当日在招标投标平台公开开标结果。投标人自愿放弃参加开标，或在开标结束前主动退出开标的，均视为认可开标程序和结果。开标结束后，投标人不得再对开标程序和结果提出异议。

七、评标委员会

（一）评标委员会的组建

1.业主委员会依据《深圳市物业服务招标投标指导规则》组建评标委员会。评标专家由业主委员会通过招标投标平台从市住房和建设部门建立的物业管理专家库中随机抽取，抽取评标专家的开始时间不得早于评标开始前24小时。评标委员会成员的名单在评标开始前应当保密。

与投标人有利害关系的专家不得进入相关项目的评标委员会，已经进入的应当更换。在同一评标项目中，来自同一单位的评标专家不得超过1人。

2.招标人在招标文件中规定的其他要求 。

（二）向评标委员会提供的资料

1.公开发布的招标文件，包括招标文件的澄清或补遗文件及图纸等。

2.项目概况和重点的书面介绍。包括项目规模、项目特点、技术要求、招标文件与示范文本有较大变动的条款等。

3.记录开标过程的开标记录表。

4.其他评标必需的资料。

5.招标人向评标委员会提供以上评标所需的重要信息和数据时，不得带有明示或暗示倾向或者排斥特定投标人的信息。

（三）评标委员会的职责

1.评标委员会须推举一名评标组长，主持评标工作。

2.遵守招标投标相关法律、法规、规章及规范性文件等规定，遵循公平、公正、客观、独立评审的原则，按照招标文件确定的评标标准、方法和程序进行评标评审工作，招标文件中没有规定的方法和标准不得作为评标的依据。

3.被抽取后应当严格遵守保密义务，不得对外披露拟参与评标的相关信息，不得私下接触投标人，不得收受投标人或者其他利害关系人任何形式的利益。

4.具有法律、法规、规章及规范性文件等规定的回避情形的，主动回避。

5.按时参加评标评审活动，严格遵守工作纪律，服从评标评审现场管理，及时报告评标过程中发现的违法违规行为，并配合市主管部门及有关部门的调查取证、监督检查和考评。

6.对评标过程保密，不得泄露评标过程有关文件、情况和获悉的商业秘密和技术秘密及其他相关法律法规规定不得公开的信息。

7.若投标人提交的投标文件超出招标文件要求的内容，评标委员会对超出招标文件要求的内容不予评审，只评审招标文件要求的内容。

8.评标会议结束时，向招标人提交评标报告。

9.在评标报告上签字，对本人的评审意见承担法律责任，对评标结论有异议的，应当以书面形式阐述其不同意见和理由，否则视为同意该评标结论。

10.法律、法规、规章及规范性文件规定的其他义务。

八、评标程序

（一）投标文件的评审

1.推荐评标组长

评标委员会成员推荐一名评标组长；由评标组长组织评标。

2.按照招标文件规定的评标方法进行评标。

3.应当判定为无效标或废标的情形

详见本须知中“投标文件的否决性条款”及“应予废标的情形”有关规定。

4.对无效标的处理

（1）评标委员会在作出无效标的决定之前，应严格遵循以下程序：

①评标委员会认为需要作必要的澄清或者说明的投标文件，评标委员会应要求当事投标人在规定时间内作相应的澄清答辩。

②当事投标人应当在评标委员会规定时间内，向评标委员会作出澄清答辩。未按时作出澄清答辩的，评标委员会可对相应投标文件按最不利情形认定。

③评标委员会应在充分讨论的基础上，通过记名的集体表决方式作出决定。

④如果评标委员会通过表决做出否决投标的决定，应在评标报告中详细记录做出否决的理由、依据和评标委员会表决的过程和结论。

（2）经评标委员会评审，合格投标人不足3个，使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会应当予以废标。

5.对废标的处理

（1）废标后，招标人应当通过招标投标平台宣布本次招标失败，重新招标。重新招标后再次废标的，经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。

（2）评标委员会应当谨慎废标，除法律、法规、规章、规范性文件规定以及招标文件中列举的无效标或者废标情形外，评标委员会不得对投标文件作无效标或者废标处理。无效标或者废标应当由评标委员会集体表决后作出。

6.提交评标报告

评标委员会应当于评标会议结束时向招标人提交书面评标报告。

评标报告应当由评标委员会全体成员签字。对评标结果持有异议的评标委员会成员应当以书面形式说明其不同意见和理由，评标报告应当注明该不同意见。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字又不书面说明其不同意见和理由的，视为同意评标结果。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。

（二）澄清有关问题和对澄清答辩人的要求

1.为了有助于投标文件的审查、评价和比较，对投标文件含义不明确、同类问题表述不一致或有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以用书面形式（应由评标委员会签字）要求投标人作出必要的澄清、说明或补正。投标人的澄清、说明或补正应采用书面形式（由其授权的委托代理人签字），并不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性的内容。

评标委员会在作出无效标的决定之前，对于评标委员会认为需要作必要的澄清或者说明的投标文件，应要求当事投标人在规定时间内作相应的澄清答辩。

澄清答辩采用线上形式的，投标人应当登录招标投标平台，通过线上虚拟答辩室进行澄清答辩，并应当于答辩结束时在系统生成的答辩记录上加盖电子签名。采用现场澄清答辩的，评标委员会应当将澄清答辩记录送投标人委派的澄清答辩人签字确认，如果澄清答辩人拒绝在澄清答辩记录上签字的，视为同意澄清答辩记录。

2.投标人委派的澄清答辩人应符合以下条件：

（1）拟进行现场澄清答辩的，澄清答辩人须是投标人拟派驻往本招标项目的项目负责人、其法定代表人或委托代理人。澄清答辩人须经招标投标平台的工作人员核验其身份且务必携带有效的身份证明材料，投标人拟委派澄清答辩人非前款规定的人员不得进入答辩室。

（2）拟通过线上澄清答辩的，澄清答辩人应使用投标人账号登录招标投标平台进行澄清答辩。

3.评标委员会要求投标人进行澄清答辩，但投标人在规定时间内未派出澄清答辩人的，评标委员会若根据招标文件规定作出不利于投标人的判定，投标人不得对此提出任何异议。

（三）错误的修正

1.评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，核对是否有计算上、累计上或表达上的错误，修正错误的原则如下：

（1）如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；

（2）当总价金额与按单价计算的总金额不一致时，以单价计算的总金额为准，除非评标委员会认为单价有明显的小数点错误，此时应以总价金额为准，并修改单价。

2.上述错误将由评标委员会径直按以上原则进行修正，不再要求投标人对此进行澄清答辩。按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝。

九、评标方法

本项目采用：□择优评审法 □定性评审法

（一）择优评审法：评标委员会应当按照招标文件的规定审查各投标文件是否满足招标文件实质性要求，并对服务方案、投标报价、物业服务评价等进行优劣比较，按照合格投标人数的50%（采取四舍五入取整）择优推荐进入定标环节，最终进入定标环节的合格投标人不多于 8 名、不少于 3 名。

（二）定性评审法：评标委员会应当按照招标文件的规定审查各投标文件是否满足招标文件实质性要求，并指出各投标文件的优点、缺陷以及签订合同前应注意和澄清的事项等，并将所有不被判定为无效标的投标人均确定为合格投标人。

十、评标报告和评标结果公示

（一）评标报告

评标委员会应当于评标会议结束时向招标人提交书面评标报告。评标报告如实记载以下内容：

1.基本情况和数据表；

2.评标委员会成员名单；

3.符合要求的投标一览表；

4.否决投标的情况说明；

5.评审用表；

6.推荐的合格投标人名单与签订合同前要处理的事宜；

7.澄清、说明、补正事项纪要。

（二）评标结果公示

业主委员会应当自收到评标报告之日起1个工作日内将评标报告在招标投标平台公示，时间不少于3个工作日。

投标人或者其他利害关系人对评标结果有异议的，应当在评标报告公示期间提出。业主委员会应当自收到异议之日起3个工作日内作出答复，评标专家应当予以配合。

十一、定标方法

本项目采用：□票决定标法 □票决抽签定标法 □授权评标委员会经评审择优确定中标人

（注：根据《深圳市物业服务招标投标指导规则》第三十条，业主大会会议表决确定评标方法采用择优评审法的，定标方法应当采用票决定标法；评标方法采用定性评审法的，定标方法可以采用票决抽签定标法；招标人也可以授权评标委员会经评审择优确定中标人。）

（一）票决定标法

票决定标法是指通过召开业主大会会议对进入定标环节的合格投标人投票表决确定中标人。

采用票决定标法按照以下程序执行：

1.业主委员会应当于业主大会会议召开15日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示；

2.定标会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与，对所有进入定标环节的合格投标人进行投票表决；经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，得票顺序排名第一的合格投标人为中标人。若首轮业主大会表决中所有进入定标环节的合格投标人的得票均未达到业主大会会议作出决定的比例要求，则依照首轮表决的得票顺序选前两名合格投标人进入第二轮投票表决。第二轮表决得票顺序排名第一且达到业主大会会议作出决定的比例要求的确定为中标人。若第二轮表决中两个合格投标人的得票仍未达到业主大会会议作出决定的比例要求，则本次招标失败；

3.业主委员会应当自业主大会会议作出定标决定之日起3个工作日内，将业主大会决定在物业管理区域显著位置公开张贴，同时在物业管理信息平台发布，并在招标投标平台予以公示，时间不少于10日；

4.“得票顺序”按照所得投票业主专有部分面积数占参会业主专有部分面积总数的比例，与所得投票人数占参会业主人数的比例之和的大小确定，两者之和相等的，所得面积数较多者排名靠前，所得面积数相等的，由业主委员会抽签确定排名顺序。

（二）票决抽签定标法

票决抽签定标法是指由业主委员会组建定标委员会，定标委员会通过投票表决方式在所有合格投标人中确定3名进入抽签程序，再以随机抽签方式确定中标人。

1.组建定标委员会

本项目定标委员会由业主委员会依法组建（定标委员会由业主代表组成，成员人数为9名以上单数，最高不得超过15名。）

业主委员会应当在街道办事处的指导和监督下，在定标开始前24小时内，从全体业主中随机抽取产生定标委员会备选业主代表，并通知备选业主代表参加定标；如被抽取到的备选业主代表无法参加，业主委员会从余下的业主代表中继续随机抽取，直至能够参加定标的备选业主代表人数为预定的定标委员会成员人数的两倍以上。

定标当日，业主委员会应当按预定的定标委员会成员人数，从备选业主代表中随机抽取定标委员会成员，并通知定标委员会成员参加定标。抽取定标委员会成员的时间，不得早于定标开始前4个小时。

2.票决抽签定标程序

（1）定标委员会成员先对评标委员会确定的合格投标人进行独立投票，得票顺序排名前3位的合格投标人进入抽签程序。如合格投标人只有3名，则全部直接进入抽签程序。

（2）定标委员会从进入抽签程序的3名合格投标人中随机抽取1名确定为中标人。

（3）业主委员会应当编制定标报告，记录定标委员会的产生、投票、抽签情况及定标结果。定标报告由定标委员会全体成员签字确认。

（4）定标地点由物业所在地区住房和建设部门确定，定标委员会投票、抽签均应当在招标投标平台上进行并全程录音录像。社区党委应派员列席监督并签字见证。

十二、中标结果公示、中标通知书以及重新定标的情形

（一）中标结果公示及异议处理

1.业主委员会应当在确定中标结果之日起3日内，将中标结果在招标投标平台公示，时间不少于10日。

2.投标人或其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在公示期满7日前向招标人提出，业主委员会应在公示期满前予以答复。

（二）发出中标通知书

1.公示期满无异议或者异议不成立的，中标结果公示期满后30日内，业主委员会应当以业主大会名义向中标人发出中标通知书。

2.中标通知书是合同的重要组成部分。

（三）重新定标的情形和方式

定标后有下列情形之一的，招标人可以采用原招标文件规定的定标方法从进入定标环节的合格投标人中重新确定中标人：

1.中标人放弃中标资格的；

2.中标人因自身原因未在规定时间内与招标人签订物业服务合同的；

3.被查实存在影响中标结果的违法行为的。

采用票决定标法的，将得票顺序排名第二且票数达到业主大会会议作出决定的比例要求的合格投标人作为中标人。如没有符合条件的合格投标人，业主委员会按本须知中票决定标法规定的程序重新召开业主大会票决确定中标人。

采用票决抽签定标法的，业主委员会按本须知中票决抽签定标法规定的程序组织原定标委员会从进入抽签程序但未中标的两名合格投标人中随机抽取一名确定为中标人。

十三 投标文件的否决性条款

提示投标人和评标委员会：

1.本条为招标文件（含招标文件澄清补遗文件）中涉及的所有否决性条款的汇总；

2.否决性条款包括：投标文件不予受理的情形、被判定为无效标的情形；

3.投标文件中没有本条所述情形之一的，不得作否决处理；

4.招标文件其他章节中有关否决性条款的阐述与本条不一致的，以本条内容为准。

（一）投标文件不予受理的情形（由招标人或招标人委托招标代理机构负责判定）

1.在投标截止时间以后提交的，或未通过招标文件规定的平台提交的；

2.投标文件中各电子标书文件未加签有效数字证书以及对投标文件进行加密但在开标会规定的时间内没有进行解密的；

3.投标文件的投标报价高于招标文件规定的投标报价上限的；

4.投标人提交的电子标书格式不符合招标文件要求或开标后招标投标平台无法读取导入的；

5.投标函未按招标文件规定填写、漏写或内容填写错误的；

6.未按招标文件规定提交投标担保的。

（二）应当判定为无效标的情形（由评标委员会负责判定）

1.投标人的资格条件不符合法律法规和招标文件要求的；

2.相互间有直接控股关系或法定代表人为同一人的两个或两个以上的法人提交投标文件的，在资格审查阶段，当部分相关单位自愿退出后仍有两家或两家以上要求继续进入后续招投标环节的；

3.评标委员会根据招标文件的规定对投标文件的投标价格进行调整，投标人不接受调整方式的，或不接受调整后的价格的，或调整后价格超出招标文件要求的；

4.投标人的投标报价是可变动价格的，或包含了价格调整要求的，或投标报价中提供两个（含两个）以上的报价却未明确有效报价的（招标文件规定允许提交备选投标方案的除外）；

5.投标人的投标文件不能满足招标文件的实质性要求，或未能在实质上响应招标文件的；（注：实质性要求和条件应当以醒目的方式表明。）

6.评标委员会要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，投标人拒不按照要求进行澄清、说明，或者其澄清、说明超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容的；

7.评标委员会发现投标人以行贿手段谋取中标，或出现下列隐瞒真实情况、提供虚假资料、串通投标嫌疑情形之一的：

（1）通过受让或者租借等方式从其他单位获取资格或者资质证书投标的；

（2）由其他单位或者其他单位负责人在投标人编制的投标文件上加盖印章或者签字的；

（3）项目负责人或者主要技术人员不是本单位人员的；

（4）投标保证金不是从投标人账户转出的；

（5）不同投标人之间相互约定给予未中标的投标人利益补偿的；

（6）不同投标人的法定代表人、主要经营负责人、项目投标委托代理人、项目负责人、主要技术人员为同一人、属同一单位或者在同一单位缴纳社会保险的；

（7）不同投标人的实际控制人为同一人或者不同投标人之间存在直接控股、管理关系的；

（8）不同投标人的投标文件由同一单位或者同一人编制，或者由同一人分阶段参与编制的；

（9）不同投标人的投标文件或部分投标文件相互混装的；

（10）不同投标人的投标文件内容存在非正常一致或错漏之处一致的；

（11）由同一单位工作人员为两家以上（含两家）投标人进行同一项投标活动的；

（12）不同投标人的投标报价呈规律性差异的；

（13）不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出的；

（14）不同投标人的投标文件由同一台电脑编制的；

（15）不同投标人聘请同一人或同一单位为其投标提供技术或者经济咨询服务的，但招标项目本身要求采用专有技术的除外；

（16）法律、法规、规章等规定的其他情形。

（三）招标人补充的投标文件不予受理的情形

（注：请招标人根据本次招标项目的实际情况填写。）

（四）招标人补充的无效标情形

（注：请招标人根据本次招标项目的实际情况填写。）

十四、应予废标的情形及后续处理

（一）出现下列情形之一的，应当予以废标：

1.投标截止时，投标人不足三个的；

2.经开标核实，符合投标报价未超过最高限价、按时足额提供投标担保、投标文件按要求签字盖章以及招标文件规定的应当核实的其他内容等条件的投标人不足三个的；

3.经评标委员会评审，合格投标人不足三个的；

4.发现影响招标投标公正的违法、违规行为的。

（二）本项目公开招标过程中若出现应予废标的情形的，招标人应当按照《深圳市物业服务招标投标指导规则》的规定依法重新组织招标。重新招标后再次废标的，根据《深圳经济特区物业管理条例》第五十六条，经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。招标人不负担投标人因废标而造成的损失。

十五、合同的订立及其他

（一）合同订立标准

本项目的物业服务合同将订立按本招标文件所确定的中标人。

（二）物业服务合同的签订

1.公示期满无异议或者异议不成立的，中标结果公示期满后30日内，业主委员会应当以业主大会名义向中标人发出中标通知书，并按照招标文件和中标人的投标文件与中标人签订书面物业服务合同，且双方不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。合同实质性内容主要包含服务范围、服务期限、服务质量、服务价款等。

2.中标人如不按本投标文件与招标人签订书面物业服务合同，则招标人将按《深圳市物业服务招标投标指导规则》相关规定重新确定中标人，并没收其投标保证金，给招标人造成的损失超过投标担保数额的，还应对超过部分予以赔偿，同时承担相应法律责任。

3.中标人应按照合同约定履行义务，完成中标项目，中标人将物业管理区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。中标人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

（三）相关费用承担

1.投标人须自行承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。

2.投标人须自行承担踏勘现场所发生的自身费用。

3.本次招标的交易服务费、专家评审费、 等相关费用由 承担。

十六、异议以及投诉处理

（一）招标投标过程中，投标人或者其他利害关系人有质疑或异议的，应当按照《深圳市物业服务招标投标指导规则》规定的时限通过招标投标平台实名提出，业主委员会应当按照《深圳市物业服务招标投标指导规则》规定的时限通过招标投标平台予以答复。

（二）投标人或者其他利害关系人未及时收到答复或对答复不满意的，或认为招标投标活动不符合法律、法规、规章和规范性文件规定的，应当自应收到答复截止之日或收到答复之日起10日内实名向物业所在地街道办事处书面提出投诉。投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。

（三）在投诉调查处理过程中，有下列情形之一的，街道办事处可以责令业主委员会暂停招标投标活动：
1.已有证据证实投诉问题属实，若不暂停将给投诉人造成较大损害或者造成不良社会影响的；
2.投诉事项情况复杂，涉及多个投标人或者部门，需要其他行政监督部门协助调查的；
3.投诉事项涉及专业性或者技术性问题，需要原评标委员会复核或者重新组织专家评审的；
4.街道办事处认为需要暂停招标投标的其他情形。

十七、保密及其他规定

（一）在投标文件的评审、确定合格投标人、定标以及订立合同的过程中，投标人不得有向招标人和评标委员会、定标委员会施加影响的任何行为。

（二）中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因作出任何解释。未中标人不得向评标委员会、定标委员会成员或其他有关人员索问除公开信息以外的情况和材料。

（三）招标人有权根据需要对投标方案公开展示。

（四）本招标文件的最终解释权属于招标人。

第二节 投标文件组成和格式

一、投标文件的组成

投标文件应包含但不限于以下内容：

投标文件
第一册 致招标人
一、投标函
二、投标担保
三、投标违法行为风险知悉确认书
第二册 资格后审文件
第三册 资信标文件
一、投标人情况介绍
二、投标人相关项目业绩表
三、拟派驻本项目的负责人员履历表
四、拟派驻本项目的管理团队主要成员（除项目负责人）情况
五、招标文件要求的其他资料或投标人认为需要补充的资料
第四册 技术标文件
一、物业管理方案及相关服务计划
二、招标文件要求的其他资料或投标人认为需要补充的资料
第五册 商务标文件
一、投标报价一览表
二、物业管理费支出构成明细测算表

二、投标文件的格式

标书封面

深圳市 （住宅区）

物业服务投标文件

（第一册 致招标人）

投标人名称（盖章）：

法定代表人或委托代理人（签字）：

日期： 年 月 日

目 录

一、投标函	46

二、投标担保	48

（一）投标保函（若招标人设有）	48

（二）投标保证金转账凭证（若招标人设有）	50

（三）投标保证保险凭证（若招标人设有）	51

三、投标违法行为风险知悉确认书	53

一、投标函

致 （下称贵方或招标人）：

根据贵方的《（项目名称）物业服务招标文件》，遵照《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市物业服务招标投标指导规则》等有关规定，我方经考察现场和研究该项目招标文件及其他有关文件后，接受贵方招标文件所提出的任务要求并作如下承诺：

一、我方已充分了解全部招标文件，包括澄清、补充文件（如有）及有关附件，对招标文件的要求完全理解。我方决定参加此次投标活动，愿以投标报价一览表中的报价并按招标文件要求为上述项目提供物业管理及相关服务。

二、我方将按照该项目招标文件要求，承担相应的责任和义务，并严格遵守国家、省、市有关物业管理、招标投标的相关法律、法规、规章、规范性文件以及行业有关规定。

三、我方将在充分理解全部招标文件的基础上，按照招标文件的有关规定编制投标文件。

四、我方提供给贵方的投标文件资料全部真实有效，无任何虚假，未侵犯他人知识产权。若评标过程中查出有虚假，同意被否决投标并被没收投标担保；若中标之后查出有虚假，同意被废除中标资格并被没收投标担保；若侵犯他人知识产权，自愿承担因此产生的全部法律责任。

五、我方认同招标文件规定的评标规则，尊重评标委员会的评标结果，并且不会实施妨碍项目进展的行为。

六、我方如果中标，将严格按照物业管理相关法律法规的规定及招标文件的要求，在中标通知书规定的时间内与贵方签署物业服务合同，按合同约定履行责任和义务，并保证中标之后不得以任何方式将物业管理的整体项目转让与第三方。

七、我方同意所递交的投标文件在“投标须知”规定的投标有效期内有效。我方完全接受并同意招标文件中关于投标担保的处置方式。

八、未经招标人同意，我方派驻本项目的负责人在本项目服务期内不做更换。

九、我方自愿承担编制与递交投标文件、踏勘现场所涉及的一切费用，以及招标人约定的其他费用。

十、在正式合同签署并生效之前，贵方的中标通知书和本投标函将成为合同文件的组成部分。

本投标函同时作为法定代表人证明书和法人授权委托书。

投标人名称（盖章）：

法定代表人（签字）：

委托代理人（签字）：

单位地址：

邮政编码：

联系电话：

传 真：

日 期： 年 月 日

投标担保

（一）投标保函（若招标人设有）

保函编号：

致 （下称贵方或受益人）：

鉴于 （下称被保证人）将于 年 月 日参加贵方项目编号为 的 项目的投标，我方接受被保证人的委托，在此向受益人提供不可撤销的投标保证：

一、本保证担保的担保金额为人民币 元（大写： ）。

二、我方为本保函提供的担保责任为连带保证责任。

三、本保证担保的保证期间为该项目的投标有效期或延长的投标有效期后三十日（含三十日），延长投标有效期无须通知我方。

四、在本保证担保的保证期间内，如果被保证人出现下列情形之一，受益人可以向我方提起索赔：

（一）被保证人在招标文件规定的投标有效期内撤回其投标；

（二）被保证人在投标有效期内收到受益人发出的中标通知后，不能或拒绝按招标文件的规定签署物业服务合同；

（三）投标人提供虚假投标文件或虚假补充文件或其他影响招标投标活动的弄虚作假行为；

（四）投标人有围标串标行为或采用不正当的手段骗取中标；

（五）被保证人违反招标文件或法律法规规定的其他情形。

五、受益人应当在保证期间内依法行使自身权利，对属于我方赔付范围的事项，我方将不争辩、不挑剔、不可撤销地向受益人支付本保证担保的担保金额。

六、受益人的索赔通知应当说明索赔理由。

七、本保证担保项下的权利不得转让。

八、本保证担保的保证期间届满，或我方已向受益人支付本保证担保的担保金额，我方的保证责任消灭。

九、本保证担保适用中华人民共和国法律。

十、本保证担保以中文文本为准，涂改无效。

保证人（盖章）：

法定代表人或委托代理人（签字）：

单位地址：

邮政编码：

联系电话：

传 真：

日 期： 年 月 日

（二）投标保证金转账凭证（若招标人设有）

（三）投标保证保险凭证（若招标人设有）

编号：

致 （下称贵方或招标人）：

鉴于 （下称投标人）将于 年 月 日参加贵方项目编号为 的 项目的投标，应投标人申请，根据招标文件，我方愿就投标人履行招标文件约定的义务以保证保险的方式向贵方提供如下保险服务：

一、保险的范围及保险金额

我方在投标人发生以下情形时承担保险责任：

（一）投标人在招标文件规定的投标有效期内撤回其投标；

（二）投标人在投标有效期内收到招标人发出的中标通知后，不能或拒绝按招标文件的规定签署物业服务合同；

（三）投标人提供虚假投标文件或虚假补充文件或其他影响招标投标活动的弄虚作假行为；

（四）投标人有围标串标行为或采用不正当的手段骗取中标；

（五）投标人违反招标文件或法律法规规定的其他情形。

本保证保险的保险期间为该项目的投标有效期或延长的投标有效期后三十日（含三十日），延长投标有效期无须通知我方。我方保险金额为人民币 元（大写： ）。

二、代偿的安排

（一）贵方应在本保证保险的保险期间内，依法行使自身权利，对属于我方赔付范围的事项，我方将不争辩、不挑剔、不可撤销地向贵方支付本保证保险的保险金额。

（二）招标人的索赔通知应当说明索赔理由。

三、保险凭证的生效

本保险凭证自我方法定代表人（或其授权的委托代理人）签字或加盖公章之日起生效。

保险人（盖章）：

法定代表人或委托代理人（签字）：

单位地址：

邮政编码：

联系电话：

传 真：

日 期： 年 月 日

三、投标违法行为风险知悉确认书

致 （招标人）：

本公司在投标前已充分知悉以下情形为参与 项目投标时的重大风险事项，并承诺已对下述风险提示事项重点排查，做到严谨、诚信、依法依规参与投标。

一、本公司已充分知悉“隐瞒真实情况，提供虚假资料”的法定情形，相关情形包括但不限于：

（一）通过受让或者租借等方式从其他单位获取资格或者资质证书投标的；

（二）由其他单位或者其他单位负责人在投标人编制的投标文件上加盖印章或者签字的；

（三）项目负责人或者主要技术人员不是本单位人员的；

（四）投标保证金不是从投标人账户转出的；

（五）其他隐瞒真实情况，提供虚假资料的行为。

二、本公司已充分知悉“串通投标”的法定情形，相关情形包括但不限于：

（一）不同投标人之间相互约定给予未中标的投标人利益补偿的；

（二）不同投标人的法定代表人、主要经营负责人、项目投标委托代理人、项目负责人、主要技术人员为同一人、属同一单位或者在同一单位缴纳社会保险的；

（三）不同投标人的实际控制人为同一人或者不同投标人之间存在直接控股、管理关系的；

（四）不同投标人的投标文件由同一单位或者同一人编制，或者由同一人分阶段参与编制的；

（五）不同投标人的投标文件或部分投标文件相互混装的；

（六）不同投标人的投标文件内容存在非正常一致或错漏之处一致的；

（七）由同一单位工作人员为两家以上（含两家）投标人进行同一项投标活动的；

（八）不同投标人的投标报价呈规律性差异的；

（九）不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出的；

（十）不同投标人的投标文件由同一台电脑编制的；

（十一）不同投标人聘请同一人或同一单位为其投标提供技术或者经济咨询服务的，但招标项目本身要求采用专有技术的除外；

（十二）法律、法规、规章等规定的其他情形。

三、本公司已充分知悉下列情形所对应的法律风险，并在投标前已对相关风险事项进行排查：

（一）对于从其他主体获取的投标资料，应审慎核查，确保投标资料的真实性。如被查实投标文件中存在虚假资料的，无论相关资料是否由第三方或本公司员工提供，均不影响对投标人存在“弄虚作假方式投标”违法行为的认定；

（二）对于涉及国家机关出具的公文、证件、证明材料等文件，一旦涉嫌虚假，经查实，将被移送有关部门追究法律责任；涉嫌犯罪的，将一并移送司法机关追究法律责任；

（三）投标人应严格规范项目授权的委托代理人、员工参与招标投标的行为，加强对投标文件的审核。项目授权的委托代理人及员工编制和上传投标文件等行为违反相关法律法规或招标文件要求的，投标人应当依法承担相应法律责任。

四、本公司已充分知悉上述违法、违规行为的法律后果。经查实，若投标人存在上述违法、违规行为，不仅投标将被否决，并且将被有关部门依法处理；涉嫌犯罪的，将被一并移送司法机关追究法律责任。

以下文字请投标人抄写并确认：“本公司已仔细阅读《投标违法行为风险知悉确认书》，充分知悉违法行为的法律后果，并承诺将严谨、诚信、依法依规参与投标”。

投标人名称（盖章）：

法定代表人或委托代理人（签字）：

日期： 年 月 日

深圳市 （住宅区）

物业服务投标文件

（第二册 资格后审文件）

投标人名称（盖章）：

法定代表人或委托代理人（签字）：

日期： 年 月 日

本册投标文件包括但不限于：

1.投标人营业执照原件扫描件；

2.投标人近三年（从招标公告发布之日起倒算）全国在管的

物业管理项目中有单个项目规模超过 万平方米的物业服务合同关键页扫描件（注：招标人设置单个项目规模不得超过本次招标物业项目规模的50%）；

3.招标人在招标公告中要求提供的承诺书及截图，包括：

（1）投标人财务状况良好，不存在侵占或非法挪用业主的物业管理费、物业专项维修资金、公共收益等款项行为的承诺书；

□投标人近三年（从招标公告发布之日起倒算）未有被物业管理行政主管部门处罚或被查处有围标、串标、弄虚作假等行为的承诺书；

□投标人未被列入失信被执行人、重大税收违法失信主体、政府采购严重违法失信行为记录名单的查询结果截图；

□投标人或其拟派驻本项目的项目负责人在招标公告发布之日前未有被列入“深圳市物业服务评价风险名单”且在公示期内的情形的查询结果截图；

□参与本项目的不同投标人的单位负责人非同一人或不存在控股、从属关系的承诺书；

□投标人不存在挂靠投标的承诺书；

4.招标人在招标公告和招标文件中要求投标人提供或投标人认为需补充说明的其他事项的原件扫描件等材料。

注：本项目资格审查由评标委员会在评标阶段进行。

深圳市 （住宅区）

物业服务投标文件

（第三册 资信标文件）

投标人名称（盖章）：

法定代表人或委托代理人（签字）：

日期： 年 月 日

目 录

一、投标人情况介绍	60

二、投标人相关项目业绩表	62

三、拟派驻本项目的负责人员履历表	63

四、拟派驻本项目的管理团队主要成员（除项目负责人）情况	64

五、招标文件要求的其他资料或投标人认为需要补充的资料	65

一、投标人情况介绍

序号	项目	内容及说明
一	营业执照（提供原件扫描件）
（一）	注册年度及注册编号
（二）	注册资本（万元）
（三）	经营场所
（四）	有效期
二	基本账户开户许可证（提供原件扫描件）
许可证编号
三	投标人概况

（投标人应以其投标的时间为时点统计并填写相关数据）	总人数	人	中级及以上职称	人
大学本科及以上学历	人	管理人员	人
固定资产	万元
流动资金	万元
四	管理体系认证情况（提供原件扫描件）
（一）
（二）
（三）
五	企业荣誉（提供原件扫描件）
（一）	投标人近 年因实施物业服务活动获得 级党委/政府/住房和建设部门的表彰和奖励
（二）	投标人管理服务项目近 年因实施物业服务活动获得 级党委/政府/住房和建设部门的表彰和奖励
六	上年度深圳市物业服务评价等级（提供查询结果截图）
评价等级	□AAA □AA □A □未参与
七	其他（招标人要求的其他资料或投标人认为需补充的其他说明）
注：投标人须按要求填写此表，可按表格格式扩展。

二、投标人相关项目业绩表

序号	项目名称	地点	物业项目总建筑面积

（m2）	合同起止时间	备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
注：提供经备案的物业服务合同关键页扫描件1份，若合同上无法体现备案情况的，须提供物业主管部门出具的相关备案证明或街道办提供的物业项目在管证明。

拟派驻本项目的负责人员履历表

姓名
性别
年龄
职务
职称
学历
参加工作时间
从事本职业年限
资格证书名称及编号
在本项目拟任职务
上年度物业服务评价等级	□AAA □AA □A □未参与
在管或曾经担任过物业管理项目负责人的情况
担任物业管理项目负责人的起止时间	物业项目名称	项目所在地	项目规模	获奖情况
注：1.未经招标人同意，派驻本项目的负责人在本项目服务期内不得更换。

2.投标人须随此表附上项目负责人员的职称证书、学历证书、上年度物业服务评价等级结果截图、上述项目的履约评价证明文件等相关资料原件扫描件。

四、拟派驻本项目的管理团队主要成员（除项目负责人）情况

一、客服主管
姓名
性别
年龄
学历
职业证书
从业年限
服务业绩
二、安保主管
姓名
性别
年龄
学历
职业证书
从业年限
服务业绩
三、维修主管
姓名
性别
年龄
学历
职业证书
从业年限
服务业绩
四、保洁主管
姓名
性别
年龄
学历
职业证书
从业年限
服务业绩
五、其他主要成员的情况说明（招标人要求的其他资料或投标人认为需要补充的）
注：投标人须随此表附上以上人员的职业证书、学历证书等相关资料原件扫描件。

五、招标文件要求的其他资料或投标人认为需要补充的资料

（格式自拟）

深圳市 （住宅区）

物业服务投标文件

（第四册 技术标文件）

投标人名称（盖章）：

法定代表人或委托代理人（签字）：

日期： 年 月 日

目 录

一、物业管理方案及相关服务计划	68

二、招标文件要求的其他资料或投标人认为需要补充的资料	69

一、物业管理方案及相关服务计划

（格式自拟）

二、招标文件要求的其他资料或投标人认为需要补充的资料

（格式自拟）

深圳市 （住宅区）

物业服务投标文件

（第五册 商务标文件）

投标人名称（盖章）：

法定代表人或委托代理人（签字）：

日期： 年 月 日

目 录

一、投标报价一览表	72

二、物业管理费支出构成明细测算表	73

一、投标报价一览表

项目名称：

方式	比例/金额	备注
□按照比例确定	本项目业主或者物业使用人应缴纳的物业管理费的 %
□按照固定金额确定	人民币 万元/月

合计 万元/年
注：1.投标人报价需真实合理，原则上须确保合同期限内本项目收支平衡。

2.投标人根据招标人确定的提取物业服务费的方式填写本表，无内容部分应填写“无”。

3.价格应按“招标文件”中规定的货币单位填写。

4.投标人如果需要对报价或其他内容加以说明，可在备注栏填写。

5.投标价格种类可按实际情况扩展。

二、物业管理费支出构成明细测算表

物业管理费支出构成明细测算表（单位：元/月）
序号	项目	费用
1	人工费用
2	行政管理费用
3	物业共有部分、共用设施设备的日常运行、维护费用（含物业共有部分水、电费）
4	环境清洁卫生费用
5	绿化养护费用
6	公共秩序维护费用
7	管理设备分摊及固定资产折旧费
8	物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用
9	必要的社区文化、体育活动费用
10	业主大会和业主委员会活动经费、业主委员会委员津贴、业主委员会执行秘书和聘用财务人员的报酬
11	物业管理专项审计费用
12	税费
13	按约定应付的物业服务费
14	其他（经业主大会同意的其他费用等）
每月合计	元
全年合计	元
注：1.以上所列费用不含房屋及设备中、大修支出。

2.投标人应简要说明物业管理费的测算依据，附在测算表后（格式自定）。

第三节 评审用表（供招标人设置时参考）

表一 资格审查表

（择优评审法、定性评审法评标均可使用）

序号	审查内容	投标人名称
1	投标人须为中国境内登记注册的独立法人机构（须提供营业执照原件扫描件）。
2	投标人近三年（从招标公告发布之日起倒算）全国在管的物业管理项目中有单个项目规模超过 万平方米（须提供物业服务合同关键页扫描件或在管证明）。（注：招标人设置单个项目规模不得超过本次招标物业项目规模的50%）
3

投标人财务状况良好，不存在侵占或非法挪用业主的物业管理费、物业专项维修资金、公共收益等款项的行为（须提供承诺书，格式自拟）。
□	投标人近三年（从招标公告发布之日起倒算）未有被物业管理行政主管部门处罚或被查处有围标、串标、弄虚作假等行为（须提供承诺书，格式自拟）。
□	投标人未被列入失信被执行人、重大税收违法失信主体、政府采购严重违法失信行为记录名单（须提供查询结果截图）。
□	投标人或其拟派驻本项目的项目负责人在招标公告发布之日前未有被列入“深圳市物业服务评价风险名单”且在公示期内的情形（须提供查询结果截图）。
□	参与本项目的不同投标人的单位负责人非同一人或不存在控股、从属关系（须提供承诺书，格式自拟）。
□	投标人不存在挂靠投标的情形（须提供承诺书，格式自拟）。
结 论
评标专家（签字）：

日期： 年 月 日
填表说明：

1.符合打“√”、不符合打“×”。

2.结论分“通过”和“不通过”，“不通过”的须注明不通过的原因。

3.上述所有审查内容均为“√”的，为“通过”，否则为“不通过”。

4.以上审查内容需提供原件备查（不能提供原件的，复印件需加盖公章），否则可能导致资格审查不通过。

5.本项目资格审查由评标委员会在评标阶段进行。

表二 择优评审表

（择优评审法评标参考）

序号	评分项	权重（%）
1	资信部分	≤40
行号	内容	权重（%）	评分准则
1	投标人同类项目业绩情况	≤9	（一）评分内容：

投标人近三年在管的住宅类物业管理项目业绩证明文件（其中单个项目规模超过 万平方米有 个）。

（二）评分标准：

由招标人填写。

（三）评分依据：

1.提供在管合同关键页（合同已过期的须另行提供在管证明）。

2.通过合同关键信息无法判断是否得分的，还须同时提供能证明得分的其他证明资料，如项目报告或合同甲方出具的证明文件等。

3.以上资料均要求提供扫描件，原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。
2	管理体系认证情况	≤3	（一）评分内容：

1.投标人具有有效期内的ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证情况、ISO45001职业健康安全体系认证。

2.招标人可根据需要选择增加认证要求。

（二）评分标准：

由招标人填写。

（三）评分依据:

1.要求提供相关管理体系认证证书等证明材料作为得分依据。

2.以上资料均要求提供扫描件（或官方网站截图），原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。
3	企业荣誉	≤4	（一）评分内容：

1.投标人近 年因实施物业服务活动获得 级及以上党委、政府、住房和建设部门的表彰和奖励。

2.投标人管理服务项目近 年因实施物业服务活动获得 级及以上党委、政府、住房和建设部门的表彰和奖励。

（二）评分标准：

由招标人填写。

（三）评分依据：

1.要求提供奖项照片或获奖（荣誉）证书等证明材料作为得分依据。

2.以上资料均要求提供扫描件（或官方网站截图），原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。
4	投标人的物业服务评价情况	≤8	（一）评分内容：

投标人上年度物业服务评价等级。

（二）评分标准：

评价等级为AA及以上的得该项满分的100%，A得75%，其他不高于50%。

（三）评分依据：

1.投标人需提供上年度深圳市物业服务评价等级的查询结果截图。

2.以上资料均要求提供扫描件（或官方网站截图），原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。

3.上述评分标准中的“其他”，包括投标人上年度物业服务评价等级为B、C及无上年度物业服务评价等级的情况，该项得分由评标专家在该项满分的50%以内酌情评分。
5	拟派驻本项目的项目负责人情况（仅限一人）	≤8	（一）评分内容：

1.具有本科及以上学历。

2. 具有相关专业中级及以上技术职称证。

3.具有住宅类物业管理项目业绩及对应项目的履约评价证明文件。

4.拟派项目负责人上年度物业服务评价等级。

（二）评分标准：

拟派项目负责人符合上述前三项评分内容且上年度物业服务评价等级为AA及以上的得该项满分的100%，A得75%，其他不高于 50 %。

（三）评分依据：

1.要求投标人提供相关证明资料作为得分依据。

2.以上资料均要求提供扫描件（或官方网站截图），原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。

3.如涉及考察人员工作经验，要求提供项目合同关键信息作为得分依据，通过合同关键信息无法判断是否得分的，还须同时提供合同甲方出具的证明文件。

4.上述评分标准中的“其他”，包括不完全符合上述前三项评分内容或虽符合但投标人拟派项目负责人上年度物业服务评价等级为B、C及无上年度物业服务评价等级的情况，该项得分由评标专家在该项满分的50%以内酌情评分。
6	拟派驻本项目的项目主要团队成员情况（除项目负责人外）	≤8	（一）评分内容：

1.客服主管：招标人可根据项目需要设置学历、职业证书、从业经验以及服务业绩等要求。

2.安保主管：招标人可根据项目需要设置学历、职业证书、从业经验以及服务业绩等要求。

3.维修主管：招标人可根据项目需要设置学历、职业证书、从业经验以及服务业绩等要求。

4.保洁主管：招标人可根据项目需要设置学历、职业证书、从业经验以及服务业绩等要求。

（二）评分标准：

由招标人填写。

（三）评分依据：

1.要求提供投标人相关证明资料作为得分依据。

2.以上资料均要求提供扫描件（或官方网站截图），原件备查。评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。

3.如涉及考察人员工作经验，要求提供项目合同关键信息作为得分依据，通过合同关键信息无法判断是否得分的，还须同时提供合同甲方出具的证明文件。
2	技术部分	≤40
行号	内容	权重（%）	评分准则
1	管理服务理念、目标、总体思路及实施计划	≤5	评审内容：

1.管理服务理念与目标针对性强，起点高，服务定位明确，实施措施以创建安全、文明、舒适、宜居的物业管理区域为目标，实施计划合理，可操作性强。

2.对本项目物业类型的特点作了准确分析。

3.提出了科学、合理的物业服务整体思路和定位。

4.提出了有效、清晰的管理模式。

优评分标准：由招标人填写。

良评分标准：由招标人填写。

中评分标准：由招标人填写。

差评分标准：由招标人填写。

评价为优得100分；评价为良得80分；评价为中得60分；评价为差不得分。专家按百分制打分。
2	物业服务方案	≤20	评审内容：

1.制定了科学、合理、全面、可行的物业服务方案。（包括但不限于专项维修资金管理使用方案、成本测算方案、物资配备计划及方案、房屋及公建配套设施等物业维修养护方案、机电设备等共用设备管理方案、公共秩序维护管理、环境卫生与绿化管理方案、应急预案及突发事件处理方案、停车管理方案以及接管方案）

优评分标准：由招标人填写。

良评分标准：由招标人填写。

中评分标准：由招标人填写。

差评分标准：由招标人填写。

评价为优得100分；评价为良得80分；评价为中得60分；评价为差不得分。专家按百分制打分。
3	管理规章制度及组织机构运行	≤4	评审内容：

1.制定明确的管理规章制度体系，工作流程完整、科学。

2.管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理机构构架和各部门职责。

3.物业档案资料完整、管理有序、便于查询，定期更新。

优评分标准：由招标人填写。

良评分标准：由招标人填写。

中评分标准：由招标人填写。

差评分标准：由招标人填写。

评价为优得100分；评价为良得80分；评价为中得60分；评价为差不得分。专家按百分制打分。
4	服务人员配置和管理	≤8	评审内容：

1.管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。

2.管理服务人员上岗仪表、行为、态度标准统一规范。

3.制定了切实可行的员工培训计划与健全的员工培训机制。

4.制定了健全、明确的员工奖惩机制、激励机制等管理制度。

优评分标准：由招标人填写。

良评分标准：由招标人填写。

中评分标准：由招标人填写。

差评分标准：由招标人填写。

评价为优得100分；评价为良得80分；评价为中得60分；评价为差不得分。专家按百分制打分。
5	社区文化和便民服务	≤3	评审内容：

1.制订完善的社区文化活动组织、宣传、实施方案。

2.每年至少组织一次大型社区文化活动。

优评分标准：由招标人填写。

良评分标准：由招标人填写。

中评分标准：由招标人填写。

差评分标准：由招标人填写。

评价为优得100分；评价为良得80分；评价为中得60分；评价为差不得分。专家按百分制打分。
3	商务部分	≥20
注：1.以上评审要素及权重仅供参考，具体可由招标人根据实际情况进行调整，但各部分权重相加总和应为100%。

2.评标总得分＝F1×A1＋F2×A2＋……＋Fn×An
其中，F1、F2……Fn分别为各项评审因素的得分，专家按百分制打分。A1、A2、……An 分别为各项评审因素所占的权重（A1 ＋A2＋……＋An＝1）。

表三 定性评审表

（定性评审法评标参考）

评审项目	评标内容	优点	存在缺陷或签订合同前应注意和澄清事项
一、资信部分
（一）投标人同类业绩情况	1.投标人近三年在管的住宅类物业管理项目业绩证明文件（其中单个项目规模超过 万平方米有 个）。

（注：提供在管合同关键页，合同已过期的须另行提供在管证明。）
（二）管理体系认证情况	2.投标人具有有效期内的ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证情况、ISO45001职业健康安全体系认证。（注：招标人可根据需要选择增加认证要求。）

（三）企业荣誉	3.投标人近 年因实施物业服务活动获得 级及以上党委、政府、住房和建设部门的表彰和奖励。（注：招标人可根据需要设置，投标人需提供相关荣誉证书复印件加盖公章。）
4.投标人管理服务项目近 年因实施物业服务活动获得 级及以上党委、政府、住房和建设部门的表彰和奖励。（注：招标人可根据需要设置，投标人需提供管理服务项目合同及相关荣誉证书复印件加盖公章。）
（四）投标人物业服务评价情况	5.投标人上年度物业服务评价等级为□AAA□AA□A级及以上（如投标人无此内容，请在投标文件中说明）。
（五）拟派驻本项目的项目负责人资格情况

6. 具有本科及以上学历。（注：可结合管理经验、业绩等情况调整学历要求。）
7. 具有相关专业中级及以上技术职称证。
8.具有住宅类物业管理项目业绩及对应项目的履约评价证明文件。
9.拟派项目负责人上年度物业服务评价等级为□AAA□AA□A级及以上（如投标人无此内容，请在投标文件中说明）。
注：提供上述相关证书及近一年社保证明复印件加盖公章。

（六）拟派驻本项目的项目管理团队主要成员（除项目负责人）情况	10.客服主管	招标人可根据项目需要设置学历、职业证书、从业经验以及服务业绩等要求。
11.安保主管	招标人可根据项目需要设置学历、职业证书、从业经验以及服务业绩等要求。
12.维修主管	招标人可根据项目需要设置学历、职业证书、从业经验以及服务业绩等要求。
13.保洁主管	招标人可根据项目需要设置学历、职业证书、从业经验以及服务业绩等要求。
二、技术部分
（一）管理服务理念、目标、总体思路及实施计划	1.管理服务理念与目标针对性强，起点高，服务定位明确，实施措施以创建安全、文明、舒适、宜居的物业管理区域为目标，实施计划合理，可操作性强。
2.对本项目物业类型的特点作了准确分析。
3.提出了科学、合理的物业服务整体思路和定位。
4.提出了有效、清晰的管理模式。
（二）物业服务方案	5.制定了科学、合理、全面、可行的物业服务方案。（包括但不限于专项维修资金管理使用方案、成本测算方案、物资配备计划及方案、房屋及公建配套设施等物业维修养护方案、机电设备等共用设备管理方案、公共秩序维护管理、环境卫生与绿化管理方案、应急预案及突发事件处理方案、停车管理方案以及接管方案。）
（三）管理规章制度及组织机构运行	6.制定明确的管理规章制度体系，工作流程完整、科学。
7.管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理机构构架和各部门职责。
8.物业档案资料完整、管理有序、便于查询，定期更新。
（四）服务人员配置和管理	9.管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。
10.管理服务人员上岗仪表、行为、态度标准统一规范。
11.制定了切实可行的员工培训计划与健全的员工培训机制。
12.制定了健全、明确的员工奖惩机制、激励机制等管理制度。
（五）社区文化和便民服务	13.制订完善的社区文化活动组织、宣传、实施方案。
14.每年至少组织一次大型社区文化活动。
三、商务部分
投标 报价

按照招标文件规定报价，投标报价合理。（注：投标人报价须附成本测算表，且须确保合同期限内本项目收支平衡）
综合评标结果：□合格 □不合格

评标专家：

时间：

填表说明：

1.本表适用于专家独立评审使用。

2.评标专家应提出各评审项的优点、存在缺陷或签订合同前应注意和澄清事项。

3.综合评价等级仅分为合格或不合格两个等级，不合格仅限于符合招标文件废标、无效标情形以及投标文件违反国家强制性规定的情形。

4.在每位专家独立评审的基础上，评标委员会须对每项评审内容进行讨论、汇总，并形成综合评审意见。如果某项评审意见无法达成全体专家一致意见，须进行表决，并在评审意见中注明表决情况。

物业服务合同

此合同文本仅供参考。业主委员会将招标文件提请业主大会表决时，应包含拟签订的物业服务合同内容。

合同编号： 号

物业服务合同

甲方（业主大会/社区居民委员会）：

乙方（物业服务企业）：

第一章 合同主体

甲方（业主大会/社区居民委员会）：

统一社会信用代码：

业主委员会主任/社区居民委员会主任：

通信地址：

联系电话：

邮政编码：

乙方（物业服务企业）：

统一社会信用代码：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

通信地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国民法典》《深圳经济特区物业管理条例》（以下称“《条例》”）《深圳市物业服务招标投标指导规则》等有关法律、法规、规章及规范性文件的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就位于深圳市 区 街道 （物业管理区域名称） 项目（以下称“本物业管理区域”）的物业服务事宜，协商一致订立本合同。

第二章 物业管理区域情况

第一条 物业管理区域基本情况

名称： ；

类型： ；

坐落位置： ；

建筑面积： 平方米；

区域四至

东至： ；

南至： ；

西至： ；

北至： 。

本物业管理区域的基本情况详见合同附件1、2。

第二条 物业管理用房

本物业管理区域的物业管理用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房、物业管理设施设备用房。

物业服务办公用房建筑面积为 平方米，位于

[幢] [座] 单元 层 室；

业主委员会办公用房建筑面积为 平方米，位于

[幢] [座] 单元 层 室；

物业管理设施设备用房建筑面积为 平方米，位于

[幢] [座] 单元 层 室。

（注：物业管理用房为多处时，双方可在横线处自行增加内容。）

第三条 物业管理区域内信息的公示

（一）需持续公示的信息

乙方应将下列信息在本物业管理区域予以公示，并接受全体业主的监督：

1.乙方的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

2.物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

3.电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等；

4.业主进行房屋装饰装修活动的情况；

5. 。

上述公示信息如发生变化，乙方应于该情况发生的 日内在本物业管理区域进行公示。

（二）需定期公示的信息

乙方应定期将下列信息按照《条例》规定在本物业管理区域予以公示：

1.乙方应每年在 月 日前向本物业管理区域全体业主公布上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

2.乙方应每季度在 （日期）前定期与市物业管理信息平台共享相关数据的银行（以下称“数据共享银行”）核对本物业管理区域业主共有资金账目，本物业管理区域内共有物业（含共用部分和共用设施设备）收益收支情况应当在业主共有资金账目中予以公示；

3.乙方应每季度在 （日期）前向本物业管理区域全体业主公示公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况；

4.乙方应当将车位（库）的使用情况按月予以公示，公示内容包括可使用车位、车库的总数，车位、车库使用信息等。

第三章 物业服务内容和标准

第四条 物业服务内容

本物业管理区域倡导绿色、智慧物业管理。乙方应尽可能采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平，营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。经甲、乙双方约定，乙方在本物业管理区域内提供的物业服务包括以下内容：

（一）共有物业的日常维护、运行（详见合同附件3）；

（二）公共环境绿化服务；

（三）公共清洁卫生服务；

（四）公共秩序维护；

（五）电梯的日常维护和管理；

（六）装饰装修管理服务；

（七）物业及设施设备查验、改造、维修、运行、保养、共有物业经营等档案资料管理；

（八）业主、物业使用人档案资料管理；

（九）配合甲方将供水、排水、供电、供气、通讯等专营设施移交给相关专营单位；

（十）配合供水、排水、供电、供气、通讯等相关专营单位进行管理养护、改造相关设施设备或设置管线；

（十一）配合住建、城管、消防、公安、环保、水务等相关政府部门做好房屋安全、文明养宠、垃圾分类、消防、治安、公共卫生等事务；

（十二）物业使用禁止性行为的管理；

（十三）其他： ；

（十四）按照法律、法规的规定和本物业管理区域管理规约、招标文件中规定的物业服务范围以及业主大会决定委托的其他物业服务事项。

第五条 物业服务标准

（一）乙方按照本合同双方约定的物业服务标准（详见合同附件4）提供物业服务，并将物业服务标准在本物业管理区域内进行公示。

本物业管理区域内业主每月可通过全市统一的物业管理信息平台（以下称“市物业管理信息平台”）对乙方当月物业管理服务进行业主满意度评价。

（二）本物业管理区域物业服务实行项目负责人制度。乙方指定 为本物业管理区域的项目负责人，负责本物业管理区域的整体运营和管理。

合同期内，未经甲方同意，乙方不得更换该项目负责人。

（三）经甲乙双方协商，本项目负责人管理的物业管理区域数量，按下列第 种方式执行：

1.本项目负责人只负责管理本物业管理区域，不能同时负责管理其他物业管理区域。

2.本项目负责人可以同时负责管理与本物业管理区域地理位置相邻、面积较小的物业管理区域，但数量不得超过 个。

（四）乙方应听取甲方、业主对乙方项目负责人的评价。乙方应结合相应评价，督促项目负责人依法依规承担相关责任，改进服务，提升业主满意度。

第四章 物业服务相关费用

第六条 业主共有资金主要包括：

（一）共有物业收益；

（二）物业专项维修资金；

（三）物业管理费；

（四）业主依据本物业管理区域管理规约或者业主大会决定分摊的费用；

（五）其他合法收入，包括： 、 。

第七条 业主共有资金管理

本物业管理区域业主共有资金账户采用□业主共有资金基本账户□业主共有资金共管账户。

（一）对于采用业主共有资金基本账户的，乙方应在本物业管理区域设立独立核算的服务机构，甲方按月向乙方支付相关费用。

对于采用业主共有资金共管账户的，乙方应当自本合同生效的十日内在数据共享银行设立本物业管理区域的业主共有资金共管账户。

（二）乙方应在本物业管理区域建立财务管理制度，并负责保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等有关财务资料。当甲方对业主共有资金进行审计时，乙方应予以配合，不得转移、隐匿、篡改、毁弃或消极提供会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。审计费用从业主共有资金中列支。

（三）未经业主大会决定或者授权，任何单位和个人不得使用业主共有资金。

（四）业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

第八条 业主共有资金的支出

除物业专项维修资金外，本物业管理区域的业主共有资金可用于下列支出：

（一）物业服务费；

（二）业主委员会委员津贴、业主大会聘请人员的费用；

（三）经业主大会会议决定的其他年度预算支出；

（四）支付给乙方为本物业管理区域提供管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和甲乙双方商定的劳保、福利等费用；

（五）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理费用；

（六）共有物业的日常运行、维护费用；

（七）共有物业清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（八）共有物业的公众责任保险费用；

（九）乙方在本物业管理区域的办公费用及固定资产折旧；

（十）业主大会经营收入的法定税费；

（十一）补充物业专项维修资金；

（十二）业主大会会议决定或者依法应当支出的其他费用。

业主共有资金账户类型为共管账户的，上述第（四）项所列人工费用可从共管账户支出。业主共有资金类型为基本账户的，上述人工费用必须从基本账户支付到乙方账户，再由乙方支付给员工。

第九条 物业管理费支付标准

（一）业主应按其拥有物业的建筑面积支付物业管理费，具体标准如下：

[多层住宅]： 元/平方米/月（其中增值服务 元/平方米/月）；

[高层住宅]： 元/平方米/月（其中增值服务 元/平方米/月）；

[别墅]： 元/平方米/月（其中增值服务 元/平方米/月）；

[公寓]： 元/平方米/月（其中增值服务 元/平方米/月）；

[办公楼]： 元/平方米/月（其中增值服务 元/平方米/月）；

[商业物业]： 元/平方米/月（其中增值服务 元/平方米/月）；

[ 物业]： 元/平方米/月（其中增值服务 元/平方米/月）。

本物业管理区域每年物业管理费总额约 万元。

（二）增值服务包括： 。

第十条 物业管理费的支付方式与违约金

（一）业主应在每月 （日期）前向业主共有资金账户支付物业管理费。

（二）业主应当按照本合同约定按时足额支付物业管理费，逾期不支付物业管理费的，甲、乙双方应积极督促。经督促仍不支付的，甲方可要求该业主按照业主大会表决确定的标准（违约金支付标准为 ）支付违约金。该违约金系业主共有资金，违约方应直接支付至业主共有资金账户。

第十一条 物业服务费的提取标准及其调整

（一）本合同履行之第一年度，乙方按本合同第九条约定从本项目业主或物业使用人应缴纳的物业管理费中按下述第 种方式提取物业服务费，其余全部用于业主大会决议或本合同约定的支出，结余或者不足均由本物业管理区域全体业主共同享有或者承担：

1.每月 日前在应缴纳的物业管理费用中按 %的比例提取物业服务费。

2.每月 日前在应缴纳的物业管理费用中提取 万元的物业服务费。

实际支付时，甲方应按物业管理费实缴进度支付乙方的物业服务费，并可授权乙方对业主欠缴的物业管理费进行催缴。

（二）本合同履行之第二年度起，甲方每年度可按市住房和建设部门依据《深圳市物业服务评价管理办法》认定的乙方物业服务评价等级情况，在上年度物业服务费提取标准的基础上做如下调整：

□每下降一个等级，物业服务费则在上年度物业服务费提取标准的基础上下降 %(或 万元）。

□每上升一个等级，物业服务费则在上年度物业服务费提取标准的基础上上调 %（或 万元）。

本合同签订时，乙方上年度物业服务评价等级为□AAA□AA□A□B□C级（评价等级以市物业管理信息平台公布的为准）。签订合同当年乙方没有上年度物业服务评价等级的，从合同履行第三年度起调整。

（三）甲、乙双方约定，若合同期限内本物业管理区域的物业管理费发生调整的，物业服务费的收取按以下第 种方式执行。

1.合同期限内物业管理费调整的，物业服务费的提取基数和标准均不变。

2.合同期限内物业管理费调整的，双方需另行协商物业服务费的提取基数和标准。

第十二条 停车位（库）的管理服务及相关费用

（一）机动车停放费主要涉及停车专项服务费和车位场地使用费。具体收费标准按照合同附件5《停车位（库）管理服务及相关费用协议》进行收取。

（二）业主对机动车车辆停放有保管要求的，可与乙方另行约定。

第十三条 物业专项维修资金管理

（一）业主应当按照法律、法规规定或业主大会决议缴纳和续筹物业专项维修资金。

（二）物业专项维修资金可用于本物业管理区域内共有物业的安全检测鉴定、维修、更新和改造。

（三）业主大会决定不将本物业管理区域日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的，乙方应当配合存入业主共有资金账户，并由业主大会自行依法依规进行管理。

（四）本物业管理区域业主未按照规定缴纳物业专项维修资金的，由业主委员会进行催缴，乙方也可以接受业主委员会委托代为催缴。

（五）本合同第八条约定的属于业主共有资金支出范围的，不得使用物业专项维修资金支出。

（六）甲、乙双方应依法依规使用和管理物业专项维修资金。

第十四条 共有物业收益

（一）共有物业业务收益

1.利用共有物业进行经营，所得收益依法属于全体业主共有。

2.经业主大会决议通过后，乙方可利用共有物业开展经营业务。如该经营业务由乙方与第三方签订书面协议，则该协议需报业主委员会审核批准方可签订，且应将该协议副本原件交由甲方保管。

（二）共有物业经营收益管理

乙方按照业主大会决议利用共有物业开展经营业务的，在扣除乙方共有物业经营收益 %的管理服务费（酬金）后，所得收益应存入业主大会共有资金账户。

第十五条 相关专营单位服务项目收费

（一）业主、物业使用人应按照规定支付供水、排水、供电、供气、通讯等有关费用。

（二）乙方接受供水、排水、供电、供气、通讯等相关专营单位委托代收代缴上述费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主、物业使用人收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主、物业使用人购买相关专营单位的服务。

（三）未经供水、供电、供气等相关专营单位或者业主授权、行政决定或者司法裁决，乙方不得对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气等。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

第十六条 共有物业维修费用的承担方式

（一）保修期内的，费用由建设单位承担。

（二）保修期满后则由全体业主承担，费用从业主共有资金中予以列支。

第十七条 共有物业保险费用

本物业管理区域内共有物业财产具体投保的保险险种为 ，并按以下第 种方式筹集：

（一）由甲方办理，保险费用从业主共有资金中支出。

（二）由乙方代办，保险费用从业主共有资金中支出。

第十八条 业主特约服务收费

乙方应业主、物业使用人的需求对物业专有部分、专用设施设备提供维修养护或其他特约服务的，收费金额以乙方公示的特约收费标准为基础，具体由乙方与业主、物业使用人另行约定收取。

第五章 双方权利与义务

第十九条 甲方的权利义务

（一）审核批准乙方制定的年度工作计划和预算方案，并监督实施。

（二）对乙方物业服务有知情、建议、监督等权利。

（三）审核本物业管理区域内共有物业收益的使用情况。

（四）不得要求乙方提供物业服务内容以外的无偿服务。

（五）应在乙方办理接管 日前，提供符合办公要求的物业服务办公用房，供乙方无偿使用。

（六）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题。

（七）本物业管理区域业主、物业使用人应当按照规定分类投放生活垃圾，减少生活垃圾的产生量，促进资源节约。

（八）本物业管理区域业主、物业使用人实施房屋室内装饰装修前应告知乙方并办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议。

（九）配合乙方实施物业服务活动。

（十）为乙方履行物业管理安全生产管理职责提供场所，保障乙方在本物业管理区域内开展安全生产管理工作的支出。并且，就乙方关于本物业管理区域内安全的报告事项应及时做出响应和处置。

（十一）甲方应依约定按时向乙方支付物业服务费。

（十二） 。

（十三）法律、法规和本物业管理区域管理规约等物业管理制度规定的其他权利义务。

第二十条 乙方权利义务

根据法律、法规的规定和本物业管理区域管理规约、本合同的约定，制订物业服务方案、制度并组织实施。按照本合同的约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理本物业管理区域内的业主共有部分，维护区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
（二）按照本合同的约定收取物业服务费、特约服务费用、停车位（库）管理服务费、 等费用。结合本物业管理区域的实际情况，制定物业服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划以及年度费用的预算方案和决算报告。

（三）可以聘请专业机构承担本物业管理区域内的特种设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但乙方与所聘请的专业机构签订合同的服务标准不得低于本合同，并应当就该部分专项服务事项承担连带责任。乙方不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

（四）妥善保管和正确使用本物业管理区域的档案资料，及时记载有关变更信息。妥善管理业主、物业使用人的档案信息，不得擅自向第三方提供或以任何方式泄露该信息。

（五）及时向甲方通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方的监督。

（六）对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，乙方应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

（七）对业主、物业使用人违反本物业管理区域管理规约等物业管理制度的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主、物业使用人改正。

（八）不得擅自占用共有物业或改变用途，不得擅自占用、挖掘道路、场地。

确需临时占用、挖掘道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在本物业管理区域内进行公示，施工过程中尽可能减少对正常秩序的影响，并及时恢复原状。

在紧急情况下，乙方为了公共利益可以先行施工，但事后应予以说明。

（九）乙方应当加强对本物业管理区域内天面、外墙、楼梯间等共有物业的日常巡查。如发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的，应当通知业主、物业使用人及时处理；发现有影响相关专营设施安全情形的，应当及时报告相关专营单位。

（十）本物业管理区域内需另行配备相关设施设备的，乙方应与甲方协商解决。

（十一）乙方在为业主、物业使用人办理房屋室内装饰装修登记手续时，应当书面告知业主、物业使用人相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在该业主或物业使用人所在建筑物内进行公示。除收取装修保证金、垃圾清运费、

（费用名称）外，乙方不得以任何名目向业主、物业使用人另行收取其他费用。

乙方应依法依规对装饰装修进行监督，对未经备案私自开工或存在安全隐患的项目，应予以劝阻，并告知甲方和本物业所在地的街道办事处。

（十二）乙方按照法律、法规的规定履行其在本物业管理区域生活垃圾分类投放管理责任人的职责，有权对任何单位和个人违反生活垃圾分类规定的行为予以劝阻和举报。

（十三）乙方在不侵犯他人隐私的情况下，可通过在

（位置）安装监控摄像头等方式就抛掷物品危害他人身财产安全、破坏环境卫生等行为收集相应证据。乙方需妥善保管录音录像等证据，不得擅自毁损破坏，并且未经法定程序不得擅自向第三方公开。

（十四）乙方应加强物业管理区域内物业安全使用管理，对因自身原因造成的安全事故承担责任并负责善后处理。

（十五）乙方应当遵守安全生产、公共卫生、治安消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定本物业管理区域安全防范应急预案，在住建、应急管理、水务等部门指导下做好本物业管理区域的安全管理工作。安全防范应急预案应当报区住房和建设部门备案。

当本物业管理区域内发生安全事故或者其他突发事件时，乙方应当及时采取应急措施，并按照规定向有关政府部门或者相关专营单位报告，协助其做好有关工作。

（十六）对相关政府部门需进入本物业管理区域的宣传、检查、执法、救援等公共事务，乙方应当予以积极配合。

（十七） 。

第二十一条 突发事件处理

为维护公共利益，如发生煤气泄漏、漏电火灾、水管破裂、救助生命、协助相关政府部门处理突发事件等，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，相关当事人应按有关规定处理。

第六章 合同时效

第二十二条 合同期限

本合同期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日。但经甲、乙双方协商一致，可提前解除本合同。

第二十三条 合同终止与续聘

（一）合同期限届满，本合同自动终止。

本合同期限内，甲方依照法定程序共同决定解聘乙方的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知乙方办理交接手续。解除合同造成乙方损失的，除不可归责于甲方的事由外，甲方应当赔偿损失。

本合同期限届满前6个月，甲方应共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知乙方。

甲方依法共同决定续聘的，应当与乙方在合同终止前续订物业服务合同。乙方不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知甲方。

（四）本合同终止后，甲方没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，乙方继续提供物业服务的，本合同约定内容继续有效，但是服务期限为不定期。甲乙双方可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第二十四条 不可抗力的终止

因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲、乙双方依法协商处理。

第二十五条 终止后处理

（一）本合同终止后，甲、乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包括业主共有资金的结算、对外与第三方订立协议的处置等。

（二）甲、乙双方应相互配合，做好物业管理交接和善后工作。

（三）乙方应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，在办理交接至退出前，应当维持本物业管理区域正常的物业管理秩序。

第二十六条 物业交接

乙方办理物业管理交接，应当同时移交下列资金、资料和物品：

（一）业主共有资金共管账户内业主共有资金结余；

（二）物业服务办公用房、物业管理设施设备用房；

（三）物业承接查验资料；

（四）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料；

（五）利用共有物业从事经营活动的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料；

（六）如实告知物业的使用和管理状况；

（七） ；

（八）其他应当移交的资金、资料和物品。

乙方违反前款规定的，不得请求甲方支付本合同终止后的物业服务费；造成甲方损失的，应当赔偿损失。

第七章 违约责任及免责约定

第二十七条 甲方违约责任

甲方违反约定逾期不支付第八条第一、四项费用的，乙方可以催告其在合理期限内支付；逾期未支付的，乙方有权按未付费用的日 %收取违约金；合理期限届满仍不支付的，乙方可以提起诉讼或者申请仲裁。

甲方不配合支付其他费用产生的法律后果，由甲方承担。

乙方不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式督促缴纳物业管理费和催交物业服务费。

（二）甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成物业服务内容或物业服务内容无法达到约定的标准的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可按照 标准向甲方主张违约金；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的法律责任。

第二十八条 乙方违约责任

（一）乙方违反本合同义务，或不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内进行整改，乙方未能逾期未完成整改的，甲方可按照 标准向乙方主张违约金。乙方违约行为给业主造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的法律责任。

（二）乙方未按法律、法规的规定向甲方或甲方指定主体进行移交业主共有资金、资料和物品，或拒不退出物业管理区域的，则按照 标准向甲方支付违约金。

（三）本条违约金均系业主共有资金，应纳入业主共有资金统一管理，违约方应直接支付至业主共有资金账户。

第二十九条 提前解约责任

（一）本合同期限届满前，除第六章规定的合同终止情形外，任何一方擅自解除合同的，无过错方可要求按照 标准向违约方主张违约金；造成损失的，无过错方可要求违约方承担相应的法律责任。

（二）本条甲方所主张的违约金系业主共有资金，应纳入业主共有资金统一管理，乙方应直接支付至业主共有资金账户。

第三十条 本合同其他相关违约责任的约定

（一） 。

（二） 。

第三十一条 乙方免责条款

下列情形之一的，乙方不承担违约责任：

因不可抗力导致物业服务中断，或者发生可能对业主利益、公共安全造成重大损失的紧急情形时，乙方已采取紧急避险措施仍造成损失的；

乙方已履行本合同约定义务，但因本项目本身固有瑕疵造成损失的；

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主、使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；非因乙方责任且乙方已尽安全保障义务，出现电梯、消防设施、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

（四）属于物业专项维修资金或共有资金列支范围，因未通过业主大会同意或虽通过业主大会决议但业主委员会拒绝支付相关费用，从而未能维修、更新、改造物业的共用部位、共用设施设备造成相关后果的；其他经业主大会决议通过而造成的失误；

（五） 。

第八章 争议解决

第三十二条 争议解决

因合同的解释或履行发生争议，双方应协商解决。如协商不成的，可采取以下第 方式进行处理：

向本物业管理区域所在地的人民法院提起诉讼。特殊情况下，也可以向其他有管辖权的人民法院提起诉讼。

（二）向 申请仲裁。

第九章 附 则

第三十三条 其他约定

（一）对本合同中未约定或约定不明的内容，双方经协商一致，可以依法对本合同签订补充条款，但不得违反法律、法规强制性规定以及管理规约、业主大会决定。补充条款不得与本合同正文内容相悖，不得不合理加重任何一方责任或排除任何一方的主要权利，补充条款中涉及上述内容的，视为无效条款。

（二）乙方公开作出的有利于业主的服务承诺，构成物业服务合同的组成部分，与合同正文具有同等效力。

（三）本合同正文连同附件共 页，一式 份。本合同副本报区住房和建设部门备案，甲方、乙方、 各执 份，具有同等法律效力。

（四）本合同经双方法定代表人或委托代理人签字并签章后生效。

（正文完）

本合同附件包含如下：

附件1.规划平面图

附件2.物业构成明细

附件3.共有物业明细

附件4.物业服务标准

附件5.停车位（库）管理服务及相关费用协议

（本页无正文，系深圳市 区 街道 物业管理区域物业服务合同签字页）

甲方（盖章）：

法定代表人（签名）：

委托代理人（签名）：	年 月 日

乙方（盖章）：

法定代表人（签名）：

委托代理人（签名）：	年 月 日

附件1：

规划平面图

附件2：

物业构成明细

类 型	幢 数	套（单元）数	建筑面积（㎡）
高层住宅
多层住宅
别 墅
商业用房
工业用房
办公楼
车 库
会 所
学 校
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备 注

附件3：

共有物业明细

物业管理区域内房屋建筑本体之外的共用设施设备情况	小区车辆

出入口	个	人行出入口	个
道路	㎡	车行道	㎡
绿化面积	㎡	园林建筑小品	座
污水管长	米	污水检查井	座
雨水管长	米	雨水检查井	座
雨水进水井	米	化粪池	座
路灯	个	地灯	个
草坪灯	个	其他照明设施	个
垃圾箱	个	垃圾房建筑

面积	㎡
体育设施
儿童娱乐设施
休闲设施
房屋建筑本体共有部分及本体共用设施设备	电梯	数量	台	功率
品牌

型号
启用时间
配电房变压器	数量	台	容量
品牌

型号
启用时间
发电机组	功率
品牌型号
启用

时间
生活蓄水池
消防

水池
消防

水箱
生活水泵
功率
启用

时间
消防水泵
功率
启用

时间
排污水泵
功率
启用

时间
消防系统情况
智能化系统

情况
其他设施设备情况
业主委员会

活动用房	坐落位置 。
物业服务

办公用房	坐落位置 。
物业管理设施设备用房	坐落位置 。

附件4 ：

物业服务标准

甲方可参照下列标准制定本物业管理区域的物业服务标准：

《物业服务通用规范》（SZDB/Z 42-2011）

《物业服务区域秩序维护规范》（SZDB/Z 170-2016）

《物业服务人员管理规范》（SZDB/Z 171-2016）

《物业绿化养护管理规范》（SZDB/Z 173-2016）

《住宅物业服务内容与质量规范》（SZDB/Z 203-2016）

《物业管理基础术语》（SZDB/Z 287-2018）

《物业服务行业安全管理检查评价规范》（SZDB/Z 307-2018）

《绿色物业管理项目评价标准》（SJG 50-2022）

《住宅小区电动汽车充电设施安全管理规范》（DB4403/T56-2020）

《新建物业项目承接查验规范》（DB4403/T 188-2021）

附件5：

停车位（库）管理服务及相关费用协议

甲方（全称）：

乙方（全称）：

根据《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》，双方经协商一致就 （物业管理区域名称）签订停车位（库）（以下称“车位、车库”）管理服务及相关费用协议。

一、车位、车库使用及管理服务原则

（一）本物业管理区域内车位、车库交由乙方统一进行管理。

（二）任何单位和个人不得擅自改变经批准建成的车位、车库的功能或挪作他用。

（三）本物业管理区域内车位、车库按照《中华人民共和国民法典》《深圳经济特区物业管理条例》等法律规定优先满足本物业管理区域内业主使用。

（四）本物业管理区域内车位、车库管理情况接受全体业主的监督。

（五）甲、乙双方及业主应严格遵守本物业管理区域内相关车位、车库管理制度。

（六）本协议所称机动车停放费，是指在物业管理区域内租赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，由承租人、使用人交纳的停车专项服务费和车位场地使用费。停车专项服务费由物业公司收取；车位场地使用费根据权属，归建设单位或全体业主（业主共有资金），由物业公司代为收取。

二、车位、车库情况、费用标准及收益分配

（一）本物业管理区域内车位、车库总数共 个，其中地上 个，地下 个。

（二）业主按以下标准支付机动车停放费

1.本物业管理区域停车高峰期是指每日的下午 点起至次日上午 点前，停车平峰期是指每日的上午 点起至下午 点前。

各类型停车用户的机动车停放费标准如下：

□固定车位月卡用户，人民币 元/月；

□非固定车位月卡用户，人民币 元/月；

□经登记的内部临时车用户采用：

○按月收费，人民币 元/月；

○按不同峰期收费，高峰期停车收费方案为： ；平峰期停车收费方案为： ；

□外部临时车用户采用：

○定额收费： ；

○按不同峰期收费，高峰期停车收费方案为： ；平峰期停车收费方案为： ；

□阶梯收费，用于（○固定车位月卡用户；○非固定车位月卡用户；○经登记的内部临时车用户），同类停车用户第二辆比第一辆多 %；第三辆比第一辆多 %；第四辆比第一辆多 %；

□连续六个月从未离开本物业管理区域停车场的外部临时车，自第七月起收费方案为： 。

（以上收费方案为经业主大会表决通过的方案）

2.大车及摩托车等机动车停放收费标准见本物业管理区域公示的《深圳市停车场收费标价牌》。

3.本物业管理区域只能通过业主大会会议表决来决定是否根据市场调整机动车停放费，乙方不得擅自调整。

（三）费用分配

1.机动车停放费统一由本物业管理区域业主大会进行管理。

2.如车位、车库收益权属于建设单位的，则按照建设单位与业主大会订立的协议进行分配。

3.本物业管理区域每年机动车停放费总收入约 万元，乙方可从机动车停放费中归属于业主共有资金部分按以下标准收取停车专项服务费：

□每月 日前在应收的机动车停放费中按 %的比例提取停车专项服务费。

□每月 日前在应收的机动车停放费中提取 万元的停车专项服务费。

三、车位、车库管理服务具体要求

（一）乙方应依据《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》《深圳市经营性停车场设施管理办法》等法律法规的规定，遵照本合同、本物业管理区域《管理规约》等物业管理制度以及业主大会决议对本物业管理区域车位、车库进行统一的物业服务。

（二）车位、车库的照明、排水、通风、消防应当符合国家标准和行业规范的要求，乙方应保持前述条件或者必要的设施的正常运转。

（三）乙方应当在车位、车库设置值班岗亭、道闸、监控设备等封闭式安全管理设施。

（四）乙方应在车位、车库出入口的显著位置明示停车场标志、费用标准和管理制度。

（五）乙方负责进出车辆的登记。

（六）乙方维护场内车辆停放秩序和行驶秩序，疏导停车场出入口交通。

（七）乙方应做好停车场防火、防水等安全防范工作。对装载危险品的机动车，乙方不得同意其进入本物业管理区域停放。

（八）乙方应对临时停放车辆进行登记后方可放行，登记内容包括车主联系方式、到访事项等，以便紧急联络。

（九）乙方应执行市公安交管部门制定的停车场管理规定。

（十） 。

四、车位车库管理及使用规范

（一）本物业管理区域停车场在停车高峰期禁止 用户进入停车场。

除固定车位月卡用户外，车辆进入停车场自主选择车位停放。无空余车位、车库时，按排队顺序进入。

（二）各类用户使用停车场时，应当遵守管理规约，服从管理人员的指挥。

停车场内禁止下列行为：

1.阻塞停车场出入口；

2.逆向行驶；

3.将车辆停放在消防通道；

4.将车辆停放在停车场内部通行道路、行人通道、绿化用地等非划定的停车区域；

5.不按划定的停车线停放；

6.擅自在停车位加装地锁等设施设备，致使他人无法正常使用停车位；

7.其他： 。

用户存在下列任何一种情形的，均视为严重违规：

□本条禁止行为第 项情形每出现一次；

□连续 个月内累计出现 次及以上本条禁止行为第 项情形之一。

（三）各类用户存在前述禁止行为时，应当先对用户予以登记，物业服务企业或业主委员会予以劝阻；受侵害受影响的车主可将相关资料提交业主委员会、物业服务企业。业主委员会、物业服务企业将对不听劝阻和经审核认定相关行为存在违规的相关情况进行公示。

公示方式为在本物业管理区域显著位置张贴（如公告栏张贴、其他纸质张贴方式），但应仅限于本物业管理区域范围内。公示时间不低于10日，不超过15日。

公示时应当仅做事实陈述，不得含有任何评价性文字；仅对不文明现象进行公示，不得涉及个人评价；根据具体情况公示如下信息：□姓名（隐去部分）；□车牌号码；□显示违规行为的图片；□在本物业管理区域的房屋号码。

（四）出现下列情形时，停车场管理单位可取消其停车月卡、内部临时车：

□已转让本物业管理区域房屋；

□非固定车位的用户不再承租本物业管理区域房屋；

□固定车位的用户不再承租本物业管理区域房屋；

□用户自愿申请取消月卡、内部临时车资格；

□其他： 。

出现下列情形时，停车场管理单位可暂停其停车月卡、内部临时车 个月不能使用：

□本条第（二）项规定的严重违规情形；

□未按时支付停车费；

□其他： 。

（五）对于连续二个月从未离开停车场的车辆，停车场管理单位可以根据实际情况采取以下措施：

1.联系该车辆的车主核实情况，如为外部临时车，联系该车辆进入停车场时登记的受访人员核实情况；

2.核查是否支付停车费，对于超期未交费的月卡车辆，自欠费之日起按外部临时车标准收费；

3.对于无法联系且欠费或能联系上但拒不缴费的，将按照“僵尸车”处理方式报告相关部门；

4.对于欠费金额较大的车辆，可通过司法途径追讨停车费和拖车费。