附件2

关于修订《深圳市物业专项维修资金管理规定

（征求意见稿）》的说明

为切实加强我市物业专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障物业管理区域共有物业的正常使用，维护广大业主合法权益，根据实际情况，我局启动了《深圳市物业专项维修资金管理规定》（以下简称《管理规定》）的修订工作，并在深入调研、科学论证的基础上，形成了征求意见稿。现就有关情况说明如下：

一、修订的必要性

维修资金是用于物业保修期满后业主物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的业主共有资金，对于保障物业共有部分、共用设施设备正常使用具有重要作用。《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府规〔2020〕8号，以下简称现行《管理规定》）自2020年11月实施以来，进一步构建和完善了我市维修资金管理制度体系，优化了维修资金管理机制，有效推动了维修资金的高效、规范使用，但在具体实施和实践过程中遇到了新情况、新问题，部分内容已经不能适应当前管理和使用的要求。为进一步强化维修资金的管理工作，亟需修订现行《管理规定》，进一步完善和优化维修资金的收取、使用和管理等内容，以充分发挥维修资金效能，保障广大业主权益。

二、修订过程

本次重新制定工作以问题导向为核心，以规范维修资金管理与使用、便于实际操作为原则，从实际工作出发，通过广泛听取意见、合理借鉴、科学论证、集体讨论等方法，开展了前期准备工作。工作内容主要包括：一是在文件编制工作前期阶段做好充分的法律收集和研究，整理收集包括《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）在内的关于物业管理和维修资金管理相关的法律法规文件，为修订《管理规定》提供了充分的法律依据和法理支持；二是进行了大量的调研工作，全面系统梳理实践存在的问题，搜集研读北京、上海等城市维修资金相关法规和案例，为修订工作提供借鉴和思考；三是组织各区召开修订工作研讨会，专题听取各区在实践工作中存在的问题以及对于修订《管理规定》的意见和建议；四是组织物业服务企业和业主委员会代表召开专题工作会，听取各方代表对于维修资金收取和使用的意见和建议。

在以上工作基础上，进行反复研讨和修改，形成了《管理规定》征求意见稿。

三、主要内容说明

《深圳市物业专项维修资金管理规定（征求意见稿）》是依据《条例》制定的配套文件。本次修订以问题为导向，坚持安全性和效率性相结合，以保障广大业主合法权益为根本。《管理规定》共四十九条，列五章。主要内容如下：

（一）调整维修资金设立范围

为优化营商环境，更好地发挥维修资金效能，依据《条例》，进一步优化了我市维修资金的设立范围。即针对一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位但仅有一个房屋所有权人的情形，按照用地类型的不同，明确了维修资金的设立范围（第三条第二、三款）。一是对于居住用地和商业服务业用地项目，继续维持按规定收取维修资金不变，并在此基础上增加了宗地内仅配建公益事业用房等特殊情形项目可以自愿设立维修资金的情形，回归维修资金制度设计的本意；二是对于除居住用地和商业服务业用地以外的其他工业等用地类型，明确规定，根据土地出让合同约定等形式确定，宗地范围所有或部分建筑允许分割转让的，应当设立维修资金，其余工业用地等类型项目可以暂不设立维修资金，以缓解企业资金周转困难，扶持实体经济发展。

（二）优化维修资金使用程序

1.调整部分章节结构。将第三章物业专项维修资金的使用，调整为三节，分别就一般通用规则、代管维修资金的使用以及自管维修资金的使用进行了规定。同时，就自管维修资金使用的程序和要求进一步细化，全面完善维修资金的使用程序。

2.优化资金使用流程。为进一步提高维修资金使用效率，经全面系统梳理维修资金使用业务流程，针对原使用业务流程中“超过一定维修预算费用的项目应提请第三方造价咨询机构造价审核”的环节进行了重点分析和评估。原规定强制造价审核的做法，虽然在保障资金安全上发挥了一定的作用，但也引发了维修资金使用时间迟滞、过程冗长等问题，通过本次修订，将“强制造价审核的要求”调整为“由业主大会自主决定是否对维修费用超过一定金额的项目提请造价审核”，进一步简化、优化使用程序。同时，为进一步保障资金使用安全，明确了使用维修资金过程中的公示义务，充分保障业主的知情权和监督权，发挥业主和业主委员会的主体监督作用。（涉及第二十二、二十七、二十八、二十九等条款）

（三）完善应急使用相关内容

维修资金使用包括专项使用、日常使用和应急使用三种，本次修订进一步完善了应急使用的情形和程序（第二十三条）。一是电梯更新和使用安全关乎民生，为切实发挥维修资金效能，结合《深圳经济特区电梯使用安全若干规定》相关规定，补充和完善了应急使用维修资金进行电梯应急处置、维修和更新的相关情形；二是为保障市民生命财产安全，将基于保障物业管理区域公共安全或者公共利益，需要加装、更新或改造智能监控设备、充电消防设施等技防、安防以及其他必要设施设备的，纳入“应急使用”范围，此类情形是由业主委员会和物业服务企业根据实际情况，按照“一案一策”的原则，制定具体实施方案，在街道办事处和业主委员会的统筹监督下，并向业主公示，公示期满无异议或异议经处理后组织实施。同时，进一步优化了应急使用申请材料，梳理完善了应急使用流程。

除上述修改内容以外，《管理规定》还对文字表述等方面内容进行了修改和完善。

特此说明。