深建规〔2023〕5号
各有关单位：
为进一步规范我市物业管理评标评审活动和评标评审专家管理，促进物业服务行业健康发展，根据《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定，结合本市实际，我局制定了《深圳市物业管理专家及专家库管理办法》，现予印发，请遵照执行。
深圳市住房和建设局
2023年8月14日
深圳市物业管理专家及专家库管理办法
第一章 一般规定
第一条为推动我市物业管理行业高质量发展，充分发挥物业管理专家对行业发展的专业技术支撑作用，规范物业管理评标评审等活动，根据《深圳经济特区物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内物业管理专家（以下简称专家）的管理及物业管理专家库（以下简称专家库）的组建、使用和管理。
第三条本办法所称专家是指符合本办法规定的条件和要求，经行政主管部门审定后受聘并纳入专家库统一管理的专业技术人员。
本办法所称专家库是指全市统一的物业管理专家信息管理系统，为全市物业管理评标评审等活动提供专家服务。
本办法所称物业管理评标评审等活动，主要指物业服务项目评标、绿色物业管理星级评审和物业管理行业标准评审及其他政策研究、决策咨询等活动。
行政主管部门可根据专家的专业程度对专家实施分类管理，分别设置评标评审专家和顾问专家。其中评标评审专家分为物业服务项目评标专家和绿色物业管理星级评审专家两类，主要参与物业服务项目评标、绿色物业管理星级评审等；顾问专家主要参与我市物业管理领域重要课题、重大项目和疑难复杂问题的研究、咨询、评估、论证等，符合评标评审专家条件的，可自愿申请参与物业管理评标评审。
第四条市住房和建设部门是负责本市专家和专家库管理工作的行政主管部门（以下简称市主管部门），其主要职责如下：
（一）制定专家资格认定标准；
（二）审定专家的入库资格；
（三）统筹指导专家库的建设与管理；
（四）指导监督专家的聘用、解聘、抽取、评标评审以及专家培训、考评等工作；
（五）依法查处专家违法违规行为，处理相关异议和申诉；
（六）法律、法规、规章制度及本规则规定的其他职责。
第五条市物业管理服务促进中心（以下简称市物管促进中心）受市主管部门委托，负责专家及专家库管理的日常事务性工作，其具体职责如下：
（一）配合市主管部门组建专家库，负责专家的聘用、解聘等相关事务性工作；
（二）落实专家库的建设和运维；
（三）组织落实专家培训与考评，发现专家在招标投标活动中有违法违规行为报市主管部门查处；
（四）建立入库专家电子档案，做好专家信息的日常维护；
（五）协助市主管部门处理相关异议及申诉。
第六条区住房和建设部门负责配合市主管部门、市物管促进中心对其辖区内物业管理专家评标评审活动进行监督管理。
第七条市主管部门可以设立物业管理专家决策咨询委员会，研究物业管理前沿性工作，协调物业管理相关重大事项和重大疑难问题。物业管理专家决策咨询委员会的组成人员包含市主管部门、市物管促进中心相关负责人和部分专家，数量为九人以上单数，其中专家成员不少于四人。物业管理专家决策咨询委员会可以根据工作需要听取人大代表、政协委员的意见。
第二章 专家的入库方式、条件及程序
第八条专家入库采取个人申请和特邀入库两种方式。
评标评审专家以个人申请的方式入库，且应当事先征得所在单位同意。
顾问专家以特邀入库的方式入库，由市主管部门向意向人员发出邀请，但应当事先征得被邀请人同意，被邀请人接受入库邀请应当事先征得所在单位书面同意（离退休人员除外）。
第九条评标评审专家应同时具备下列条件：
（一）品德良好，作风正派，诚实守信，能认真、公正、廉洁地履行职责，遵守职业道德；
（二）身体健康，年龄不超过六十五周岁，能够胜任评标工作，特别优秀的，经市主管部门批准，年龄可放宽至七十周岁；
（三）熟悉物业管理有关法律法规和政策规定，掌握计算机操作的基本技能；
（四）熟悉物业管理技术要求及行业发展现状，从事物业管理专业领域工作满八年；
（五）满足一定的学历条件：大专毕业满十二年，大学本科毕业满八年，或硕士研究生毕业满五年，或博士研究生毕业满三年。
绿色物业管理星级评审专家，除应符合本条第一款规定的条件外，还应同时具备下列条件：
（一）熟悉节能环保相关技术要求，具有相关专业中级（或以上）技术职称或者同等专业水平；
（二）参与过绿色物业管理规范性文件的编制，或具有深圳市二星级以上绿色物业项目管理的实施经验。
第十条评标评审专家申请入库时，除符合本办法第九条规定的条件外，还需符合下列条件之一：
（一）现任物业服务企业（独立法人）负责人或部门经理以上职务，且该物业服务企业根据《深圳市物业服务评价管理办法》上年度获得的物业服务评价等级为AAA、AA或A；
（二）现任物业管理项目负责人，且本人根据《深圳市物业服务评价管理办法》上年度获得的物业服务评价等级为AAA、AA或A。
第十一条顾问专家除应符合第九条第一款第一、二、三项规定的条件外，还应具备下列任意一项条件：
（一）长期从事物业管理相关工作，在物业管理行业或相关行业享有较高声誉，做出过突出贡献；
（二）从事物业管理相关学术理论研究或教学八年以上，同时具有副高级以上职称；
（三）取得律师执业资格八年以上，代理过十宗以上涉及物业管理纠纷的案件；
（四）取得注册会计师资格，出具过十个以上物业管理区域业主共有资金审计报告；
（五）参与过我市物业管理相关法律法规政策或规范性文件的研究编制工作。
第十二条评标评审专家入库程序如下：
（一）发布征集信息：市主管部门在官方网站上发布专家征集信息；
（二）申报与资料提交：有意向申报评标评审专家的人员，可通过征集信息上载明的方式及要求提交相关材料；如同一物业服务企业申报人数过多的，市主管部门可根据申报情况，按照该企业申报人数与其在深承接的物业管理项目数量不超过一定比例予以限制，届时由该企业择优推荐申报人；
（三）核查与考试：市物管促进中心对申请人提交的相关资料进行核查，并组织核查合格的申请人进行入库考试，通过考试的申请人编入拟入库人员名单，报市主管部门审定；
（四）审定与聘用入库：市主管部门对市物管促进中心提出的拟入库人员资格进行审定，通过后予以聘用并纳入专家库。
满足评标评审专家条件的顾问专家自愿参与物业管理评标评审的，应按本条规定程序提出申请。
第十三条顾问专家入库程序如下：
（一）发出邀请：市物管促进中心受市主管部门委托向意向人员发出邀请函；
（二）接受邀请与资料提交：收到邀请函的人员如接受邀请，应提交同意入库声明、所在单位同意书（离退休人员除外）；
（三）核查、审定与聘用入库：市物管促进中心就被邀请人提交的资料进行核查，核查通过后报市主管部门审定，通过后予以聘用并纳入专家库。
第十四条有下列情形之一的，不能入选专家库：
（一）曾被开除公职或受过刑事处罚的；
（二）市、区住房和建设部门与市物管促进中心的现职工作人员；
（三）按照本办法第三十条、第四十四条规定被解聘出库的；
（四）入库时间前三年内因物业管理行为受到过行政处罚的。
第十五条市主管部门应当根据“优中选优”的原则合理确定专家库的规模。在审定评标评审专家资格时，应当同时参考以下因素：
（一）物业管理评标工作经验；
（二）从事物业管理工作岗位、级别和年限；
（三）物业管理领域理论水平；
（四）从事物业管理工作取得的相关荣誉；
（五）市主管部门认为可参考的其他因素。
第十六条专家入库由市主管部门颁发电子聘书，聘期三年。聘期届满，专家考评结果合格且仍符合入库条件的，由市主管部门审核决定予以续聘并颁发续聘的聘书。
市主管部门根据专家库的实际组建情况可随时增补符合条件的专家入库，增补入库的专家原则上应与最近一次公开征集并聘用入库的专家的聘期截止日期保持一致。
第十七条对于拟评标评审项目，专家具有下列情形之一的，应当主动申请回避：
（一）参加评标评审前三年内与投标人、申请单位存在劳动关系，或以全职、兼职方式担任过投标人、申请单位的董事、监事，或是投标人、申请单位的股东、实际控制人；
（二）与投标人、申请单位的法定代表人或主要负责人有夫妻、直系血亲、三代以内旁系血亲或近姻亲关系；
（三）与投标人、申请单位有其他可能影响评标评审公平、公正进行的利害关系；
（四）法律、法规、规章制度规定的其他情形。
第三章 物业服务项目评标专家的评标与管理
第一节 权利与义务
第十八条物业服务项目评标专家（以下简称评标专家）享有以下权利：
（一）依照相关法律法规和本办法参与物业服务项目评标活动，提出专业意见，不受任何单位或个人的非法干预；
（二）对投标文件中含义不明确的内容，要求投标人作必要的澄清或者说明；
（三）对评标结论有异议的，可以书面方式阐述其不同意见和理由；
（四）抵制和举报评标过程中的违法违规行为；
（五）对自身履职评价、考评计分或处理结果有异议的，可依照本办法规定提出异议及申诉；
（六）合法合规获得参与专家工作的劳务报酬；
（七）法律、法规、规章规定的其他权利。
第十九条评标专家负有以下义务：
（一）遵守招标投标相关法律、法规、规章及规范性文件等规定，遵循公平、公正、客观、独立评审的原则，按照招标文件确定的评标标准、方法和程序进行评标评审工作；
（二）被抽取后应当严格遵守保密义务，不得对外披露拟参与评标的相关信息，不得私下接触投标人，不得收受投标人或者其他利害关系人任何形式的利益；
（三）按时参加评标评审活动，严格遵守工作纪律，服从评标评审现场管理，及时报告评标过程中发现的违法违规行为，并配合市主管部门及有关部门的调查取证、监督检查和考评；
（四）在评标报告上签字，对本人的评审意见承担法律责任，对评标结论有异议的，应当以书面形式阐述其不同意见和理由，否则视为同意该评标结论；
（五）对评标过程保密，不得泄露评标过程有关文件、情况及获悉的商业秘密和技术秘密及其他相关法律法规规定不得公开的信息；
（六）依照本办法规定参与培训，接受考评管理；
（七）具有本办法第十七条规定回避情形的，主动回避；
（八）法律、法规、规章规定的其他义务。
第二节 抽取与评标
第二十条本市物业服务项目进行招标投标的，招标人或代理机构应当从评标专家库中随机抽取专家，并按规定组建评标委员会；抽取评标专家的开始时间不得早于评标开始前二十四小时。
被抽取的专家除出现需要回避的情形外，招标人或代理机构不得拒绝。
在同一物业服务评标评审项目中，同一物业服务企业只抽取一名评标专家。
第二十一条已确定参与评标的专家如临时有特殊情况不能参加评标，应当于评标开始前四个小时向招标人或代理机构请假。
第二十二条评标专家抽取确定后，原则上不得更换。符合下列情形之一确需更换的，应当及时补充抽取：
（一）所抽取的专家按照本办法第十七条规定应当回避的；
（二）所抽取的专家因故请假而不能参加评标的；
（三）所抽取的专家虽已开始评标，但因违反本办法规定或其他突发情形需终止其评标活动的；
（四）其他需重新或补充抽取专家的情形。
第三节 监督与管理
第二十三条评标专家实行电子档案管理制度。内容主要包括：专家基本信息、教育培训、评标记录、履职评价、年度考核等。
第二十四条评标专家的工作单位、住址、联系电话等个人基本信息发生变更，应当自信息变化之日起十个工作日内登录专家库进行信息变更申报。
专家信息中涉及手机号、联系地址等信息变更的，由专家自行变更；涉及学历学位、职称、工作单位、专业类别、资格资质等信息变更的，由市物管促进中心审核后变更。
第二十五条对评标专家的管理实行年度考评计分制。市主管部门结合实际情况，制定《深圳市物业服务项目评标专家考核评价计分标准》（以下简称《计分标准》，见附件），并可以根据实际情况对《计分标准》适时调整补充。
第二十六条对评标专家的考评按照《计分标准》实行动态加减分制，良好行为加分，不良行为减分。一个自然年度为一个计分周期。一个计分周期内专家的初始分数为12分，计分周期内，专家的良好行为加分与不良行为减分实时相抵，计分周期届满，自动恢复初始分数。
第二十七条评标专家实时评价计分得7分以上，为考评结果合格；实时评价计分1-6分，为考评结果不合格，其中4-6分暂停评标活动六个月，1-3分暂停评标活动一年；实时评价计分得0分或负分，为考评结果差，经市主管部门认定，取消专家资格，解聘出库。
第二十八条评标专家存在下列情形之一的，市物管促进中心提出初步认定意见，由市主管部门予以认定，暂停评标资格六个月，在其暂停评标资格期间不得参与本市物业服务项目的评标：
（一）按本办法第二十七条，实时评价计分为4-6分的；
（二）不服从评标现场管理，不配合住房和建设部门或其他行政监督部门监督检查、调查取证的；
（三）评标工作出现错误时不主动承认并纠错，故意编造虚假情形或发表不实言论以推卸责任、规避处罚的；
（四）拖延评标进度或提出不合理要求的；
（五）不按照相关法律法规规定及招标文件要求评标，评标工作存在错误，但尚未造成严重后果的；
（六）专家个人评审与其他评标委员会成员存在重大分歧未作出书面说明，或虽然作出书面说明但不能合理解释的；
（七）应当启动澄清、说明和补正程序而未启动的；
（八）依法或依据招标文件应当否决的投标，不提出否决意见的；
（九）不遵守评标回避制度，应当回避而未回避的；
（十）其他不客观、不公正履职的行为。
第二十九条评标专家存在以下情形之一的，市物管促进中心提出初步认定意见，由市主管部门予以认定，暂停评标资格一年，在其暂停评标资格期间不得参与本市物业服务项目的评标：
（一）按本办法第二十七条，实时评价计分为1-3分的；
（二）私下接触投标人的；
（三）在评审中出现争议时，市主管部门出具明确意见后仍拒绝评标的；
（四）无正当理由拒绝在评标报告上签字的；
（五）不按照相关法律法规规定及招标文件要求评标，评标工作存在错误，并造成严重后果的；
（六）被人民法院列为失信被执行人；
（七）违反招标投标相关规定的其他行为。
第三十条评标专家存在本办法第二十九条第二、三、四项情形之一且造成严重后果的，或者有下列情形之一的，市物管促进中心提出初步认定意见，由市主管部门予以认定，取消专家资格、解聘出库；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理：
（一）按本办法第二十七条，实时评价计分为0分或负分的；
（二）提供虚假材料骗取专家入库资格或导致专家信息不真实的；
（三）收受投标人或者其他利害关系人任何形式利益的；
（四）违法透露评标过程中应当保密的各种信息的；
（五）扰乱正常评标工作秩序，造成严重后果的；
（六）委托他人替代评标或冒名顶替专家评标的；
（七）标后评估发现评审工作有过错或重大过失，且造成严重后果的；
（八）违反相关招标投标规定的其他行为且情节严重的。
第三十一条评标专家对考评计分或处理有异议的，可以自收到告知信息之日起五个工作日内向市物管促进中心书面申请复核，市物管促进中心在收到复核申请之日起十个工作日内予以书面答复；评标专家对答复不服的，可以在自收到答复之日起五个工作日内向市主管部门书面提出申诉，市主管部门在自收到申诉之日起二十个工作日内予以书面答复。
第三十二条评标专家被暂停评标资格的，在暂停期满后自动恢复评标资格。依据本办法第二十七条被暂停评标资格的，恢复评标资格的同时评价计分恢复到初始分数。
第三十三条评标专家有下列情形之一的，可由本人凭相关证明向市物管促进中心申请暂停参加评标活动。经批准，可在一段时期内不参与评标活动：
（一）因健康原因，一定时间内不能胜任评标工作的；
（二）阶段性工作繁忙或工作调动，一定时间内不能从事评标活动的；
因上述情形暂停参加评标活动的，一年内累计不得超过六十个工作日。
第三十四条市物管促进中心组织对评标专家进行培训。专家在聘期内应按要求完成相应的培训任务，培训情况列入专家考评。
第三十五条评标专家有下列情形之一的，经市主管部门认定后予以解聘：
（一）聘期届满未予以续聘的；
（二）聘期内自行申请出库的；
（三）聘期内达到限定的最高入库年龄的；
（四）聘期内无法联系达半年以上的；
（五）聘期内因身体健康或其他原因不适宜再担任评标专家或参与评标的。
第四章 绿色物业管理星级评审专家的评审与管理
第一节 权利与义务
第三十六条绿色物业管理星级评审专家（以下简称评审专家）享有以下权利：
（一）向市主管部门提出绿色物业管理发展的意见和建议；
（二）依照相关法律法规和本办法参与绿色物业管理星级评审等活动和工作，提出专业意见，不受任何单位或个人的非法干预；
（三）获得我市与绿色物业管理有关的信息及技术资料；
（四）合法合规获得参与专家工作的劳务报酬；
（五）法律、法规、规章规定的其他权利。
第三十七条评审专家负有以下义务：
（一）遵循公平、公正、客观、独立评审的原则，严格依照绿色物业管理相关规范和文件要求对绿色物业管理项目的实施情况进行评价，对个人意见承担责任；
（二）了解、掌握和研究绿色物业管理的发展动态，及时向市主管部门提供信息和工作建议；
（三）不得收受绿色物业管理星级评价申请单位（以下简称申请单位）任何形式的利益；
（四）参加评审会议前三年内与申请单位存在劳动关系或利害关系的，应主动申请回避；
（五）对所从事的专家工作涉及的商业机密、技术秘密和未公开决策负有保密义务；
（六）法律、法规、规章规定的其他义务。
第二节 抽取与评审
第三十八条市主管部门组织绿色物业管理星级评审应当从评审专家库中随机抽取专家，组成申报项目的绿色物业管理星级评审专家组。抽取评审专家的开始时间不得早于评审会议开始前二十四小时。被抽取的专家除出现本办法第十七条规定需要回避的情形外，市主管部门不得拒绝。
在对同一个申报项目进行绿色物业管理星级评审的过程中，同一物业服务企业只抽取一名评审专家。
第三十九条已确定参与评审的专家如临时有特殊情况不能参加评审，应当于评审会议开始前四个小时向市主管部门请假。
市主管部门在收到专家的请假申请后，应当及时补充抽取专家。
第三节 监督与管理
第四十条市主管部门建立评审专家档案，记录专家的基本信息、工作次数、通报情况、不良行为和社会反馈信息等内容。
第四十一条市主管部门建立评审专家信息反馈制度，听取有关各方对专家业务水平、职业道德、工作态度和工作能力等方面的意见，核实后记入评审专家档案。
第四十二条市主管部门根据工作需要对评审专家档案信息每年进行定期审核，对审核不合格的，或出现本办法第四十四条、第四十五条规定情形的，经认定后予以解聘。
第四十三条评审专家有下列情形之一的，将作为一次不良行为记入评审专家档案：
（一）承诺参与评审专家工作，未按规定时间参与且未说明原因或未提前请假的；
（二）两次无法联系且未向工作人员说明原因的；
（三）工作存在明显错误的；
（四）被市主管部门或其他政府部门通报批评的；
（五）有其他不良行为或法律法规规定的其他情形。
第四十四条评审专家有下列情形之一的，取消其评审专家资格、解聘出库：
（一）提供虚假材料获取评审专家资格的；
（二）违反职业规范或职业道德，弄虚作假或串通损害他人利益的；
（三）违反有关规定向外界透露保密信息、造成严重不良影响的；
（四）一年内产生两次及以上不良行为记录的；
（五）帮助隐瞒违法违规行为的；
（六）经查实有行贿或受贿行为的；
（七）有其他违法违规行为且情节严重的。
第四十五条评审专家有下列情形之一的，终止其评审专家资格：
（一）自愿退出专家库的；
（二）因工作变动、健康等原因无法继续参与评审工作的。
第四十六条评审专家对被记入不良行为记录或者取消其专家资格有异议的，可以自收到告知信息之日起五个工作日内向市主管部门书面申请复核，市主管部门在收到复核申请之日起二十个工作日内予以书面答复。
第五章 附则
第四十七条本办法自2023年10月15日起施行，有效期5年。
