第一章 总则
第一条【目的和依据】为了加强深圳市物业管理行业安全生产管理，进一步落实物业服务企业、业主大会、业主委员会、业主物业管理安全责任、物业使用安全责任，预防和减少安全事故发生，保障人民群众人身和财产安全，促进物业服务行业持续健康发展，根据相关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条【适用范围】《深圳经济特区物业管理条例》所规范的物业管理行业的安全生产管理工作，适用本办法。
有关法律、法规和规章对消防设施设备安全、特种设备安全、新能源汽车充电设施设备安全、供配电设施设备安全、给排水设施设备安全、燃气管道设施设备安全、游泳池安全管理、房屋安全管理、危险化学品安全管理、特种作业安全管理、有限空间作业安全管理、零星作业小散工程安全管理等另有规定的，从其规定。
依据：《深圳经济特区物业管理条例》第二条
第三条【市住房建设部门职责】市人民政府住房和建设部门（以下简称“市住房建设部门”）是全市物业管理行业的主管部门，负责指导、协调全市物业使用安全监督管理工作，履行下列职责:
（一）研究、拟定物业管理行业安全生产管理工作相关的政策、规范、标准、措施、指引，协调物业管理行业安全生产管理中的重大问题；
（二）负责指导、协调物业管理区域内房屋修缮、改造、拆除和加固工程安全生产的监督管理；
（三）负责指导、协调物业管理区域内既有房屋安全和建筑幕墙安全的监督管理；
（四）负责指导、协调职责范围内建筑边坡工程的安全维护和应急抢险的监督管理；
（五）拟订并更新市、区住房建设部门安全职责清单。
第四条【区住房建设部门职责】区人民政府住房和建设部门（以下简称“区住房建设部门”）负责指导、协调辖区物业使用安全监督管理工作，履行下列职责：
（一）督促辖区内物业服务企业、业主委员会落实安全生产经营主体责任；
（二）负责落实辖区物业管理区域内既有房屋安全，建筑幕墙安全，房屋修缮、改造、拆除和加固工程安全，职责范围内建筑边坡工程，职责范围内小散工程安全的监督管理工作；
（三）依据安全职责清单落实辖区物业使用安全监督管理职责；
（四）其他需统筹、协调、配合开张的安全生产监督管理事项。
第五条【其他部门职责】负有安全监督管理职责的其他部门应当按照职能配置文件和《深圳市党政部门安全管理工作职责规定》等法规、规章、规范性文件，负责物业管理区域内下列事项的安全监督管理工作：
（一）城市管理和综合执法部门负责乱设摊点、占用和损坏绿地、擅自伐移树木、违规养犬、户外广告、住户窗台及阳台乱摆放、饮食服务业油烟污染等事项，负责垃圾分类、处置及相关设施设备（如垃圾转运站）的安全监督管理；
（二）规划土地监察机构负责住户违法搭建、加建、改建等事项相关的安全生产监督管理；
（三）市场和质量监督部门负责电梯、锅炉等特种设备的安全监督管理；
（四）工业和信息化部门负责供用电及其设施设备安全的安全监督管理；
（五）水务行政主管部门负责供水、排水及其设施设备（如污水池、化粪池）安全的监督管理；
（六）发展和改革部门负责会同相关部门，负责新能源汽车充电设施设备的安全监督管理；
（七）文化广电旅游体育部门负责对游泳池等文化体育设施设备及相关活动的安全监督管理；
（八）应急管理部门负责危险化学品存储、管理、使用的监督管理，负责组织指导并监督特种作业人员（特种设备作业人员除外）的操作资格，负责物业服务企业主要负责人和安全生产管理人员的安全生产知识和管理能力考核工作；
（九）卫生健康部门负责传染病、群体性疾病、职业中毒等事项的安全监督管理；
（十）公安机关负责高空抛物、高空坠物、交通安全事故等影响公共安全、公共秩序的违法行为，对物业管理区域内监控安防、车辆停放，电动自行车的统一停放、充电管理等行为进行安全监督管理；
（十一）消防救援机构负责消防及其设施设备的安全监督管理；
（十二）街道办事处负责物业管理区域内三小场所、小散工程、零星作业的监督管理，负责辖区内物业管理安全生产工作的指导、协调和监督工作。
前款所列部门可以将涉及物业服务企业、业主委员会的行政处罚信息，及时抄送市、区住房建设部门。
依据：各部门的编制文件，《深圳市党政部门安全管理工作职责规定》（2019版送审稿），《深圳经济特区物业管理条例》第一百零二条、第一百零三条，《深圳市地质灾害防治管理办法》第六条，《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》第二十七条、第四十九条、第五十一条，《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》（法发〔2019〕25号）等。
第六条【物业使用安全责任】业主负责物业专有部分的安全检查和维护保养，并承担超过保修期或者合理使用年限后的专有部分安全管理责任。业主行使建筑物专有部分的权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
物业服务企业负责物业管理区域共有物业的安全检查巡查和维护保养，并承担超过保修期或者合理使用年限后共有物业的安全管理责任。
依据：《深圳经济特区物业管理条例》第七十五条
第七条【投诉举报制度】市、区住房建设部门及其他负有安全监督管理职责的部门应当建立物业安全生产管理投诉举报制度。
物业管理区域的物业服务企业、业主、物业使用人均有权对物业管理区域内存在的事故隐患和违法行为进行劝阻、制止、举报。
投诉、举报的处理按照属地管理原则。各相关行政主管部门、街道办事处、社区工作站应当建立物业安全生产管理投诉和举报机制，向社会公开投诉和举报的方式。
第二章 物业服务企业安全生产责任
第八条【物业服务企业安全生产责任】物业服务企业及物业服务项目应当建立安全生产管理责任制度，落实物业管理安全生产主体责任。
物业服务企业主要负责人为本单位安全生产第一责任人，对本单位安全生产工作负总责；分管安全生产负责人协助主要负责人履行安全生产管理职责，对本单位的安全生产工作负直接领导责任；物业服务实行项目负责人制度，项目负责人对项目区域内的物业安全生产管理工作负总责。
依据：《深圳市生产经营单位安全生产主体责任规定》（市政府令第308号）第九条、第十条；《深圳经济特区物业管理条例》第六十条。
第九条【物业服务企业安全生产管理架构】物业服务企业或物业服务项目从业人员超过一百人的，应当设置安全生产管理部门或者配备专职安全生产管理人员；从业人员在一百人以下的，应当配备专职或者兼职的安全生产管理人员。
依据：《深圳市生产经营单位安全生产主体责任规定》 （市政府令第308号）第三条、第七条、第十一条、第十三条。
第十条【保障安全生产投入】物业服务企业应当提请业主大会将物业服务项目安全生产资金纳入业主共有资金年度支出预算，保障物业服务项目安全生产的资金投入。
依据：《企业安全生产费用提取和使用管理办法》
第十一条【劳动防护】物业服务企业应当为从业人员无偿提供符合相关技术标准规范的劳动防护用品，培训从业人员正确佩戴和使用劳动防护用品。
第十二条【建立安全教育和培训制度】物业服务企业应当建立安全生产教育与培训制度，开展全员安全生产教育和培训工作。
物业服务企业应针对物业服务项目的特性，建立其物业管理区域的安全生产教育和培训制度，开展项目服务人员的安全生产教育和培训工作，并配合相关行政主管部门在物业管理区域内开展安全宣传。
依据：《生产经营单位安全培训规定》《深圳市经济特区物业管理条例》第六十四条
第十三条【持证上岗人员管理】物业服务企业应当根据相关法律法规的规定，识别物业服务项目上必须持证上岗的工作岗位，并按照要求配置持证人员。
物业服务企业应当加强本单位特种作业人员的管理，做好培训、考核、监督、建档等工作，督促相关人员持证上岗、按章操作，杜绝违规作业。
依据：《中华人民共和国安全生产法》第二十七条、《中华人民共和国消防法》第二十一条、《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》第三十四条。
第十四条【建立风险分级管控制度】物业服务企业应当在物业服务项目上建立风险排查机制，开展风险分析、排查、建档工作，明确风险管控措施。
物业服务企业应当将物业管理区域的安全风险和管控措施向业主、物业使用人、相应行政主管部门报告。在其他单位和人员进入物业管理区域风险点作业时，应将上述内容进行技术交底。
依据：《广东省应急管理厅关于安全风险分级管控办法（试行）》第六条
第十五条【建立隐患排查治理制度】物业服务企业应当在物业服务项目上建立隐患排查治理制度，定期在物业管理区域内开展安全隐患的排查整改工作，并配合相应行政主管部门开展专项安全隐患的排查整改工作。
物业服务企业应当根据相关要求向相应行政主管部门报送隐患排查治理工作情况。发现重大安全隐患，应当及时向相应行政主管部门报告。
第十六条【应急管理】物业服务企业应当在物业服务项目上制定安全防范应急预案。物业服务项目的应急预案应报区住房建设部门备案。
物业服务企业在物业服务项目上，应当定期开展生产安全事故应急救援演练和人员避险自救培训，提升现场应急处置能力。
安全事故发生后，物业服务项目负责人应当在事故发生后1小时内向事故发生地的街道办事处报告，街道办事处视情况向相应行政主管部门和住房建设部门报告。
报告的同时，物业服务企业应当立即启动相应的安全事故应急预案并配合相关行政主管部门开展救援抢险和应急处置工作。
依据：《生产安全事故应急条例》第四条、第十五条；《生产安全事故报告和调查处理条例》第九条；《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条；《深圳市生产经营单位安全生产主体责任规定》第四十二条；
第十七条【作业安全管理基本原则】物业服务企业应当加强对从业人员作业行为的安全管理，指导、监督从业人员遵守安全生产和职业卫生规章制度、操作规程。
物业服务企业应当对作业人员的上岗资格、条件进行作业前的检查，并安排专人进行现场安全管理。
物业服务企业应当为作业人员提供符合安全生产和职业卫生标准的作业条件。
依据：《深圳市生产经营单位安全生产主体责任规定》 第三十七条、第三十八条。
第十八条【设备设施管理】物业服务企业应当按照物业服务合同的约定对物业管理区域内业主委托管理的共有设备设施建立管理台账，指定专人负责、定期检测维护，进行规范化管理。对具有较大危险因素的设施、设备，应设置明显的安全警示标志和事故应急处置指引。
物业服务企业应当依据有关规定，委托具有专业资质的机构对特种设备进行定期检测检验及维护保养。
物业服务企业还应当依据本办法第二十条、二十一条对消防、电梯设施设备开展相关管理。
依据：《深圳市生产经营单位安全生产主体责任规定》第三十六条、《企业安全生产标准化基本规范》GB/T33000-2016 5.4.1、《深圳经济特区物业管理条例》（征求意见稿）第八十四条。
第十九条【其他设施设备管理】对于已移交专营单位的供水、供电、供气、通讯等设施设备，物业服务企业应当配合专营单位开展日常检查工作。对于由第三方运营的新能源汽车充电设施设备，物业服务企业应当与运营单位厘清安全生产管理职责。对于物业服务企业委托第三方经营管理的设备设施，物业服务企业应当督促受托管理单位履行安全生产管理职责，并承担连带责任。
物业服务企业应当对不规范操作设施设备、破坏损毁设施设备等不安全行为进行劝阻、制止，及时向专营单位、运营单位告知设施设备存在的安全隐患。对于不听劝阻、制止无效或者专营单位、运营单位未及时处理告知事项的，物业服务企业应当向相应的行业行政主管部门报告。
依据：《深圳经济特区物业管理条例》第十三条、八十二条。
第二十条【消防安全管理】物业服务企业在住宅类的物业服务项目管理区域内，应当履行下列消防安全管理责任：
（一）制定并实施管理区域的消防安全制度、操作规程和消防档案管理制度，实行消防安全责任制；
（二）应当委托依法取得资质的消防技术服务机构，对管理区域内的消防设施设备开展监测、维护和保养；
（三）在管理区域设置有明显标志的消防设施，设置消防箱，备存紧急消防物资；根据物业管理区域的实际情况和需求，建立社区微型消防站或志愿消防队；
（四）定期开展管理区域内共用部位、消防设施、消防器材的巡查、检查，并建立档案记录，应当确保消防设施设备能正常运行，可随时启用，应当保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，消防车作业场地不被占用，对排查出来的消防隐患及时进行整治；
（五）每年至少组织一次消防演练。
非住宅区物业服务项目的物业服务企业，应当按照前款规定负责管理区域内的公共消防安全管理工作，但与业主另有约定的除外。
依据：《中华人民共和国消防法》第十六条、第三十四条；《深圳经济特区消防条例》第十五条；《深圳经济特区物业管理条例（修订草案，一读后）》第八十条
第二十一条【电梯安全管理】物业服务企业受业主大会委托管理电梯的，为电梯使用单位，应当按照特种设备有关规定，保持在用电梯处于安全、适宜的运行状态，具体履行下列安全管理职责：
（一）应当委托依法取得许可的单位对电梯进行维护和保养，建立并落实电梯的维护保养和定期检查制度；
（二）指定电梯安全管理人员管理电梯，并由其管理和使用专用钥匙;
（三）安装电梯应急呼救系统并保障有效使用;
（四）将维护保养标志、安全提示、警示标志以及服务、投诉电话公示于电梯显著位置;
（五）在人员密集使用电梯时，采取有效疏导措施;
（六）发生影响电梯乘客人身和财产安全的事件或者故障时，立即组织实施救援，暂停电梯使用并将停用情况公示；
（七）发现电梯乘客存在危及电梯安全的行为时，应及时劝阻、制止，并向特种设备安全监管部门报告。
依据：《深圳经济特区特种设备安全条例》第二十三、二十四条。
第二十二条【有限空间作业安全生产管理】针对物业管理区域内的各类井（电缆井、污水井、窨井等）、池（污水池、化粪池、沼气池、蓄水池等）、地沟、暗沟、坑道、下水道、地窖、地下室等有限空间，物业服务企业应当履行以下职责：
（一）应当对物业管理区域内的有限空间进行辨识，确
定有限空间的数量、位置以及危险有害因素等基本情况，建立有限空间管理台账，并及时更新；
（二）建立健全有限空间作业的安全生产制度和规程
并严格执行。制度和规程内容应包括有限空间作业安全责任、作业审批、安全管理、应急管理等方面。
物业服务企业将有限空间管理委托给其他单位负责的，受托单位应当具备国家规定资质或者安全生产条件，物业服务企业还应当与受托单位签订专门的安全生产管理协议或在承包合同中明确各自的安全生产职责。
物业服务企业发现有违反规定擅自进入物业管理区域有限空间的，应当及时进行劝阻、制止，对于不听从劝阻、制止的向辖区应急管理部门报告。
依据：《工贸企业有限空间作业安全管理与监督暂行规定》第五条、第七条、第十三条、第十八条、第十九条、第二十二条、第二十三条；《国家安全监管总局办公厅关于吸取事故教训加强工贸企业有限空间作业安全监管的通知》(安监总厅管四〔2015〕56号)
第二十三条【小散工程和零星作业安全管理】物业服务企业委托其他单位或者个人在物业管理区域内进行小散工程和零星作业的，物业服务企业应当依法履行以下安全生产管理职责：
（一）督促受托单位依法执行小散工程和零星作业安全管理规定，进行安全作业交底；发现存在安全隐患或安全生产违法违规行为的，应当立即制止；
（二）对作业现场进行必要的防护，防止非作业人员进入作业现场；
（三）作业过程中对现场进行巡查，并进行必要的记录；
（四）配合小散工程和零星作业监管单位的监督管理，不得拒绝、阻碍监管单位依法依规对作业活动进行监督检查。
业主、物业使用人在自行或雇请他人在物业专有部分内开展小散工程、零星作业前，应当告知物业服务企业。物业服务企业应当将小散工程或零星作业的有关注意事项、禁止行为、安全生产指引等内容提前告知建设单位或业主。
依据：《深圳市小散工程和零星作业安全生产纳管暂行办法》第十八条、二十六条、第二十九条；《物业管理条例》第五十二条。
第二十四条【房屋本体及附属公共设施安全管理】物业服务企业应当对共有部位及附属公共设施进行巡查、维修、保养，具体履行以下职责：
（一）对墙面、屋面、天花、建筑物幕墙、门厅、楼梯间、走廊通道等共有部位进行定期巡查、养护及维修；
（二）定期对物业管理区域内的乔、灌木等高大绿植进行修剪养护；
（三）提醒业主做好物业专有部分附属设施及悬挂物的日常检查；
（四）对于易发生危险的部位，物业服务企业应当及时采取应急防护措施，设置警示标志，并及时向业主委员会、街道办和相应主管部门报告。
依据：《深圳经济特区物业管理条例》第七十七条、第八十二条
第三章 业主自治组织的安全责任
第二十五条【自主自治组织的安全责任】物业管理区域由业主大会自行管理的，业主大会或者全体业主应当履行本办法第二章所规定的安全生产管理职责。业主委员会应当执行业主大会做出的有关物业管理区域内安全生产管理的决定。业主委员会主任是物业管理安全第一责任人。对物业管理安全工作负总责。
委托物业服务企业或者其他管理人进行管理的，业主大会应当为物业服务企业履行物业管理安全生产管理职责提供场所，将物业服务企业在项目上的安全生产投入纳入业主共有资金支出预算，保障物业管理区域的安全生产管理支出。业主委员会应当及时对物业管理人有关物业管理区域内安全情况的报告做出响应和处置。
住宅小区管理规约中应列明合法改造、合法装饰装修、防范高空坠物、文明养犬等物业安全使用内容。
第四章 法律责任
第二十六条【物业服务企业法律责任】物业服务企业违反本办法的规定，未依法履行安全生产主体责任的，由安全生产监督管理部门和其他行政管理部门按照职责分工进行处置或行政处罚。
第二十七条【业主（物业使用人）法律责任】业主（物业使用人）违反安全生产管理有关法律、法规，造成物业管理区域内安全事故隐患的或者引发安全事故的，由安全生产监督管理部门和相应主管部门按照职责进行处置或行政处罚。
第五章 附则
第二十八条 原农村城市化社区的物业管理安全生产管理办法，由各区人民政府制定。
第二十九条 本办法自发布之日起实施，有效期为三年。
