住房租赁资金监管相关政策解读

　　主持人：各位网友大家好！感谢前来参加今天的“住房租赁资金监管相关政策解读”在线访谈活动。

　　主持人：为更好解答广大网友的在线提问，今天我们邀请到了深圳市住房和建设局副局长李秀钗，房屋租赁管理处处长刘轶群、副处长温志成，深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任张冬茵及相关工作人员在活动现场在线解答网友的提问。

　　主持人：活动开始前，让我们欢迎李秀钗副局长为我们介绍一下住房租赁资金监管相关政策的背景。

　　深圳市住房和建设局副局长李秀钗：各位网友上午好！谢谢大家关注我们这次“住房租赁资金监管相关政策解读”在线访谈活动，首先我来介绍一下住房租赁资金监管相关政策的背景。

　　深圳市住房和建设局副局长李秀钗：2016年以来，我市住房租赁市场迅速发展，但住房租赁专营机构“野蛮生长”、经营行为不规范问题也逐渐凸显。特别是2020年以来，受新冠疫情影响，部分轻资产租赁企业资金链断裂，出现“暴雷”、“跑路”现象，还有少数住房租赁企业以“经营不善”“疫情导致经营亏损”为由，行合同诈骗之实，造成业主和租客利益受损，严重扰乱市场秩序，给社会稳定埋下隐患。

　　深圳市住房和建设局副局长李秀钗：今年4月，住建部等六部委联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号），为引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源、防范化解金融风险、促进住房租赁市场健康发展提供了有针对性的指导。深圳市政府也高度重视规范和发展住房租赁市场，将加强租赁资金监管作为完善长租公寓市场相关政策的重要内容。

　　深圳市住房和建设局副局长李秀钗：为此，我局联合市委网信办、深圳银保监局、市地方金融监管局、人民银行深圳市中心支行、市公安局、市社区网格管理办公室，在充分研究的基础上，于今年6月1日联合印发了《关于开展住房租赁资金监管的通知》，从租赁资金监管的角度规范住房租赁企业行为，积极回应民生关切，维护住房租赁当事人合法权益。《通知》发布后，我局进行了资金监管银行的公开征集，随后配套出台了《深圳市住房租赁资金监管操作指南》和《深圳市住房租赁资金监管协议（示范文本）》。

　　主持人：谢谢李秀钗副局长刚刚的介绍。下面，欢迎大家针对今天的主题踊跃提问、咨询，访谈活动现在开始。

　　胭脂扣：想问一下住房租赁资金监管的范围是什么？

　　深圳市住房和建设局副局长李秀钗：《通知》规定，通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业，单次收取承租人租金超过3个月，或者单次收取承租人押金超过1个月的，由监管银行对超过部分的资金进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。

　　沙丘：请问住房租赁企业开立专户的具体要求是什么？

　　深圳市住房和建设局副局长李秀钗：《通知》明确了住房租赁企业开立专户的具体要求：

　　第一，住房租赁企业应当开立唯一专户。《通知》要求住房租赁企业在本市辖区内商业银行开立唯一专户，用于收取承租人押金及租金。住房租赁企业可选择已开立或新开立的银行账户作为专户。专户信息应当作为企业备案材料，并在市住房租赁监管服务平台（以下简称租赁平台）、经营场所显著位置、住房租赁合同和通过自有或第三方交易平台发布的房源信息中公示。

　　第二，住房租赁企业在开立专户时与监管银行签订资金监管协议。《通知》要求住房租赁企业在开立专户时，应当与监管银行签订住房租赁资金监管协议。监管银行按照监管协议约定的住房租赁资金监管范围、资金释放条件及程序等对资金实施监管，并按规定及时向租赁平台推送监管资金收支等信息。

　　起司：资金监管银行有哪些。

　　房屋租赁管理处：住房租赁资金监管银行可在我局官网搜索“深圳市住房和建设局关于公布已完成住房租赁资金监管全流程技术准备的银行名单的通告”进行查询。

　　七四板：如果企业不进行资金监管怎么办？

　　房屋租赁管理处：如果承租人发现租赁企业未按《通知》的规定进行资金监管，可以向区住房建设部门举报，并提供相关证据。

　　东邪西毒：如果企业停止经营了或者倒闭了，租客要怎么拿回自己的租金和押金？

　　房屋租赁管理处：承租人可以按《通知》的规定向区住房建设部门提交书面申请，区住房建设部门出具书面意见，列明是否解除资金监管，向谁退还监管资金，退还金额等内容，监管银行根据书面意见处理。

　　灰酸奶：您好，我是住房租赁企业，请问监管账户内未冻结的资金，企业是否可以自由使用？

　　房屋租赁管理处：可以的，不在资金监管范围内的租赁资金，租赁企业可以自由支取。

　　万能的射手座：如果既有轻资产业务，也有重资产业务的住房租赁企业怎么监管？

　　深圳市房地产和城市建设发展研究中心：租赁企业上传自有房源的产权信息到市租赁平台，对自有房源出租收取的租赁资金不予监管。

　　摩卡：我这边是企业，请问《关于开展住房租赁资金监管的通知》的主要内容是什么？

　　深圳市住房和建设局副局长李秀钗：《通知》以问题为导向，从开立住房租赁资金专用账户（以下简称专户）、实行租赁资金监管、规范住房租金贷款、加强监督管理四个方面作出规定。

　　幸子~：监管银行可以任意选择吗？

　　房屋租赁管理处：租赁企业应当在市住房和建设局官网公示的已做技术准备的住房租赁资金监管银行名单中，选择一家作为资金监管银行，我局也会根据实际情况适时更新名单。

　　做大做强：想要了解租赁企业在资金监管中，如何提供住房租赁信息给智慧租房平台，具体包含了那些信息需要上传。

　　房屋租赁管理处：企业可以通过自建系统或者市场上合规的SaaS平台与智慧租赁平台对接住房租赁相关数据，也可以在智慧租赁平台房屋租赁管理系统进行录入住房租赁相关信息。住房租赁相关信息包含房源信息、合同信息、账单及对应的支付流水信息以及监管账户信息。

　　阳光青年：我是公司的技术人员，想要了解企业怎么对接市租赁平台？监管银行怎么获取相关信息？

　　深圳市房地产和城市建设发展研究中心：租赁企业通过市租赁平台接口上传住房租赁相关信息。同时，监管银行资金监管系统接入市租赁平台，获取住房租赁相关信息。对接市租赁平台事宜可拨打咨询电话0755-66892226，对接监管银行事宜请直接咨询银行，我局已在官网公布资金监管银行的联系方式。

　　心静自然凉：想要知道水电费等这些非租押金部分是否也需要进入监管账户参与资金监管？

　　房屋租赁管理处：住房租赁企业收取的水电费等非租押金部分可以进入资金监管账户，不进行资金监管。银行只冻结超过3个月的租金和超过1个月的押金部分，其他资金匹配合同账单流水后直接释放。

　　敢敢：被监管的住房租赁资金如何释放？

　　房屋租赁管理处：根据《通知》规定，自租赁合同生效后次月起，监管银行将被监管租金按月释放给住房租赁企业，被监管的押金则在租赁合同期限届满或者提前解除后释放给住房租赁企业。住房租赁资金具体释放规则如下：

　　第一，住房租赁合同期满后，资金监管自动解除，监管银行应将专户内剩余资金释放给住房租赁企业；

　　第二，租赁当事人提前解除住房租赁合同或者因生效的法律文书导致租赁关系提前终止的，住房租赁企业、承租人凭解除住房租赁合同书面协议或者通知、生效法律文书或者人民法院协助执行通知书向监管银行申请解除资金监管，监管银行据此向住房租赁企业释放监管资金；

　　第三，住房租赁企业停止开展住房租赁业务，或者因住房租赁企业经营不善而无法按约向承租人退回押金和预付租金的，住房租赁企业及承租人凭区住房建设部门出具的书面意见向监管银行申请解除资金监管，由监管银行直接向承租人释放相应的押金及预付租金。住房租赁企业或承租人无法联系的，可由另一方当事人向区住房建设部门提交书面申请。

　　皮卡丘本丘：《通知》对住房租金贷款提出了哪些要求？

　　房屋租赁管理处：《通知》规定，金融机构为承租人提供个人住房租金贷款业务的，应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。同时，禁止住房租赁企业通过隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，或者以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，禁止在住房租赁合同中包含住房租金贷款相关内容。

　　疯狂的打工人：住房租赁企业、银行等违反住房租赁资金监管规定的，如何处理？

　　深圳市房地产和城市建设发展研究中心：住房租赁企业及其从业人员、监管银行违反住房租赁资金监管规定的，《通知》分别规定了相应的处理措施： 

　　第一，住房租赁企业及其从业人员违反《通知》规定的，由区住房建设部门会同相关部门依法采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、取消财政资金扶持、发布风险提示等措施进行处理，并依法纳入公共信用信息管理，抄送金融监管、市场监管、公安、税务和网信等部门依法实施联合惩戒。涉嫌合同诈骗、职务侵占或者挪用资金等违法犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二，监管银行未按约定或者违反规定造成住房租赁监管资金损失的，除按照监管协议约定承担责任外，由国家银行保险监管部门驻深机构依法处理。

　　有点秃头的我：多种类型的资金合并支付时，就是说租客把租金押金合并支付时，账户内只有一条流水，系统如何对应租金、押金？

　　房屋租赁管理处：多种类型的资金合并支付时，住房租赁企业需将该流水对应的账单信息推送至市租赁监管服务平台，监管系统根据账单明细可以识别租金、押金及其他资金。

　　xy：请问住房租赁资金监管相关政策适用的对象包括业主/房东吗？房东直租，预收租金会受到住房租赁资金监管相关政策的限制吗？

　　房屋租赁管理处：《通知》的适用范围是本市辖区内从事住房租赁经营的企业，不适用于房东直租的情况。

　　主持人：　由于时间关系，我们今天的在线访谈活动到此结束。直播结束后我们将把本次的直播实录公布在深圳市住房和建设局官网“互动交流”下的“在线访谈”栏目中，以供大家查询。感谢各位网友的积极参与，感谢各位对我市住房租赁工作的关注和支持。再见！