崇 文 花 园
——深圳市常安物业服务有限公司
一、崇文花园项目概况
崇文花园为南山区政府开发建设的南科大和深圳新校区拆迁安置商住综合小区，坐落于深圳市南山区留仙大道北面，学苑大道南边，东临塘岭路，西临塘朗村。2013年12月竣工验收，2014年6月小区开始入住，小区楼栋总数为23栋，其中住宅19栋（公寓8栋，大户型11栋），文体活动中心1栋，小学1栋，幼儿园1栋，办公大楼1栋；建筑总面积为549613.18平方米，占地面积177610.45平方米，其中住宅307441.79平方米，商业面积1.2万平方，总套数为4448套，小区常住及流动人员近1.5万人左右。
2015年5月份起崇文花园物业服务中心积极响应政府号召，开展“绿色小区”创建工作，2017年2月荣获深圳市建设科技促进中心“三星绿色物业小区标识”称号、2017年7月份荣获“南山区优秀住宅小区”及“深圳市优秀住宅项目”称号，2018年12月荣获“广东省物业管理示范住宅小区”称号，同年12月获得“深圳市节水型示范小区”称号，2019年5月通过深圳市建设科技促进中心专家组复审考评工作再次荣获“深圳市绿色物业项目管理标识三星级”称号。2019年12月获得“南山区群防群治先进单位”称号，2020年8月份获得南山区疫情防控指挥部“示范无疫小区”称号。
二、管理单位概况
深圳市常安物业服务有限公司，总部位于深圳市南山区，拥有国家一级物业管理资质，并通过了ISO9000、ISO14000、OHSAS18000管理体系认证，具有国家特种设备生产许可证书（A2），20多年致力于专业物业服务。
深圳市常安物业服务有限公司成立于1995年4月21日，是经工商行政管理部门批准成立的具有独立法人资格的专业物业服务型企业，历经二十多年的稳步成长，公司已发展成为集大物业管理、机电维保、综合增值服务的集团化企业,下属荔苑小区、前海花园、桂苑、东明、丽雅苑、蛇口片区、红花园片区、百旺信工业区、崇文花园、清华-伯克利、天津大学佐治亚理工深圳学院、北理-莫斯科大学等物业服务中心以及内蒙古呼和浩特分公司、常之安房地产开发有限责任公司、东莞分公司、吉安分公司、秦皇岛分公司、长沙分公司、长春分公司、南宁分公司、福建分公司等分支机构，在管项目八十多个，在职员工2000多名，管理类型涉及高档住宅区、高级写字楼、大型工业区、商业区、院校、医院、市政天桥等物业，管理总面积达1000多万平方米。
公司创立以来，秉承“ 业主至上、服务第一 ”的企业宗旨，遵循“精心管理、精诚服务、创新品质、创造满意”的质量方针，“遵守法规、遵循科学、倡行环保、倡导和谐”的环境方针，“关注健康、关切安全、持久改进、持续发展”的安全方针，不断开拓物业管理新局面，努力为业主营造“ 安全、舒适、文明、和谐 ”的优良环境，探索出了一套独具特色的物业管理模式和质量管理体系，在专业化服务和社区文化建设等方面取得了卓越成就。在所服务的物业中，先后有数个项目多次获得区优、市优、省优、国优称号。
为了实现可持续发展，公司积极响应党中央、市政府的号召，积极开展绿色物业管理工作，打造绿色物业管理模式。自2015年初，公司高层会议决定，推行绿色物业管理发展道路，成立绿色物业管理领导小组，指导公司相关服务项目开展绿色物业管理工作。自2015年公司开始绿色物业管理创建工作以来，公司在管项目崇文花园、前海花园、百旺信工业园及迈瑞大厦先后荣获绿色物管星级称号，其中崇文花园、迈瑞大厦荣获绿色物管标识三星称号，前海花园荣获绿色物管标识二星称号，百量信工业园荣获绿色物管标识一星称号，公司在绿色物管创建上成效显著，经营业绩稳定。崇文花园获得绿色物管参观交流学习基地后，自2017年至今，先后共计接待绿色物管参观接待及交流学习活动近40批/700人次，公司为持续开展绿色物管理工作，特成立公司绿色物管领导小组，指导公司所属项目开展绿色物管创建工作，具体分工如下：
（一）成立绿色物业管理领导小组
组 长：黄国义（全面负责“常安物业绿色创建后续”指导工作，统筹协调建设“绿色常安”的相关事宜。）
副组长：青柏（负责指导各项目绿色物业管理的开展，检查、落实、考核、申报等工作。）
组 员：黄秀玲、曾德良、彭应才、卢惠宙（负责专业技术指导公司下属各项目团队开展绿色物业管理工作。）
崇文花园是常安物业公司第一个住宅小区实施绿色物业管理创建申报及管理项目，为确保绿色物业管理各项工作有序开展与实施，专门成立了崇文花园色物业管理工作小组，接受公司工作指导，积极按《绿色物业管理项目评价标准》开展创建后续管理、创建工作。
（二）崇文花园绿色物业管理工作小组
组 长：孔凡泉
职责：在公司领导小组的指导下全面负责“崇文花园”创建后续运营管理工作；统筹执行物业服务中心绿色物管的工作方针、决策、计划和年度目标任务并组织实施；负责崇文花园绿色创建后续工作的督促、检查、总结等绿色物业管理实施过程中各项工作的监督、考核和奖惩工作；组织小组成员开展绿色运维课题可行性讨论以及绿色物管相关费用申请申报、分管范围重大事故、重大投诉的及时处理。）
绿色物业管理专员：闵 威
职责：制定崇文花园绿色管理改造方案；负责崇文花园绿色物管年度工作计划、培训计划的制度并组织实施；负责绿色物管建设工作的跟进、汇总、档案材料的收集整理及接受外部机关及职能部门绿色物管检查与指导等；负责统筹收集崇文花园绿色运维方案，组织小组成员开展绿色绿色物业管理的宣传引导、物业APP、微信公众号的推送宣传工作；
组 员：
余建英：（负责推动、落实崇文花园项目垃圾分类、环境绿化、绿色物管宣传、现场改造及环境的提升工作。）
黄晓艳：（负责绿色物业管理相关制度类文件的收集整理归档、相关数据的收集整理工作。）
谢文方：（负责小区“常服务”物业平台建设，制定节能创建后续方案、推进设备智慧化、工程设备的节能和节水事务工作开展。）
谢伟琪：（负责小区的污染防治管理、科技创新和服务提升等工作。）
谢伟芳：（负责推动、落实、绿色物业管理建设的各项宣传工作。）
（三）对绿色物管的贡献和承担的工作
深圳常安物业管理有限公司为广东省绿色供应链协会绿色物业管理专业委员会副主任委员单位、全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会会员单位，公司黄国义副总经理为全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会会员单位绿色智慧物业应用推广中心副主任。为积极响应政府号召，积极参与深圳市科技促进中心绿色物业管理项目的建设推广活动，在全公司大力推行绿色物业管理模式，勇于尝试新的“绿色物业管理标准”对我们的检验，相信通过绿色物业管理小区的创建活动，能够将常安物业在管项目建设得更加美丽和谐、环境更加优美。
常安物业将利用已经取得成绩及崇文花园项目绿色物业参观基地为基础，及时将绿色物业管理经验推广到公司在管的其他项目，从而在全公司实现绿色物业管理。与此同时，我司将积极参与到分享绿色物业管理带来的经济效益和管理赋能经验分享及参观接待工作中来，为提升公司品牌奠定坚实基础。
三、示范内容简介
崇文花园在开展绿色物业管理过程中，在基本制度建设、节能管理、节水管理、垃圾分类管理、环境绿化管理、污染防治管理等方面，结合自身项目创建后续情况，采取了较多的绿色物业优化管理措施，管理成效明显，具体如下：
1、基本制度
按照绿色物业管理新形势的需要，服务中心根据项目类型、寿命周期等特点，修订绿色物业管理工作方案，包括节能、节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治等管理目标和控制措施。设置专业岗位，明确岗位职责，按照分工负责各项绿色物业管理工作，及时导入ISO 14001环境管理体系认证，由物业部每年组织内审人员对实施情况开展一次内部审核，聘请第三方进行一次外部审核。服务中心事务管理员根据公司制定的物业管理人员培训管理制度的有关要求，编制项目绿色物业管理培训方案，每季度组织开展一次专业培训，培训的内容包括节能、节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治、绿色出行等方面的内容，并对培训效果进行综合评价，促使物业管理人员养成绿色、环保的行为习惯，提高自身素质和服务水平。
2、节能管理
崇文花园属于住宅类小区，主要能耗集中在办公区域及各楼栋清洁用水及绿化用水、公共区域、地库、大堂、架空层照明以及电梯运行用电方面。依据区域及楼道对电表、水表每月进行分类计量及抄表。为实现管理节能，对小区路灯分时控制及定期巡查的形式实现管理节能的目的。通过对小区水泵、电梯电阻及中水、雨水回收技术的改造，来实现技术节能的目的。利用小区宣传栏、物业APP定期向小区住户发送节能宣传知识及倡议书、定期向小区住户开展节能器具、节水器具的宣传，来引导小区住户积极参与到节能管理工作中来，通过节能宣传及节能引导、培训工作，小区在节能方面取得了较好的成绩，小区住户节能的意识也越来越强。
3、节水管理
为确保小区给排水设施设备正常运行，及时建立给排水设施设备台账，制定日常巡查及保养计划，给每台给排水设施设备张贴二微码，实现定时定点巡查保养。小区主要水源由市政供水，小区采用无负压水泵直接将水输送到住户家中，用水安全能够得到绝对安全保障。为节能降耗，降低物业成本及实现实传统水源的再利用，物业自身通过改造实现了中水自动喷灌，雨水回收再利用以及安装湿度探头来实际智能化全自动浇灌，对物业办公区域及公共区域范围内改造节能水龙头及安装节水器具来实现节水目的。为提高小区住户节水意识，通过发放节水倡议及通过物业APP平台、社区文化活动期间开展节水专题宣传、节水器具的推广使用的工作，取得了较好的成绩。每季度至少开展一次节能用水宣传展示活动和海绵城市宣传、培训，向小区企业员工宣讲节能的益处和海绵城市知识普及。并在公共部位卫生间都张贴节约用水标识，提醒节约用水。
4、垃圾分类管理
成立崇文花园生活垃圾分类工作小组，制定垃圾分类管理制度及规程，定期组织主管以上管理人员参加垃圾分类知识的培训与学习。分别在小区设置3.0垃圾分类收集点14个，小黄狗智能垃圾分类投放机8台、废旧织物回收箱8台，塑料瓶回收机2台，厨余垃圾定点回收处及有害垃圾集中回收点各一个，每天定时定期对小区垃圾分类投放情况进行督导与引导工作，垃圾分类的准确率已经达到90%以上。每天定期安排清洁人员对垃圾分类设施进行清洁擦拭，垃圾分类的配套设备齐全，无破损、封闭，分类设备干净、整洁。
定期组织开展垃圾分类的宣传活动，在小区电梯间、大堂、地库等区域张贴家庭垃圾分类引导指南，同时利用物业APP、大堂宣传栏、小区社区宣传栏、上门发放垃圾分类指引手册以及小区重大社区文化活动举办时间段等形式进行垃圾分类知识的宣传工作，使得小区住户参与垃圾分类的积极性及意识也越发强烈，也得了小区住户的大力支持。
5、环境绿化管理
为确保小区绿化长势良好，依据小区绿植数量及分布情况制定年度养护䢍，每月制定绿化养护计划提交片区管理人员审核及跟进，利用小区中水自动浇灌系统及雨水回收收集点，定期安排人员对小区绿化进行浇灌，提高绿化的成活率及水资源的回收利用。增扩大小区现有立体绿化，利用政府民生微实事项目，在3栋田寮村活动中心平台种植立体绿化，共计铺设草坪10000多平方，扩大了小区立体绿化整体种植面积，达到较好的效果，引导幼儿园及南科大一小在装修期间在楼顶种植立体绿化近400平方环境又美观，成为幼儿园及南科大小学特有一景。为确保绿化设备正常运行，定期组织开展设施的维修保养及设备安全操作使用的培训工作，同时在小区大型树木及名贵树木上安装树牌目录，在小区绿化相关区域竖立绿化温馨提示牌，提醒小区住户爱护环境，爱护小区绿化的意识，通过宣传及引导，小区住户对环境绿化爱护意识越强，环境越来越美。
6、污染防治管理
为做好崇文花园污染防治工作，结合小区的实际情况及时制定污染防治污染、环境保护工作责任制度、水污染、空气污染、噪声污染、光污染以及餐饮场所排油烟系统清洗管理规程，通过定期巡查、实时检测、现场管控等措施来实现对小区污染防治工作的落实与管控。在小区全力推进新能源汽车、共享单车、停车位共享的使用，减少小区大气污染，自小区入住至今不允许在小区内进行广场舞活动，积极引导小区住户开展其他有益活动，装修施工现场期间的噪音进行现场检测及管控，超出规定的责令停工。夜间建议光污染巡查制度，组织定期人员对小区商户广告招牌、汽车小区内开远光灯的进行及时提醒及管控，同时利用物业APP、大堂宣传栏及社区活动开展的时候进行污染防治方面的宣传与引导工作，号召小区住户共同参与到小区污染防治的管理工作中来，通过共同监督的形式达到管控及防治的目的。通过以上措施，小区在污染防治工作上取得了较好成果，住户满意较高。
四、项目创新点
崇文花园具有多项绿色创新项目，具体如下：
1、非传统水资源利用。充分利用小区现有资源，积极开展中水、雨水回收再利用，开展中水自动喷灌系统的改造工作，减少人手、节省水费及降低物业成本。
2、共享车位。共享车位及限时车位停放使用的推广可以实现停车资源共享，综合利用小区白天空余车位，白天允许旁边写字楼大厦车辆停放晚上17：30后禁入任何外来车辆进入，既不影响小区住户晚间停车，又为物业增加了临时停车费的收入。
3、绿色照明。该项目采用照明灯具均为国家能效等级一级以上高效节能照明灯具，绿色高效照明灯具普及率达99%。
4、电梯发热电阴外移。发热电阻可以外移到室外，降低机房温度的目的，机房温度降低的同时也减少了主板、变频器的损坏。
5、节能供水方式。小区供水系统对低区采用市政管网直供供水，减少水质污染的几率，也避免二次加压及管道损耗。对高区楼层采用变频无负压增压供水系统，提高水力设备的能效。
6、屋顶绿化。积极探索立体绿化改造，在3栋及南科一小屋顶和墙面立体绿化改造，实施屋顶绿化美化工程，增加项目绿化面积，创造生态美好小区，改造立体绿色面积达800平方左右。
7、物业智能管理。拥有四格互联寻常生活APP、小精灵线上OA办公系统、微信公众号、云梯维小保等全方位的信息化管理平台，四格互联APP物业管理模块包含服务内容一键开门功能、访客能行、投诉建议、公共报修、安保服务、室内维修、清洁绿化服务、电梯报修、巡更管理、设备管理、设备巡检、库存管理、员工考勤、社区信息公告、电梯故障报警、电梯运行数据统计等功能，将小区创建后续和物业服务整合到整个小区的服务中，提高了物业对小区整体服务的科技水平。
8、宣传推广。利用手机APP、微信公众号、维小保等传播工具宣传节能、节水、垃圾分类、绿色出行等。
五、综合效益分析
本项目在节能、节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治等方面均遵循公司“遵守法规、遵循科学、倡行环保、倡导和谐”环境方针，在成本增加不大的情况下达到绿色物业管理的目标，并取得如下效益：
（一）环境效益
崇文花园从2015年年初即开始绿色物业的创建准备工作到2019年再次获得三星绿色物管标识称号以来，小区的自然生态环境发生了明显变化，物业先后创建绿化面积近10000元平方，种植罗汉松30棵、茶花50棵、香樟树10棵，黄花莉50棵以及其他各类名贵树木一批，现小区绿树成荫，环境优美，成行、成片的绿植点缀了小区的生活，绿色物业管理工作的开展对小区环境的改善明显提升，小区村民房租较2015年入住初期房价翻了近三倍，且房屋空置率不超过一周时间。同时，通过物业公司推动开展的一系列绿色物业服务活动、节电节水措施、绿色出行得到了小区广大小区的支持和配合，取得了良好的环境效益。
（二）经济效益
1、无负压节能水泵的改造
根据以上表格及改造前用电量（51228度）对比，2015年平均每月可节省用电：51228-26513=24715（度），节（24715÷51228）х100%=48%；2016每月可节省用电：51228-14071=37156（度）,节（37156÷51228）х100%=72%。从2015年和2016年实际用电显示，2015年开始使用调试到7月份后每月用电基本保持稳定,到2016年节省达到最高72%
2、LED灯节能改造
2017年小区地下室车库原来使用的是T8管，单支灯管功率40W*2，数量1232，更换为T5灯管单支灯管功率28W*2，数量1426，2018年将使用的T5灯管，单支灯管功率28W，更换LED灯管，进一步节能，具体数据如下：
3、非传统水源的回收利用
为降低物业成本，提升水资源的回收再利用，自创建绿色物管工作以来，物业服务中心利用小区现有资源进行了综合性的改造，先后改造了3、10栋雨水、空调冷凝水回收及中水自行喷灌系统的改造工作，经数据统计分析，2019年崇文花园3栋和10栋空调空调冷凝水的回收按空调使用的时间来计算，每年从5月到11月使用空调，按每台家用空调平均每小时产生约670g水，平均每台每天按8小时计算， 3栋64户，10栋108户，平均每户每天开户2台空调，每年产生约193立方。雨水回收3、10栋景观池共计回收约1100立方，2019年中水绿化浇水中水利用1-11栋4529立方，15-17栋中水利用2757立方，全年空调冷凝水、雨水及中水回收总量达8579立方。
4、共享车位的使用
通过共享车位的推广，物业在共享车位创收方面有了明显提升，按每天增加临时共享临时停车50部计算，每部20元/天，临时停车费用收入较原有同期每月增收入近3万，全年增收约36万元左右。
5、电梯发热电阻外移节约成本
由于原有电梯发热电阻安装于电梯机房内，天气炎热时电梯机房温度高达50度以上，其他天气则维持在35-40之间，长时间高温大大降低了电梯各零配件的使用寿命，增加了物业维修成本，小区共计78台电梯，如在以机房内安装空调，共计需要39台2匹空调，光空调采购费用按3000元/台计算，约12万元左右，如果加上电费，每年按7个月计算，每天开机时间为12小时计算每月的电费也是一毛不小的开支，为此经综合考虑及成本测算，将78台电梯所有发热电阻全部外移至室外，既降低了物支出成本 ，也大大提升了电梯的使用寿命及故障的发生率，同时电梯机房内的温度天最热时也维护在30度以上，达到了预期目的和效果。
（三）社会效益
舒适、优雅的小区环境，给公司也带来了良好的形象展示，崇文花园小区先后接待市委常委刘庆生同志，市住房建设局朱局及广东省发改委、国家住建部、中水水科研究院节水型小区以及山东、重庆、云南、成都及深圳市各物业公司同仁绿色物管的参观接待约40批/700人次，积极与行业内单位分享绿色物业管理带来的经济效益和管理赋能，得到了同行的认可和好评，既提升了公司的品牌价值，也同时向外展示和宣传了公司良好品牌形象，取得较好的社会效益，也为小区村民房屋增值保值奠定了基础，至今小区的房价较入住初期房租上涨了近三倍，小区的环境美化有了明显变化，环境提升明显改善，村民及住户积极主动的参与到物业公司组织的绿色物业管理活动中来，日后我物业公司将继续通过绿色出行、节能减排、垃圾分类等社区活动的开展来带动更多的住户参与到绿色物业管理工作中，与小区住户一起共同创建一个和谐、友善、欢快的生活氛围而一起努力！
