清华信息港
——深圳力合物业管理有限公司
一、项目概况
清华信息港是力合科创集团科技创新服务体系的重要组成部分，是专业孵化信息技术产业等领域创新创业企业的科技创新服务平台，地处深圳市南山区高新技术产业园北区，占地4万平方米，建筑面积13.8万平方米，由力合科创集团投资建设和运营，2014年开始由深圳力合物业管理有限公司提供综合性一体化物业服务工作。
一、管理单位概况清华信息港分两期建成，其中一期于2002年建成并投入使用，二期于2014年建成投入使用。项目获评国家级科技企业孵化器、省级科技企业加速器、深圳市优秀科技企业孵化器、“中国华南区优秀园区20强”、“深圳市科技资源支撑型特色载体”、“小微企业创业创新示范基地”、“绿色物业管理项目（三星级）”、深圳市物业管理优秀项目、南山区物业管理优秀示范项目等称号。
深圳力合物业管理有限公司成立于2014年，为深圳清华大学研究院精心打造和培育的科技创新服务平台公司——力合科创集团的下属子公司，注册资本450万。公司专业提供科技园区、商业写字楼、学校及园区配套等综合性物业服务。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，管理制度齐全、人员队伍稳定，人员综合素质较好。公司在管产业园区及办公楼11个，管理面积超70万平方米。人才储备方面工程师、电工技师、高级空调工、电梯工等专业工程技术人才占比达20%。经过多年的运营，现在物业项目运营状况较好，经济效益稳定，拥有良好的社会信誉。
二、示范内容简介
清华信息港在开展绿色物业管理过程中，结合项目运营情况，按照《绿色物业管理项目评价标准》的大纲要求，采取了较多的绿色物业优化管理措施，管理成效明显，具体如下：
（一）基本制度
1．以公司ISO管理“三体系”为行为准则，结合绿色物管的指导要求，将绿色、节能、环保的内容加入物业服务合同中，明确责任和义务，将绿色、节能、环保的理念融汇到物业服务的各个环节。
2．公司成立绿色物业管理领导小组及项目绿色物业管理工作小组，自上而下推进绿色物业管理实施工作。
3．完善节约能耗的管理规定，从日常运营周期、能源用量特征考虑，修订适合管理处的节能、节水、垃圾分类、污染防治等操作规程、检查标准、记录表格。
4．每年开展至少四次外部宣传及内部培训。将绿色物业管理知识培训纳入年度培训方案及新员工培训内容中，提升员工的自我意识和环保要求，重点加强对清洁外包方的绿色、节能管理，提高全员环保意识。
5．开展绿色物管的客户意见调查，建立内、外部结合的绿色物业实施情况评价体系。
6． 结合园区的文化活动，号召客户一同参与绿色节能、垃圾分类管理，共同建设绿色园区。
7． 通过年度考评对比，对在能源管理工作中作出贡献的部门和员工给予表彰和奖励。
（二）节能管理
清华信息港主要功能为办公、研发及配套建筑，能耗资源主要为办公用能,包括中央空调、电梯、水泵等。园区采取分类、分项、分级计量方式统计能源消耗目标指标。
1．管理节能方面
1）制度上完善节能管理机制，分解节能目标，实施年度奖励。
2）核定能源基准、设定年度目标指标值，每月检查分析用能数据，预防超额用能。
3）加强日常巡查，定期开展设备、设施维护保养，预防跑、冒、滴、漏。
4）疫情防控期间，加大对中央空调、新风机的使用管理，控制开启要求及使用时间；同时配合疫情防控管理措施，鼓励员工多走楼梯少乘电梯。
2．技术节能方面
1）园区在基础设施建设方面即采用了空调冰蓄冷系统，实行中央空调能源管理实现能源数据自动采集。采用无齿曳引机VVVF无极变频调速群控运行电梯。采用变频控制技术的虹吸水泵供水。后期增加电动汽车充电桩响应政策支持开展绿色低碳出行。
2）持续采购合格的节能产品，如LED灯等实现公共区域高能耗老旧灯具的淘汰更新。
3）春秋季节每天使用空调期间提前30分钟关闭空调主机，用循环水泵节能供冷。
4）每天晚上11点停生活水泵，早上6点开启，既减少用电，也能减少管道、阀门等用水设施爆管、渗漏水等故障。
5）园区共有21台电梯，每天园区在23点-凌晨6点即停用部分客梯，每栋楼只保留1台梯，减少待梯能耗，延长使用寿命。
（三）节水管理
清华信息港主要水源为市政水，主要用于生活和绿化用水，采取分类、分项、分级计量方式。
1．制定用水管理制度，完善用水设施维保方案，每年开展二次水箱清洗、水质检测，确保符合用水要求。
2．低区1-3层采用市政管网直供供水，减少水质污染的几率，也避免了二次加压及管道损耗。对高区楼层采用变频供水系统提高设备的能效。
3．晚上23点停开生活水泵，早上6点开启，既减少用电消耗，降低管网压力，也能减少水管、阀门、洁具等用水设施出现爆管、渗漏水等突发性故障。
4．通过前期的局部海绵城市建设以及后期增加的自动喷灌系统提高水资源利用，减少绿化用水。
5．园区雨水集蓄系统、中央空调冷凝水回收系统产生的非传统水源主要用于水景、绿化浇灌、地下室车库清洁。
6．开展卫生间水阀改造，增加延长水龙头水咀，一方面减少用水量，同时防止水花乱溅增加清洁工作任务，预防人员摔倒。
7．在日常采购方面，多采用高效节水的洁具设施，用水效率等级不低于2级的卫生器具比例达到99%，提高了水源利用率。日常管理加大了公共卫生间的水暖设施巡视检查，发现漏水及时维修，减少跑冒滴漏的情况发生。
8．每季度开展一次用水宣传活动；在卫生间张贴节约用水标识，时刻提醒大家节约用水。
9．定期开展污水达标检测，保证排污水排放符合水质标准要求，从源头上预防环境污染。
（四）垃圾分类管理
1．结合园区实际情况，制定垃圾分类管理工作方案，明确垃圾分类管理责任人。
2．建立垃圾分类管理制度，设置了垃圾分类投放点，在公共宣传栏等位置定期开展宣传引导活动及垃圾分类专项培训活动，提升全员垃圾分类的意识培训。
3．设置督导员，定期对园区客户垃圾投放进行督导，确保垃圾分类投放的准确性。
4．引入义工组织参与到园区的垃圾分类宣传和推广活动中，有效的推进了垃圾分类工作的实施。
5．每天及时分类收集和交运各类生活垃圾给专业承揽公司，每天对生活垃圾分类收集容器和设施进行保洁维护。
（五）环境绿化管理
1．结合深圳全年气候特点，制定绿化管理养护方案，有效控制绿化管理养护全过程。
2．根据天气情况和植物生长特性进行合理节水灌溉和施肥，并及时更新苗木、灌木及植被，美化园区环境。
3．定期对绿化设备设施进行维护保养，确保无安全隐患，保障作业人员及周边人员安全，规范管理药剂使用，避免二次环境污染。
4．对所有树木建立铭牌，确保作业人员对树种、习性清晰掌握，也让园区客户认识更多植物，爱护环境，保护植物。
5．在不得影响建筑物和构筑物原有使用功能和结构安全的前提下，根据园区项目实际情况和特点，实施立体绿化。
6．定期开展绿化养护专项培训及绿化美化倡议引导。在不得影响建筑物和构筑物原有使用功能和结构安全的前提下，根据园区项目实际情况和特点，实施立体绿化。
（六）污染防治管理
1．清华信息港通过了第三方环境管理体系认证，具有系统且完备的污染防治管理制度：
2．在水污染方面，实行雨污分流管理，制定雨污分流管网维保制度定期实施检查检测，保证水质排放符合标准要求。
3．在大气污染方面，要求配套食堂餐饮商户必须安装符合国家环保规定的油烟净化器，油烟经过净化方可对外排放，并定期进行油烟检测。
4．在光污染方面，通过采用玻璃幕墙贴膜、增加遮阳卷帘设施、广告灯箱夜间管控等方面进行防治优化。
5．在疫情防控方面，增加紫外线消毒灯具，预防病毒流转。增加红外体温测量装置，减少人员接触，提高检测速度效率。
6．加强固体废弃物管理，对装修垃圾采取防尘措施并有明确垃圾堆放提示标识，不定时交叉巡查。
7．鼓励园区企业充分利旧，减少大面积装修；向客户发放环保宣传材料，提倡绿色*节能装修。
三、项目创新点
1．开展科技管理手段，建立信息化管理平台提高物业管理水平。公司拥有自主产权开发的紫荆APP系统以及线上OA办公系统、微信公众号等全方位的信息化管理平台。紫荆APP能够实现企业入驻、装修手续办理、日常报事报修、投诉建议、会议室预定、门禁、物业缴费、停车缴费、物业巡查、品质巡查、设备管理、能源管理等一整套物业服务功能，将园区运营和物业服务整合到整个系统中，提高了物业对园区整体服务的科技水平。
2．利用手机APP、微信公众号、小区电子屏等信息传播工具，实时将节能、节水、垃圾分类、空气质量、组织活动等相关信息发送至业主和物业使用人。提高了园区企业的共同参与度。
四、综合效益分析
1．项目团队在能源管理、清洁、绿化养护等方面形成了系统管理思路，园区客户环境保护意识得到了比较大的提升，园区建设得更加美丽和谐。
2．通过节能环保宣传优化了我们与客户间的关系，减少了企业二次装修的物资、人员消耗和废弃物产生，提高了园区清洁环境的效果。
3．分析细化园区的能源使用状况，及时发现水、电能耗可能出现的异常浪费现象。加强Led灯等节能新技术的应用及节能奖励扶持，增强了内部节能减排的动力。
4．提升园区对环境绿化、节能减排的管理维护标准和要求，极大的推动了园区企业员工的参与度，减少了公共能耗的浪费。
5．绿色物业管理丰富了我们的日常管理行为，树立了我们企业的良好形象，产生了积极的社会效应，提升了园区企业的满意度。
6．2020年全年用水消耗约 102691立方米 ,单位建筑面积年用水量为0.0493L/人.日，低于办公楼生活用水30～50 L/人·d的标准。2021年上半年，园区空置房从21%下降到16.5%面积，用电量因人员增加而增加，但公共照明与设备用电、车库用电与上年度同期相比，用电量基本持平。
