建设工程在取得开工许可前一般需要办理国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件。由于建设工程通常投资额较大、建设周期长，发包人出于赶工期、尽早实现投资收益等目的，常常未办理上述证件的情况下已提前与承包人签订施工合同。那么，证件不齐全情况下签订的施工合同是否有效呢？本篇案例将为大家解读建设工程规划许可证未取得是否影响合同效力的问题。
一、案例背景
2016年，发包人与承包人签订建设工程施工合同，在签订施工合同前，发包人没有足够资金缴纳土地出让金取得土地使用权，承包人同意通过融资方式给发包人提供资金，发包人取得土地使用权并完善开工手续后，将工程交由承包人施工，以达成双赢的结果。根据施工合同约定，承包人缴纳4000万元履约保证金给发包人，发包人负责在收到4000万元履约保证金后10个月内办理完毕施工手续，保证工程具备开工条件，否则承包人有权单方终止合同，履约保证金转为定金，适用定金罚则，自终止合同通知送达之日起十日内加倍返还，合计人民币8000万元。
发包人获得承包人的4000万元款项后，顺利从政府取得土地使用权，办理了国有土地使用权证和建设用地规划许可证，但建设工程规划许可证因各种原因未能办理完成，超过十个月仍未能办理完毕开工手续。承包人遂起诉发包人，主张适用定金罚则，要求发包人双倍返还定金，即向承包人支付8000万元。
最终，一审法院认定施工合同无效，定金罚则无法适用，综合考量本案双方的过错程度，以及承包人款项被占用的实际损失情况，酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍予以计算，要求发包人赔偿承包人。
二、案例解析
本案的焦点在于是否执行合同约定的定金罚则。案例中建设工程属于在城市规划区新建的建筑物，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，和《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效情形（五）“违反法律、行政法规的强制性规定，施工合同依法无效”，应当取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证而未取得，法院认定施工合同无效，定金罚则无法适用，遂出现了上文中提到的判决结果。
三、案例评议
施工合同是发承包双方履行义务、主张权利的根本依据，其有效性是双方主张能否得到支持的关键。实践中对合同的有效性产生争议的案例较多，这类问题在法律规定上也在不断完善。除了上述提到的《合同法》对合同无效的情形有总体规定外，2019年2月1日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持”进一步明确了合同无效的具体情形。在目前施工市场环境下，没有取得建设工程规划许可证即签订施工合同的情况时有发生，对此，发承包双方都应对由此导致施工合同无效的后果有明确的认知。
合同被法院认定为无效合同后，并不意味合同中所有条款都无效。有三种条款是有效的：（一）是合同中独立存在的有关争议解决方法的条款；（二）是因合同无效返还由该合同取得的财产；（三）是有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。本案中，施工合同被认定为无效后，双方均无法根据合同约定主张权利，因此定金罚则无效，过错方发包人按银行同期贷款利率的二倍对承包人进赔偿。
发承包双方采用非正常筹资方式进行项目开发，承包人存在法律意识薄弱，不清楚履约保证金与定金的区别，也没有考虑到合作后期可能引发的争议，草率签定了合同，忽视合同的重要性，从而失去了利用合同法律手段保护自身合法权益的机会，造成了重大损失。希望合同使用者能通过此案例引以为戒，加强对我国法律法规的重视及合同法相关专业知识的了解。
