各区住房和建设局，宝安区建设局、住宅局，光明、坪山新区城建局，市建设工程交易服务中心及各有关单位：
为促进我市物业管理市场的公平、有序竞争，维护招标投标当事人的合法权益，推进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《关于发布〈深化建设工程招标投标改革的若干措施〉的通知》（深建市场〔2012〕72号），现就进一步规范我市物业管理招标投标工作的有关事项通知如下：
一、充分认识规范物业管理招标投标工作的重要意义
（一）有利于提高物业服务企业市场竞争意识。
通过规范物业管理招标投标工作，引导、鼓励物业服务企业积极参与市场竞争，激励企业完善经营管理制度和创新物业服务产品，提高企业的市场竞争能力和抵抗风险能力。
（二）有利于构建物业管理市场良性竞争机制。
招投标制度是现代物业管理基本制度之一，是构建物业管理市场良性竞争机制、维护市场秩序的重要保障。通过规范物业管理招标投标工作，为建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会等市场主体提供开展物业管理招标投标工作的行为准则，构建并维护物业管理市场良性竞争机制。
（三）有利于提升物业管理行业发展水平。
招标投标制度的有效实行能够激励物业服务企业以市场需求为基础，创新服务内容和手段，提升服务质量，有利于物业管理行业形成积极创新与有序竞争的良好发展环境，逐步推动行业实现转型升级和做大做强。
（四）有利于减少社区物业管理矛盾纠纷。
物业服务企业的选聘活动是导致社区物业管理矛盾纠纷的重要因素之一。通过规范物业管理招标投标工作，有利于遏制违法违规、恶意竞标等行为，减少因选聘物业服务企业引致的社区物业管理矛盾纠纷，维护社区的和谐、稳定。
二、进一步规范物业管理招标投标工作的主要事项
（一）交易平台。
从通知发布之日起，建设单位须进入深圳工程交易服务中心（含龙岗工程交易分中心和宝安工程交易分中心，以下简称交易中心）进行前期物业管理招投标活动（依法须通过政府采购中心进行的招投标活动除外）。
提倡业主大会进入交易中心进行物业管理招投标活动。
（二）招标时限。
1.新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
2.预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
3.非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
（三）招标人、投标人信息采集。
进入交易中心进行物业管理招投标活动的，招标人需提前到交易中心办理企业信息备案，投标人需提前到交易中心办理企业信息卡和投标员信息采集。
（四）招投标活动备案。
建设单位在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，
应当填写《深圳市前期物业管理招投标备案表》报区物业管理主管部门备案。
（五）招标公告的发布。
进入交易中心进行物业管理招标活动的，应当在交易中心发布招标公告；未进入交易中心进行物业管理招标活动的，应当在深圳市物业管理协会网上发布招标公告。
（六）招标文件的编制。
招标人应根据市物业管理主管部门发布的物业管理招标文件示范文本，结合招标项目的特点和需要编制招标文件。
招标文件确定的评标方法和评标标准不得违背相关法律、法规的规定。
（七）评标委员会的组成。
市物业主管部门对物业招投标专家进行监管及完善，委托交易中心负责日常管理。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家为成员总数的三分之二。招标人在开标当天上午到交易中心抽取评标专家。
（八）评标和定标方法。
原则上要求招标人采用评定分离法；招标人也可根据招标项目实际情况选择综合评估法或抽签定标法，并选择下列方法定标：
1.采用评定分离法的，由招标人从评标委员会推荐的合格候选人中确定中标人。（评标方法：综合评估法；定标方法：直接票决法，即由招标人组建定标委员会进行定标，定标细则和定标委员会的组建参照深建市场（2012）72号文）。
2.采用综合评估法的，根据评标委员会评标报告中推荐的中标候选人顺次排序确定中标人。排名在前的中标候选人放弃中标的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
3.采用抽签定标法的，通过抽签方式确定中标人。
（九）招投标服务费。
招标过程中发生的交易服务费、招标代理费由招标人承担，但招标成功后依据招标文件的约定由中标人或者投标人承担的除外。
（十）业主大会进行物业管理招投标活动的主要事项。
1.业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业的，业主大会应授权业主委员会负责开展各项具体工作。
2.以下事项由业主大会决定：
（1）是否通过对原物业服务企业的续聘方案；
（2）是否通过业主委员会编制的招标文件；
（3）是否进入交易中心进行物业管理招投标活动；
（4）是否委托招标代理机构进行物业管理招标投标活动。
3.在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，业主委员会应填写《深圳市物业管理招投标活动信息采集表》，并经由物业所在地社区工作站及街道办事处签署意见后组织招投标工作。
4.业主大会授权业主委员会自行组织招投标活动的，应当在开标当天到交易中心申请抽取评标专家，并自行组织评标工作。
5.定标方法采用评定分离法的，由业主委员会组织召开业主大会会议确定中标人。
6.中标结果应在物业管理区域内向业主公布。
(十一）采取协议方式选聘物业服务企业的审批事项。
符合《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条第一款第（三）、（四）项条件的住宅物业，建设单位须填写《深圳市以协议方式选聘前期物业服务企业申请表》报区物业管理主管部门，经批准后可采取协议方式选聘物业服务企业。
业主大会授权业主委员会进入交易中心进行物业管理招投标活动时，符合《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条第一款第（四）项条件的，业主委员会凭交易中心出具的《投标单位报名一览表》，由业主大会采取协议方式选聘物业服务企业。业主大会授权业主委员会自行组织（未进入交易中心）物业管理招投标活动时，应当重新组织招标。
进入交易中心进行物业管理招投标活动且采取协议方式选聘物业服务企业的，建设单位或业主委员会须取得交易中心出具的《招投标程序完成证明书》。建设单位或业主委员会在向区物业管理主管部门办理物业服务合同备案时，须提供《招投标程序完成证明书》。
三、加强对物业管理招标投标工作的指导与监管
市物业管理主管部门应加强对物业管理招投标活动的政策指导与行政监管，实现物业管理招投标工作的制度化、规范化。
区物业管理主管部门应以前期物业管理招投标活动备案与物业服务合同备案为抓手，指导和监督物业管理招投标活动依法、有序进行，并依照《深圳经济特区物业管理条例》等相关法规对违法违规行为进行处罚。
交易中心应依法为物业管理招投标活动提供服务，为建设单位、业主大会等招标人及投标人提供必要的技术、法规咨询服务。
市物业管理协会应配合物业管理主管部门对参与物业管理
投标活动的物业服务企业进行指导和监督，对违法违规的物业
服务企业给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。
四、生效日期及试用期限
本通知自发布之日起试行，试用期6个月。以往发布的规定与本通知有冲突的，以本通知为准。
五、联系方式
1、交易中心
联系电话：83787179
地址：福田区振华路8号设计大厦业务办理窗口
2、宝安建设工程交易服务中心
联系电话：29993882
地址：宝安区新安二路195号健华大厦A座4楼
3、龙岗建设工程交易服务中心
联系电话：28589112
地址：龙岗中心城黄阁路深圳市交易服务中心龙岗分中心1楼
特此通知。
附件：
1.深圳市前期物业管理招投标备案表（建设单位）；
2.深圳市物业管理招投标活动信息采集表（业主委员会）；
3.深圳市以协议方式选聘前期物业服务企业申请表（建设单位）；
5.深圳市物业管理招标文件（示范文本）。
深圳市住房和建设局
二〇一二年七月二十五日
