深圳市棚户区改造工作热点问题

　　主持人：各位网友大家好！今天我们举行的在线访谈活动主题是：深圳市棚户区改造工作热点问题。棚户区改造是重大的民生工程、发展工程，对于改善群众住房条件和完善城市功能具有重要意义。本次在线访谈活动旨在针对棚户区改造工作中的热点问题做出官方解答，热点问题包括：棚户区改造与城市更新政策有哪些区别，哪些情况适用于棚户区改造政策，棚户区改造项目补偿奖励标准如何确定，棚户区改造项目搬迁安置补偿协议将如何签订，棚户区改造项目能否实施房屋征收等。欢迎大家针对今天的话题踊跃提问、咨询，访谈活动现在开始。

　　zahcary：向深圳市住房和建设局提问：棚户区改造与城市更新政策有哪些区别？

　　深圳市住房和建设局：棚户区改造与城市更新是两个相对独立的政策体系：（一）政策适用范围不同。棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村。其中，符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第六条规定，无法独立进行改造的零散旧住宅区，可以不纳入棚户区改造政策适用范围，按照现行城市更新政策进行改造。（二）补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿标准应当不低于被搬迁住房类似房地产的市场价格，产权调换按照套内建面1：1或建面不超过1：1.2的比例执行，允许不超过10㎡的增购；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。（三）项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

　　网友7513：向深圳市住房和建设局提问：棚户区改造后，原位置较好的房产价格都较高，改造后置换的房产是否会考虑位置？

　　深圳市住房和建设局：棚户区改造主要适用于我市老旧住宅区，在住房安全、专项规划等方面条件允许的情况下，将实施原址回迁，即在项目原地块建设搬迁安置住房。

　　EA：向深圳市住房和建设局提问：请问前段时间发布的棚户区实施意见是否已经开始执行？

　　深圳市住房和建设局：《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号）已于今年5月17日正式印发。

　　许哥：向深圳市住房和建设局提问：哪种类型的小区可以搞棚户区改造？

　　深圳市住房和建设局：棚户区改造对象以老旧住宅区为主，其中：（一）使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。1、“住房质量安全隐患”是指房屋所处场地、环境存在存在安全风险，或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形，如房屋倾斜，地基不牢，墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂，钢筋大面积外露锈蚀等情况；“消防安全隐患”是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素，如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况；2、“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（如无集中供水、无分户厨卫等）；3、“配套设施不完善”是指住宅区内及周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。（二）使用年限不足20年且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准后可以适用棚户区改造政策。根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）规定，房屋危险程度可分为A、B、C、D级，其中D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

　　feifei：向深圳市住房和建设局提问：民营企业可以参与棚改吗？

　　深圳市住房和建设局：棚户区改造项目以人才住房专营机构为主，其他企业也可以发挥各自在房地产开发、工程建设等方面的优势，积极参与棚户区改造项目的实施。

　　杨生：向深圳市住房和建设局提问：是否超过20年的老旧小区都可自行申报棚改？还是由政府指定某一特定小区棚改？

　　深圳市住房和建设局：《关于加强棚户区改造工作的实施意见》中已经明确，棚户区改造项目实施常态化申报，具体由区政府制定辖区项目的申报指引，明确申报流程、申报途径和申报材料等事项。

　　叶子：向深圳市住房和建设局提问：企业通过什么方式可以参与棚户区改造？政府公开招标确定吗？

　　深圳市住房和建设局：棚户区改造项目实施主体由区住房建设部门确认,确认方式有两种：1、直接确认人才住房专营机构作为棚户区改造项目的实施主体；2、通过招标等方式确认棚户区改造项目实施主体。

　　文清：向深圳市住房和建设局提问：权利主体是指那些人？有绿本可以吗？

　　深圳市住房和建设局：《实施意见》所称的权利主体，是指可以通过不动产权利证书（含房地产证）、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。

　　桔子：向深圳市住房和建设局提问：棚户区改造实施房屋征收合法吗？

　　深圳市住房和建设局：棚户区改造是以公共利益为目的的，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）关于房屋征收的适用情形。为了避免出现因个别业主提出不合理要求而达不成补偿协议，或者部分住房产权人不明确，导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益的情况发生，《实施意见》明确在此情形下，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。

　　小古：向深圳市住房和建设局提问：住房和建设局领导，谢谢你们抽出时间解答疑问。我的问题是1？？深圳棚户区推出后，原旧城改造的政策会停止吗？2？？深圳市棚改政策正式文件发行了吗？3？？新棚改有接受市民反馈的意见，市民反馈的赔偿条件希望按照华富村的标准，可能吗？赔偿标准是如何制定的？

　　深圳市住房和建设局：深圳棚户区推出后，原旧城改造的政策不会停止。《关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号）已于今年5月17日由市政府正式印发，其中考虑到居民改善居住条件的需要，明确了增购奖励的面积和价格标准。棚户区改造是以公共利益为目的，由政府主导的民生工程，《实施意见》按照国家、省级政策中棚户区改造执行房屋征收等相关政策的要求，明确棚户区改造项目的货币补偿标准不低于被搬迁房屋类似房地产的市场价格；《实施意见》在老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准方面也沿用了“套内建筑面积1：1”的大原则，以维持权利主体在改造前后的实际居住面积相等。此外，鉴于老旧住宅区的产权证书普遍只记载建筑面积，没有记载套内建筑面积，为了避免因套内面积的认定问题产生纠纷，兼顾方便各区政府及相关部门实际操作，《实施意见》明确老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换也可以按照不超过建筑面积1：1.2的比例执行。

　　金侨业主：向深圳市住房和建设局提问：我们已详细解读了棚改新政，龙华区金侨花园不管从哪一点都符合棚改要求，金侨业主强烈要求金侨能纳入棚改，请问金侨何时能纳入到棚改？市政府是否能公平公正的对待这次棚改？

　　深圳市住房和建设局：我市棚户区改造按照《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规【2018】8号）的规定实施。《实施意见》强调，以老旧住宅区项目为主要适用对象，使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。具体而言，棚改工作由各区政府主导，龙华区住建局统筹安排该区的棚改计划，金桥花园的棚户区改造问题，请你们向龙华区住建局提出你们的诉求，我局也会向龙华区住建局转告，如符合条件，优先安排。

　　杨生：向深圳市住房和建设局提问：棚改赔偿标准是否参考华富村？

　　深圳市住房和建设局：《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规【2018】8号）规定，棚改搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换结合等方式，由权利主体自愿选择。按照套内建筑面积1：1或不超过建筑面积1：1.2的比例确定产权调换标准。货币补偿标准应按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规定确定。各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

　　张小姐：向深圳市住房和建设局提问：请问，实施意见出来后，各区政府需要按照市的实施意见出台各自的棚改方案吗？

　　深圳市住房和建设局：《关于加强棚户区改造工作的实施意见》出台后，各区政府将结合辖区的实际情况，制定辖区的棚户区改造实施细则，指导辖区棚户区改造工作开展。

　　ella：向深圳市住房和建设局提问：棚户区改造项目实施主体具体负责哪些工作？

　　深圳市住房和建设局：根据《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的规定，棚改项目的实施主体主要负责的工作有：1、协助编制项目专项规划；2、协助编制搬迁安置补偿方案；3、签订项目搬迁安置补偿协议；4、申请房屋拆除工程备案及项目建筑物拆除；5、申请办理不动产权利证书注销登记；6、申请项目用地审批。

　　ERIC：向深圳市住房和建设局提问：棚改政策中涉及拆迁商品房的补偿问题，是否和拆迁农民房补偿一致？拆迁的商品房回迁后的住房属性是否为商品房，可否正常进行市场交易。涉及拆迁的商品房是否为原址回迁？

　　深圳市住房和建设局：棚户区改造的搬迁安置补偿和奖励标准按照《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规【2018】8号）规定执行。拆迁的商品房回迁后仍是商品房，可进行市场交易。拆迁的商品房在住房安全和专项规划允许的条件下原址回迁。

　　安子：向深圳市住房和建设局提问：请问各区有没有任务要求在什么时候什么时间段内发布具体棚改指引？

　　深圳市住房和建设局：《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规【2018】8号）刚刚发布，我市棚户区改造处于起步阶段，我局正在编制全市的棚改建设三年规划，各区也将制定区的三年规划。

　　一个业主：向深圳市住房和建设局提问：增购面积为什么要规定不超过10平方米？既然政府不与民争利，为什么增购价格不能按照建筑成本价增购，而是要对标同地块的安居型商品房价格？为什么同期的华富村可以按9000一平方米的价格增购13平方米，如果房源允许的话还可以增购12平方米？

　　深圳市住房和建设局：首先，棚改项目的增购面积是保证套内1：1的基础上用于改善居住条件的，且项目的住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，按照保障性住房的销售价格确定增购面积的价格，确实是让利于民。其次，棚改项目建筑成本远非“建安成本”所能涵盖，其主要包括土地使用权出让费、工程建设投资、资金利息、搬迁过程出现的相关安置补偿费用，其中工程建设投资包括工程费用（建筑工程费、安装工程费、设备购置费），工程建设其他费用，预备费用（基本预备费用、价差预备费）等多项费用。

　　飞翔：向深圳市住房和建设局提问：棚改申报有没有面积要求？例如占地5000多平方米的旧住宅区能不能纳入？

　　深圳市住房和建设局：按照《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规【2018】8号）规定，符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2016】38号）第六条规定，无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。具体请将项目情况向辖区住建局提交，由辖区住建局研究决定。

　　老廖：向深圳市住房和建设局提问：请问棚改需要百分之多少的业主签字同意就可以实施棚改？请问是坊间流传的95%吗？能否给出具体清晰数据？谢谢！

　　深圳市住房和建设局：其一，《关于加强棚户区改造工作的实施意见》中对于业主改造意愿的比例没有明确量化指标；其二，项目前期由街道办事处负责居民改造意愿征集，区政府将根据具体项目的实际情况统筹安排。

　　侠客行：向深圳市住房和建设局提问：实施棚改的小区，拆建期间会有租金补贴吗？

　　深圳市住房和建设局：按照《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规【2018】8号）的规定，补偿协议应当明确安置补偿标准、搬迁安置住房面积、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等事宜。具体以搬迁安置补偿协议约定执行。

　　caihong：向深圳市住房和建设局提问：红本商品房能征收么?红本商品房能征收么?

　　深圳市住房和建设局：棚户区改造过程中的房屋征收是参照深圳市人民政府令（第292号）《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）的有关规定执行。

　　老刘：向深圳市住房和建设局提问：现在深圳市棚改意见已经出台，福民新村完全符合棚改条件，业主棚改意愿十分强烈。在此，我们全体业主恳请各级政府和相关部门重视我们的理由、理解我们的诉求、成全我们的愿望，不再进行单独规划调整和建设。如果一定要建，请让我们一起进行棚改，实现共建共享。联系人?刘明???电话??139xxxx0106

　　深圳市住房和建设局：我市棚户区改造按照《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规【2018】8号）的规定实施。《实施意见》强调，以老旧住宅区项目为主要适用对象，使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。具体而言，棚改工作由各区政府主导，福田区住建局统筹安排该区的棚改计划，福民新村的棚户区改造问题，请你们向福田区住建局提出你们的诉求，我局也会向福田区住建局转告，如符合条件，优先安排。

　　主持人：由于时间关系，我们今天的在线访谈活动到此结束。直播结束后我们将把本次的直播实录公布在网站“互动交流”下的“在线访谈”栏目中，以供大家查询。感谢各位网友的积极参与，感谢广大市民对棚户区改造工作的关注和支持。谢谢各位嘉宾的参与。再见！