新《深圳经济特区物业管理条例》创新举措在线访谈

　　主持人：各位网友大家好！今天我们举行的在线访谈活动主题是：新修订《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称新《条例》）的创新举措。我是今天访谈活动的主持人，市住房和建设局副巡视员朱文芳。

　　改革开放以来，深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式，诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业，出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。自我市1981年成立第一家物业管理企业至今，物业管理行业已经发展三十多年，在业主自治、行业管理、法制建设等诸多方面进行了有益探索与实践，取得积极成效。但随着改革的深入，社会经济的发展，人们观念的更新，物业管理出现了很多新问题和新矛盾。因此，有必要修订《深圳经济特区物业管理条例》，调适现行制度，调整物业管理模式，以适应社会经济发展。

　　这次物业管理立法的基本宗旨是：以民生幸福标杆为目标，努力为市民营造安全、舒适、文明、和谐、美丽的工作和生活环境，实现住有宜居。与现行条例相比，新《条例》在保障业主合法权益、规范业主大会和业主委员会运作、提升物业服务质量、加强党的领导和政府监管等方面有重大创新，充分体现了《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》提出的“坚持以人民为中心，践行高质量发展要求”的指导思想，很好地契合了中央要求深圳率先形成共建共治共享的民生发展格局的要求，坚决贯彻了市委“1+10+10”“十个先行示范”工作部署。

　　下面，欢迎大家针对今天的话题踊跃提问、咨询，访谈活动现在开始。

　　高速旋转的陀螺:高空抛物现象被称为“悬在城市上空的痛”，新《条例》对于高空抛物行为是否有所监管和制约？

　　市住房建设局副巡视员朱文芳：你好！新《条例》规定业主或者物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任；明确物业服务企业应当对物业区域加强安全巡查以及发现安全隐患的通知报告责任；规定物业管理区域禁止高空抛物行为，经业主共同决定，物业服务企业可以在不侵犯他人隐私的前提下采取适当的技术措施对于高空抛物行为采集相应证据。谢谢！

　　李先生：向市住房建设局领导提问：我居住在福田的一老小区内，车位紧张，经常出现“外来车辆过夜，业主无处停车”的现象，针对小区停车优先权及停车信息公示有何规定？

　　副巡视员朱文芳:你好！新《条例》建立了停车位（库）使用和管理规则，明确物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要，而且物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。谢谢！

　　市民张先生：向副巡视员朱文芳提问：新《物管条例》第20条“筹备组由七至十名成员组成，其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任”，这里是不是写错了呀？一共有六方主体，其中业主代表是3-5人，那么全部人数应该是8-10人吧？怎么变成了7-9人呢？希望人大或者市住建局的领导释疑一下。

　　副巡视员朱文芳:感谢这位市民的提问，看得出您很细心！其实这一条并不是写错了或者存在笔误，而是在同一条（第二十条）第一款里面，还规定了“建设单位未派员参与的，不影响筹备组的成立”，也就是说，您刚刚提的问题，我们考虑到了建设单位可能不参加的情况，因此就可能少一个人，所以总人数就是7-10人。谢谢！

　　乱跳的骚猫:小区物业安全维护职责如何划分？

　　副巡视员朱文芳:您好！新《条例》第七十五条规定：（一）物业服务企业负责物业管理区域共有物业安全检查和维护保养，并承担超过保修期或者合理使用年限后的物业安全管理责任。（二）业主负责物业专有部分安全检查和维护保养。（三）业主委员会、物业服务企业对维护保养、改造物业及配置固定设施设备形成的资料，应当妥善保管并建立电子档案。谢谢！

　　孟女士:向副巡视员朱文芳提问：小区共有物业经营所得归谁所有？

　　副巡视员朱文芳:您好！新《条例》规定利用物业管理区域共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益归业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。谢谢！

　　kk:新《条例》对业主欠缴物业专项维修资金的情况有何规定？

　　副巡视员朱文芳:新《条例》保留了对未缴清专项维修资金业主转移物业的限制，但考虑到国家减证便民、优化服务的政策导向，新《条例》从操作层面作出调整，规定对未缴清物业专项维修资金的业主，物业专项维修资金管理机构可以向不动产登记机构提出不予办理转移或者抵押登记的意见，不动产登记机构不予办理转移或者抵押登记，业主缴清物业专项维修资金后，物业专项维修资金管理机构应当及时告知不动产登记机构解除对其房地产登记限制措施，既保证了主管部门对物业专项维修资金的监管，又减少了当事人的义务。另根据新《条例》第95条第二款，业主未按照规定缴纳物业专项维修资金的，由业主委员催缴，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催缴。谢谢！

　　缺牙的炸弹:向副巡视员朱文芳提问：请问：前期物业服务合同期限最长时限是多久？

　　副巡视员朱文芳:您好！新《条例》规定，物业管理区域依法成立业主大会之前，建设单位应当选聘物业服务企业提供前期物业服务，并应当签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过二年。前期物业服务合同期满，尚未成立业主大会，物业服务企业继续按照原合同提供服务的，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。谢谢！

　　Sammy:向副巡视员朱文芳提问：新条例第三十条说，以后开业主大会都要“符合法律规定”，这个应该怎么理解？

　　副巡视员朱文芳:您好！在立法过程中，根据我们的调研及了解，目前民法典的《物权编》已经通过全国人大的二次审议，将于明年正式实施。您所提及的问题，其实就是根据新出台的《物权编》所规定的比例；据悉，该比例比现行《物权法》规定的比例低。谢谢！

　　太阳:新修订的《深圳经济特区物业管理条例》具体实施时间是哪一天？

　　副巡视员朱文芳:您好，新条例将于2020年3月1日起施行。谢谢！

　　天正好:向副巡视员朱文芳提问：我们小区一直没有成立物业委员会，新《条例》对于业主委员会的成立是否有促进作用？

　　市住房建设局政策法规处张育珊：由于深圳是一座移民城市，外来人口多、工作节奏快、物业出租率高，业主参与小区事务的积极性不高，业委会成立率较低，新《条例》调整了业委会委员有效当选的条件，规定采用两轮投票的方式，首轮参会双过半的候选人直接当选；未能选出或足额选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，从而保证业委会能够有效成立。为促进业委会的成立，新《条例》充分发挥街道办事处和居民委员会的作用，加强政府对首次业主大会会议筹备组、业委会换届小组等事项的参与和指导。谢谢！

　　张先生:前期物业服务期间的业主共有资金如何监管？

　　副巡视员朱文芳:新《条例》第五十一条规定，提供前期物业服务的企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起十日内，在与物业管理信息平台共享相关数据的银行（以下简称数据共享银行）设立用于存储业主共有资金的专门账户，作为业主共有资金共管账户。业主大会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户，并撤销业主共有资金共管账户。提供前期物业服务企业应当接受筹备组、业主大会对业主共有资金收支情况的监督。

　　业主共有资金开户账户单位应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度，保证资金安全，并通过物业管理信息平台，向全体业主实时公开业主共有资金基本账户或者共管账户信息。谢谢！

　　热心业主:新《条例》如何保障业主共有资金的合理使用和安全？

　　副巡视员朱文芳:新《条例》建立了共有资金账户信息公开制度，规定业主共有资金基本账户或者共管账户信息应当通过物业管理信息平台向全体业主实时公开，共有资金可以受到全体业主的监督；明确禁止业委会委员侵占、挪用共有资金，明确未经业主大会决定或者授权，任何单位和个人不得使用业主共有资金；规定业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保；规定业主监事会或者业主大会委托的其他机构对共有资金收支情况进行定期检查并公示检查情况，业主对共有资金收支情况有异议的可以提议业主大会进行审计，业主对审计报告有异议的，可以申请街道办事处组织进行审计，通过制度设计和信息化手段切实保障业主共有资金的安全。谢谢！

　　小宋:小区发生违规违建行为时如何处理？

　　市住房建设局物业监管处：业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻；劝阻无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告街道办事处或者有关职能部门；街道办事处或者有关职能部门应当依法及时处理，相关业主、物业使用人应当予以配合。谢谢！

　　花卷:业主委员会应履行哪些职责？

　　市住房建设局政策法规处：新《条例》第三十四条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会、业主监事会或者监事以及业主的监督。业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）编制业主大会年度预算、决算方案；（三）拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法；（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；（五）拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准；（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；（七）督促业主、物业使用人遵守管理规约，催缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资金；（八）调解物业管理纠纷；（九）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。谢谢！

　　恰饭:向副巡视员朱文芳提问：新条例给了业主大会可以开设账户的权利，其实，最终这个管理账户的“财政舵手”还是在业委会这里，也就说，业委会有了很大的权利，这可咋整？

　　副巡视员朱文芳:为了能够充分发挥业主大会在物业管理活动中的主体作用，防止个别委员会不作为、乱作为的情况，新《条例》根据“权责利相统一”的原则，进行了一系列的设计：从内部看，完善了业主大会内部的治理结构，包括建立业主共有资金管理制度（第六章）、增设业主监事会制度（第三十二条）、加强对业主委员会的指导和监督，提高业委会委员的任职门槛；从外部看，强化街道办事处在筹备首次业主大会的职责，建立业委会的换届改选等等。谢谢！

　　小米:向副巡视员朱文芳提问：我看条例规定维修金是分摊到户的，那我卖掉我家房子时，可以去维修金中心申请返还维修金吗？

　　副巡视员朱文芳:新条例第九十六条，业主转让物业并办理转移登记的，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求返还物业专项维修资金余额。谢谢！

　　见贤思齐:新《条例》如何规范物业服务企业经营行为，提升物业服务质量？

　　副巡视员朱文芳:您好！现行《条例》规定，物业管理服务费由物业服务企业向业主收取，业主共有资金使用不公开透明，导致物业管理服务费调价难，物业行业陷入低价劣质的恶性循环。为转变这种局面，新《条例》规定，业主大会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户，并撤销业主共有资金共管账户，或者业主大会选择继续使用业主共有资金共管账户。无论是业主自行管理共有资金，或是与物业服务企业共管，资金使用公开透明，业主大会可根据实际支出确定和调整物业管理费缴纳标准和支付给物业服务企业的物业服务费，促使物业管理费和物业服务费价格回归市场均衡水平，激励物业服务企业规范经营行为、提升物业服务质量，从而提高全社会福利，推动物业服务朝优质优价的市场化方向发展，促进我市物业服务行业质量提升和良性发展。 谢谢！

　　李先生:向市住房建设局领导提问：新《条例》如何规范业委会行使权力？

　　副巡视员朱文芳:您好！为避免业委会不作为、乱作为，新《条例》进一步加强了对业委会的监管，提高了业委会委员的任职条件，增加了业委会人员禁止性行为及相应的处罚条款，明确了业委会人员职务中止和终止行为，明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利，不得授权业委会行使，规定实行业委会主任任期和离任经济责任审计，并设定了对业委会及其成员的相关法律责任，还规定每半年公示业委会委员、候补委员缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。谢谢！

　　小雯子:小区内哪些部分属于全体业主共有？

　　市住房建设局物业监管处张雁：新《条例》明确了物业管理区域的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施属于业主共有，并且对产权登记提出要求。

　　根据新《条例》第十一条规定，物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。物业管理区域物业的以下部分属于业主共有：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；（三）房地产买卖合同约定属于业主共有的物业；（四）法律、法规规定的其他共有部分。建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。谢谢!

　　主持人：由于时间关系，我们今天的在线访谈活动到此结束。直播结束后我们将把本次的直播实录公布在网站“互动交流”下的“在线访谈”栏目中，以供大家查询。感谢各位网友的积极参与，感谢广大市民对《深圳经济特区物业管理条例》修订工作的关注和支持。谢谢各位嘉宾的参与。再见！