《深圳市物业专项维修资金管理规定》政策解读

　　主持人：各位网友下午好！感谢大家参与《深圳市物业专项维修资金管理规定》解读的在线访谈活动。为进一步做好《管理规定》相关政策内容的解读工作，今天我们特意邀请了市住房建设局局领导朱文芳、市物业专项维修资金管理中心谢吾德主任、刘瀚副主任等参与本次访谈活动。

　　物业专项维修资金属于业主共有，涉及千家万户，备受社会广泛关注。为加强我市物业专项维修资金的管理，保障物业管理区域共有物业的正常使用，维护广大业主的合法权益，《深圳市物业专项维修资金管理规定》经市政府同意，于2020年11月1日正式实施。下面请市住房建设局分管局领导朱文芳同志给我们简单介绍一下《深圳市物业专项维修资金管理规定》的出台背景。

　　分管局领导朱文芳同志：维修资金作为“房屋养老金”，是一项民生工程，关乎广大业主的切身利益和社会的和谐稳定，备受社会广泛关注。2010年9月10日发布施行的《深圳市物业专项维修资金管理规定》为全市范围内物业专项维修资金的管理与使用提供了有力的法制依据。随着物业管理和维修资金管理的不断发展，部分规定内容已无法适应维修资金当前管理的现实需要。同时，《深圳经济特区物业管理条例》经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于2019年8月29日修订通过，并自2020年3月1日起施行。《条例》的出台进一步完善和创新了我市维修资金管理制度。为落实《条例》的要求，更好地加强我市物业专项维修资金的管理工作，我局精心组织对《管理规定》予以修订。

　　主持人：能给我们大致讲讲《深圳市物业专项维修资金管理规定》的核心内容以及发布实施的意义吗？

　　分管局领导朱文芳同志：本次修订按照维修资金的“收、用、管”这一主线条，坚持问题导向、发展导向，以保障广大业主合法权益为根本，在《条例》的总体框架内，进一步构建和完善了我市维修资金管理制度体系。《管理规定》共47条，列六章。主要内容包括：

　　1.明确维修资金的设立范围；

　　2.细化维修资金的收取方式；

　　3.优化维修资金的三种使用模式；

　　4.规范日常维修资金的自管；

　　5.强化维修资金的监管。

　　主持人：好的，那接下来的时间，欢迎大家针对今天的话题踊跃提问、咨询，今天我们邀请到现场的嘉宾会及时给与专业答复。

　　孙海峰：望法规对房屋“养老金”物业专项维修资金使用监督管理更加严格，对所使用基金项目事前、事中、事后加强监管。对违规使用的物业或者业委会必须严惩不贷！让法规更具操作性、威慑力。

　　市维修金中心：2020年3月1日正式实施的《深圳经济特区物业管理条例》规定了侵占、挪用维修资金的法律责任；同时，新修订的《管理规定》也对维修资金使用增加了禁止性条款。后续工作中，我局将会同各区主管部门进一步强化对维修资金使用的监管，加大执法力度。谢谢！

　　孙海峰：据了解，深圳有部分老旧小区首期归集物业专项维修资金（开发商缴纳）没有，政府应尽快出台相关政策为这些老旧小区“养老金”未雨绸缪。

　　市维修金中心：新修订的《管理规定》增加了维修资金续筹相关内容，业主可以根据《管理规定》第十三条维修资金续筹程序等相关要求，组织续筹工作。谢谢！

　　liangjingzhong：请问电梯按规定需要检测的项目，如限速器校验、载荷试验和制动试验，这些安全检测的费用可否从维修资金支出

　　市维修金中心：电梯属于小区共用设施设备，电梯的维修及检测费用可以从维修资金中支出，但是属于物业公司电梯维保合同范围内的，则无法使用。谢谢！

　　市民李女士：请问小区哪些地方可以用维修金？

　　市维修金中心：物业专项维修资金用于保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新和改造。共有物业维修、更新和改造过程中所产生的设计、监理、验收及结算等费用也可从物业专项维修资金中支出。谢谢！

　　小小：我发现我们小区物业专项维修资金使用存在损害业主权益了，我可以向谁投诉呢？

　　市维修金中心：可以向小区业主委员会、所在地街道办事处、区管理机构等反应。区管理机构发现物业专项维修资金使用损害业主权益的，应当暂不予办理核销、划拨手续。谢谢！

　　小深：请问深圳市的物业专项维修资金是否可以用于购买股票呢？

　　市维修金中心：不能。市管理机构对物业专项维修资金增值运作的方式仅限于组合存款和购买国债，物业专项维修资金不可以用于购买股票。同时，如业主大会自管日常维修资金，也不可以将自管的日常维修金用于购买股票。谢谢！

　　黄先生：《管理规定》规定了维修资金自管的事情，我想问问我们小区想自管自己小区的维修资金，请问应该怎么做？

　　市维修金中心：根据《管理规定》第四章的相关规定，需要：一是已依法成立业主委员会；二是在数据共享银行的业主共有资金账户下设立日常维修金子账户；三是经业主大会表决通过；四是制订日常维修金自行管理规则；五是自业主大会决定自行管理日常维修金之日起十五日内，向区住房和建设部门申请备案。

　　小心：请问我们小区马上要拆迁了，那我们之前交的物业专项维修资金可以退还吗？

　　市维修金中心：因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主。由业主大会或新建设单位持不动产产权证注销材料、物业灭失维修资金退款申请表、业主银行账户信息等相关资料向区管理机构提出物业专项维修资金返还申请。谢谢！

　　小张女士：我是某小区的物业，想问如果小区有业主拖欠了日常维修资金该怎么办呢？

　　市维修金中心：《管理规定》第三十八条对此予以了明确。即：业主未依法或未按照业主大会的决定，足额缴纳物业专项维修资金的，由业主委员会负责催缴，也可由业主委员会委托物业服务企业代为催缴。

　　业主大会可以通过管理规约等形式约定对欠缴日常维修金达到一定期限或者一定金额的业主，依照《特区条例》第九十四条规定向管理机构提出不予办理转移或者抵押登记的申请。具体期限和欠缴金额由业主大会决定。

　　对于符合前款情形的欠缴业主，业主委员会通过物业专项维修资金管理系统向区管理机构提交申请，由市管理机构统一向不动产登记机构提出不予办理转移或者抵押登记的意见。

　　业主缴清欠缴日常维修金后，业主委员会应当及时通过物业专项维修资金管理系统向区管理机构提交解除限制的申请，由市管理机构告知不动产登记机构解除对其房地产登记的限制措施。

　　晓潇：请问深圳市物业专项维修资金的日常金的缴交标准是什么呢？

　　市维修金中心：物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金（首期维修金）和日常收取的专项维修资金（日常维修金）。首期维修金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的2%交存；日常维修金由业主在按月缴纳物业管理费时一并缴纳，目前我市日常维修资金的标准是：多层0.15元/月·平方米，高层0.25元/月·平方米。谢谢！

　　肖先生：请问小区里面哪些属于共有物业呢？

　　市维修金中心：共有物业包括物业共用部位和共用设施设备。其中，物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物全体业主或部分业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、供配电设施、给排水设施、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公共车场（库）、小区智能系统、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。谢谢！

　　主持人：由于时间关系，我们今天的在线访谈活动到此结束。直播结束后我们将把本次的直播实录公布在网站“互动交流”下的“在线访谈”栏目中，以供大家查询。感谢各位网友的积极参与，感谢广大市民对《深圳市物业专项维修资金管理规定》解读在线访谈活动的关注。