市住房和建设局局长李荣强就《深圳市保障性住房条例》答记者问
记者：为什么要出台《深圳市保障性住房条例》（以下简称《条例》）？
李荣强：第一，住房是最重要的民生议题，也是老百姓的安身立命之本。近年来，受经济发展、土地资源稀缺、商品房供需矛盾等多种因素影响，我市房价连续上涨，许多中低收入家庭想通过购买商品房来解决住房困难的愿望难以实现。党的十七大提出了努力使全体人民住有所居的目标，强调要加快解决城市低收入家庭住房困难。为了改善民生，保障民生，让广大市民实现住有所居的目标，需要立足于深圳的基本市情和全新定位，在总结经验的基础上，通过立法形式进一步深化住房制度改革，构建深圳特色的住房保障体系。
第二，深圳未来三十年需要依靠人才来继续建设特区。今年是深圳特区成立三十周年，汪洋书记提出了让深圳思考的三大命题———而立之年，立起了什么？迎接三十年，深圳要做什么？未来三十年，深圳要干什么？我们认为，三十年前深圳是特区，是一个激情燃烧的地方，在很多方面突破了内地条条框框的束缚，可以海阔凭鱼跃，天高任鸟飞，这对人才是个巨大的吸引，因为他们更能发挥自己的才能。但是三十年后的今天，高房价已经成为制约人才安居乐业的重大民生问题，深圳又靠什么来吸引人才呢？市委市政府做出了“人才安居工程”的重大决策，这既是一项住房保障政策，也是一项特殊的人才政策。
第三，好的住房政策需要通过立法来加以固定。经过多年的努力，我市已初步建立了以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为主要内容的住房保障体系，在解决城市低收入家庭的住房困难方面取得了一定成效。但是，由于没有一部全面规范住房保障的具有更高效力层级的法律文件，住房保障实施的机制、措施及相关制度不够稳定和规范。在这种形势下，总结近几年我市住房保障的实践经验，通过立法的形式将当前的经验和制度成果上升为地方性法规，将好的政策长期规范地推行下去，这既可以加强已有政策的刚性,为各项政策措施的顺利实施提供法律保障，又可以确保住房困难家庭的需求在政府的主导下得以实现，为住房保障工作的深入稳定开展提供法律支撑。
记者：作为最早制定的保障性住房地方法规之一，《条例》在住房保障的基本思路方面实现了哪些突破？
李荣强：在充分考虑我市经济社会发展状况、财政承受能力，以及产业升级、结构调整及经济社会长远发展需要等因素的基础上，《条例》突破了传统住房保障政策只保障低收入户籍人群的限制，将保障对象从低收入扩大到中低收入，从户籍人群向非户籍人群延伸，并将住房保障重点向人才倾斜。在住房保障的基本思路方面实现了从传统的低保低收入住房保障向发展型的人才住房保障历史性突破，具体说来，有以下三个方面：
一是特别强调了人才的住房保障。人才是科学发展的第一资源，是决定城市发展的最大优势。安居才能乐业，近年来房价不断上涨，人才住房难问题日益突出。唐朝时的诗坛前辈顾况曾对初到长安的后生白居易说“长安米贵，居大不易”，现在的深圳也面临类似的问题，就是“深圳房贵，居大不易”。人才是将来推动深圳发展的核心和主导力量，如何让白居易这样的青年才俊在住房上得到实惠，促使其在深圳落户、扎根，需要我们在住房保障方面要有新的思路。有道是“梧桐之树，凤凰来栖”，《条例》的出台，在法制层面要求进一步加大住房保障工作力度，栽好梧桐树，引来金凤凰，为特区未来三十年的改革开放奠定智力基础。
二是实现了从户籍人群向非户籍人群的延伸。相比于国内其他一线城市，我市人口结构呈现出户籍人口少、非户籍人口多一种倒挂特点。2007-2008年，我市面向社会低收入家庭提供了8209套保障性住房，基本解决了2005年以前符合本市户籍低收入家庭的住房困难问题。特别是目前登记在册、符合条件的4575户低保家庭，均已享受了廉租住房保障，做到了“应保尽保”，廉租住房保障覆盖率达到100%。
三是实现了从低收入群体向广大“夹心层”的扩展。在深圳有这么一群人，既不能租廉租房又买不起经济适用房，却住不起商品房；——这就是人们常说的“夹心层”。目前，我市住房供需紧张,结构性矛盾难以在短期内缓解以及房价的飞速上涨, 许多单位都不同程度地存在着这样的“夹心层”，比如初级公务员、大学毕业生、引进人才等，这些人群已经成为政府住房保障的一个“盲点”。因此，随着我市住房保障制度的不断深化和完善，在解决低收入群体住房困难的基础上，《条例》将原来游离于保障政策之外的所谓“夹心层”逐步纳入到了住房保障范围。
记者：《条例》规定的我市住房保障有哪几种实施方式？
李荣强：在发达国家和地区，政府往往通过实物、财政、税收、金融等各种途径，解决群众的住房问题。我市此前主要以实物为主，货币补贴尚未全面推行，住房公积金制度也刚刚开始建立，保障的方式比较单一。
实践中，我们发现，以实物配置为主的单一保障方式确实存在不少局限性。由于政府建设或筹集保障性住房房源有一定的周期，且房源位置、装修标准、户型结构不一定达到住房保障对象的预期等因素的影响，以至于政府付出了努力，仍不能满足住房困难群众的需求。同时，我们也看到，保障性住房在执行退出机制及对于保障部分边缘人群往往有一定的局限性。
因此，为增加政府开展住房保障工作的幅度、力度，扩大住房保障的范围，兼顾实现对边缘人群的住房保障，构建多层次、多途径的住房保障方式，《条例》既规定了住房保障采取出租、出售保障性住房的方式，也规定了货币补贴等方式。
记者：“十二五”期间，我市保障性住房的建设任务非常艰巨，《条例》在创新体制机制、加快保障性住房建设的进度方面做了哪些规定？
李荣强：一是设立市政府房屋委员会。借鉴香港房屋委员会运作经验，在市政府现有机构设置基础上，明确规定市政府房屋委员会负责本市住房保障重大事项的审议、协调、指导和决策。这样设立较高层次的决策、协调机构，能够及时解决住房保障工作涉及多部门职能的事项，实现资源与信息共享，从而优化资源的配置，进一步提升各相关职能部门开展住房保障工作的效能。
二是创新住房保障项目管理模式。目前，政府投资建设的保障性住房主要由政府投资项目建设机构承担具体建设工作，在时间紧、任务重的条件下，单靠一个单位和机构的力量难以完成保障性住房建设的任务。在这种情况下，创新保障性住房的建设模式，充分发挥市场化运作的优势，引入社会资金，鼓励资信良好、具有相当经验和实力、社会责任感强的企业，可以切实提高保障性住房项目的建设速度。根据市政府的决定，我局将在龙华拓展区保障性住房建设探索代建总承包模式和建筑工业化试点，目前已经成立了招标工作领导小组，目前已开工建设。
三是建立保障住房资金专户。《条例》在立法上改变以往按项目逐一拨付资金的模式，将土地出让净收益中按照每年不低于百分之十的比例安排的资金、政府出售或出租保障性住房及其配套设施所得收益等作为住房保障资金统一纳入财政专户管理，专项用于保障性住房的开发建设、筹集、管理以及发放货币补贴等，确保住房保障资金需求。
四是建立住房保障用地储备制度。建设用地的落实，是住房保障工作得以开展的前提和基础，是我市实施人才住房保障计划成败的关键。我市土地资源十分有限，特区内土地资源更为稀缺，保障性住房建设用地问题已成为了制约我市住房保障工作发展的一个瓶颈因素。《条例》在借鉴香港、广州等地的经验的基础上，建立了保障性住房用地储备制度，相关部门在编制有关规划计划时，应当按照一定比例优先单独列出保障性住房项目用地指标，明确具体地块和空间布局，并征求住房保障部门的意见。通过建立与实施土地储备制度，不仅能够实现保障性住房建设用地的提前滚动供应，而且市主管部门能够根据需求，合理安排开发时序，缓解结构性供需不平衡的矛盾。
记者：据了解，有个别城市在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方，《条例》在制度层面采取有何措施避免这一问题？
李荣强：针对一些保障性住房地点偏远、交通不便，教育、医疗、生活配套设施不全，并由此导致居住成本上升等问题，《条例》同时规定，相关部门在编制与保障性住房有关的规划、计划时，应当综合考虑交通、生活配套设施等因素，采取保障性住房集中建设或者与商品房搭配建设相结合的方式合理布局。这一规定能够让不同社会阶层的人同居一处平等享受社会公共资源和发展成果，不仅有利于人的身心健康和全面发展进步以及社会和谐，而且可以减少保障房单独建设的成本和管理运行社会负担，方便使用者避免集中建设因距市中心远、基础设施建设不配套而无人问津的尴尬局面。
记者：《条例》在保障性住房来源方面是如何规定的？
李荣强：基于我市新建住房的建设周期和土地资金紧约束等因素考虑，多方式、多渠道筹集保障性住房房源将是增加保障性住房实物供给规模的重要方式。
因此，《条例》规定，我市保障性住房来包括：政府投资建设的住房；政府购买、租赁的住房；政府依法收回、征收、没收的住房；企业或者其他组织按照与政府约定建设的住房；搭配建设的住房；社会捐赠的住房；其他途径筹集的住房等多种形式。
记者：《条例》对于保障性住房价格是如何规定的？
李荣强：保障性住房的政府指导价制定是住房保障体系的核心问题。制定科学、有效、可操作的政府指导价需考虑的因素有：保障对象的收入支出水平、保障性住房的建设成本、市场租金、市场售价等。保障性住房的政府指导价制定是一项系统工程，只有充分考虑到以上因素，才能够体现保障性住房的价值。此外，保障性住房的租金标准和销售价格的确定，由于涉及保障对象的切身权益，社会各界也是高度关注。
为让公众了解保障性住房的价格构成，《条例》规定了保障性住房的定价程序，并立足于住房困难群体的经济承受能力、建设成本等多重因素，结合租金标准、销售价格的差异性，明确了保障性住房的定价原则。目前，我局已经起草了《深圳市保障性住房价格管理细则》并报市法制办审查，将于近期公布实施。
记者：《条例》是如何在制度上保证真正需要帮助和支持的住房困难群体得到保障？
李荣强：要保证真正需要帮助和支持的住房困难群体得到保障，建立完善的准入退出机制是关键。首先，通过严格的审核准入机制，可以避免中高收入者进入保障房领域，挤占真正需要保障者的利益；其次，通过强制退出机制，对住户收入变化情况进行动态管理掌握，当居住者的经济条件一旦改善到规定标准，及时强制其退出，保证保障性住房的有效流动，让更多的低收入者能够及早受惠，能够实现保障性住房这一稀缺性资源效益最大化的配置。
但是，另一方面，严格的准入和退出制度设计始终是个难题，如何能做到使帮助真正需要保障的人，需要一套完整的标准控制。前段时间媒体反映出来的一些问题，确实暴露出保障性住房在申请和监管方面有需要反思和完善的地方，这也是我们在制订《条例》时尤其重视的一个制度环节。
记者：能否具体介绍一下《条例》对于住房保障审核程序是如何规定的？
李荣强：在系统总结2007年以来保障性住房租售实践经验的基础上，《条例》设立了“两级审核、两次公示”的制度，对审核、公示等相关程序进行了严格的规定，并明确了街道办事处，市、区主管部门及相关部门的职责分工。
具体说来，准入机制的具体流程可分为申请、审核、公示和门槛式轮候四个环节。
首先是申请，也就是如何制定保障住房的准入标准。在确定申请条件时充分考虑可以分层保障的三大因素：住房状况、人均收入、家庭财产，并科学有效地将这三大因素有机结合，且每年根据本市居民收入水平、政府财政承受能力的变化实行动态调整。
其次，审核公示环节实行“两级审核、两次公示”。住房保障申请人的申请材料由区住房保障主管部门或者其委托的街道办事处受理后，由区主管部门会同有关部门进行审核并提出审查意见，再报市主管部门进行审查。为保证住房保障机制的公开、公平性，《条例》规定经审查符合条件的，由区主管部门和市主管部门分别予以公示，公示期不少于十日。
最后是门槛式轮候，《条例》规定了住房保障申请受理可采取日常受理或集中受理方式，并对审查合格的申请人，纳入轮候管理，有计划、分批次向其租售保障性住房或发放货币补贴，确保住房保障工作的常态化与长效化。
此外，《条例》对以弄虚作假申请、获取住房保障的违法违规情形的处理予以了明确，尤其是从申请资格的限制、保障性住房或者补贴资金的收回以及较大额度的罚款等方面设置了处罚条款，加大了处罚力度。
记者：《条例》对于住房保障的退出制度及相关法律责任是如何规定的？
李荣强：保障性住房和货币补贴均属于政府提供的公共产品，只有建立严格的退出机制，才能确保住房保障有限的公共资源实现有效流转。为此，《条例》较为全面地规定了住房保障的退出的三类情况，一是购买保障性住房的回购和退出；二是住房保障对象的主动退出；三是违反法定和约定义务的退出。
针对当前保障性住房退出存在执行难的困境，《条例》力图能够设计出一个科学、合理、可操作的退出机制，在退出机制的方法手段方面进行了强化。对不按规定自愿退出的，可采取经济手段和行政强制手段。经济手段：主要针对承租保障房的家庭。一旦申请家庭符合退出标准，将采取停止发放租金补贴，按照市场租金来交租。行政强制手段：主要针对实物配租和承购保障房的家庭，对于其全面超过标准却硬不退出的情况，主管部门将依法申请法院强制执行搬离措施，强制其退出。
